Любые вложения должны приносить владельцу доход. И недвижимость не исключение. Давно признано, что именно недвижимость является одним из самых надежных и высоколиквидных активов. Как же можно получать максимальный доход, инвестируя в недвижимость?
На общем фоне
Доходность вложений в недвижимость вызывает у многих тем больший интерес, чем больше об этом говорят. Еще в конце 90-х лишь немногие рассматривали недвижимость как возможный инструмент для инвестиций, а сегодня уже говорят, что именно инвестиционные покупки составляют основную долю спроса на рынке. О справедливости столь категоричных утверждений можно спорить. Однако нельзя не признать тот факт, что инвестиционные покупки на рынке есть… Каковы же причины выбора именно такого инструмента для инвестиций?
Обратимся к данным аналитиков по российской экономике. По итогам 2006 года, по всей вероятности, инфляция будет близка к 10% – такого мнения придерживается руководитель Экспертного управления администрации Президента РФ Аркадий Дворкович.
Напомним, что, по данным Росстата, инфляция за 2005 год в России составила 10,9%. По прогнозам министра финансов РФ Алексея Кудрина, в 2006 году инфляция в РФ составит до 9%. «Инфляция в России в 2006 году должна составить 8,5–9%, в 2007 году – 7–7,5%», – сказал он.
При этом доходность финансовых вложений в доллары США и евро на сегодняшний день хотя и стабильна, но не высока. Так, за последние месяцы ввиду небольшого укрепления курса доллара США на российском рынке депозиты в американской валюте принесли положительную реальную рублевую доходность. Их покупательная способность за месяц выросла на 0,28–0,7% и 0,37–0,62%соответственно в зависимости от сроков вложения. Такие данные приводит Центр макроэкономических исследований (ЦМЭИ) компании «БДО Юникон». Покупательная способность наличных сбережений в долларах за сентябрь увеличилась на 0,06%, а наличных евро, напротив, снизилась на 1,07%. При этом вложения в металлические счета за месяц также потеряли в покупательной способности 2,8% из-за продолжающегося снижения цен на золото.
При этом, по данным того же источника, реальная рублевая доходность инвестиций в московскую недвижимость за истекший месяц составила 4,14%. А отрицательная динамика на рынке ценных бумаг в сентябре привела к убыточности по итогам месяца многих ПИФов и снижению верхней границы доходности. Реальная рублевая доходность ПИФов за сентябрь уложилась в границы от 2,65% до 15,19% для фондов облигаций, от –11, 33 до 9, 92% для фондов акций и от –7,09% до 3,37% для фондов смешанных инвестиций. Однако реальная рублевая доходность ПИФов за год существенно варьируется, причем как в отрицательном, так и в положительном диапазоне, в зависимости от выбранного фонда и управляющей компании. Для фондов облигаций она составила от –10,32 до 11,32%, для фондов акций от –7,61 до 52,75%, для смешанных фондов от –6,76 до 57,77%.
По истечении года в реальном рублевом выражении доходность вложений в недвижимость составила 67,8%. Пайщики различных инвестиционных фондов оказались на втором месте. Как видим, если не выбирать для себя сложный и затратный способ вложений средств в российские ПИФы (а в России сегодня лишь единичные ПИФы работают с частными инвесторами, да и то при наличии у них капитала минимум в $1 млн), недвижимость реально остается одним из самых выгодных вложений.
Куда пойти вложиться
Как отмечает Динара Лизунова, пресс-секретарь группы компаний «МИАН», покупка строящихся квартир с последующей переуступкой права собственности сегодня является верным способом получения прибыли, и цена таких квадратных метров растет по мере готовности жилья. Разница в стоимости квартиры на начальном этапе строительства и после сдачи дома ГК в среднем составляет до 25%. Кроме этого, доходность инвестирования новостроек растет за счет общего повышения цен на недвижимость.
Как отмечает Лизунова, наибольшее количество инвестиционных сделок по-прежнему совершается в сегменте экономкласса. Это связано со стабильным и очень высоким покупательским спросом. Кроме того, цены в этом сегменте еще имеют приличный потенциал для роста. В то время как в элитном и бизнес-сегментах они почти приблизились к «потолку».
Традиционно были известны два способа получения доходов от недвижимости – продажа квартиры, когда цена ее вырастет, или сдача ее в аренду. Сейчас же сложно разграничить эти два вида бизнеса. Поскольку, по словам экспертов, сейчас наиболее часто встречается смешанный вариант. Квартира приобретается для перепродажи, но владелец, ожидая роста цен или оформляя бумаги, какой-то период времени сдает ее в аренду, повышая тем самым доходность инвестиций.
Также важно понимать, что, говоря о ликвидности, следует говорить о ликвидности конкретного объекта, а не о классе жилья, потому что два похожих объекта, например, бизнес-класса в одном и том же районе могут стоить разных денег в зависимости от того, какова ценовая политика застройщика. «К примеру, продаются квартиры в доме бизнес-класса, который застройщик строит на свои деньги и поэтому сразу выставляет цены с учетом прогнозируемого роста. В то время как в этом же районе другой застройщик предлагает объект аналогичного уровня и качества по значительно более низким ценам. Такое возможно, если он рассчитывает на привлечение соинвесторов и таким образом заинтересован в активных продажах на начальном этапе. Очевидно, что в последнем уровень доходности будет в несколько раз выше. В этой связи, еще раз повторюсь, стоит говорить не о доходности сегментов, а о доходности объектов», – комментирует ситуацию Лизунова.
Что дивиденды нам приносит?
Как комментирует вице-президент РГР Константин Апрелев, вложения в недвижимость могут быть накопительными (сберегательными) или спекулятивными. Первые осуществляются с целью сохранения средств и получения небольшого дохода, и в этом случае интерес вкладчика имеет долгосрочную перспективу. Спекулятивный вариант вложений – это покупка квартир с целью перепродажи и получения прибыли, но на данном этапе развития рынка он, по мнению Апрелева, уже не представляет интереса.
«В октябре на рынке наблюдался 25% рост предложения однокомнатных квартир, т. е. можно говорить о начале выхода инвестиционных «однушек» на рынок», – говорит Апрелев. В связи с этим однокомнатные квартиры продемонстрировали наименьший рост стоимости в октябре, по сравнению с квартирами большей площади. Отметим, что ранее именно однокомнатные квартиры были наиболее инвестиционно-привлекательными, потому что на них всегда есть высокий спрос. Сегодня же, как уже отмечалось, в секторе 1–2-комнатных квартир больше предложений, следовательно, острее конкуренция и ниже доходность.
Если рассматривать разные сегменты рынка, то наибольший темп роста цен демонстрируют высотные кирпичные дома постройки 70–80-х годов, расположенные в центре и в элитных районах, близко от метро, с относительно невысокой степенью износа. Также высокие темпы роста демонстрируют квартиры в монолитных домах и многокомнатные квартиры – 3–4 и более комнат.
Доходность от сдачи квартир внаем складывается из двух составляющих – текущий доход и изменение собственно стоимости квартиры. Доход от сдачи квартиры в аренду в 2006 году составляет от 3 до 5% от стоимости жилья, если не касаться единичных эксклюзивных предложений в дорогом сегменте рынка. Средняя доходность – около 4%. Изменение же текущей стоимости актива определяется соответственно динамикой цены в данном сегменте.
В дальнейшем, по мнению Апрелева, изменение доходности вложения в недвижимость будет зависеть от возможного прироста цены, текущая доходность в ближайшие 1,5–2 года будет небольшой, а конкуренцию ей могут составить даже вклады в Сбербанк.
.jpg)
Свежие комментарии