На рынке недвижимости Петербурга наступила осень. Календарная и ценовая. Позади девять месяцев безудержного роста цен, в результате которого рынок породил пугающую цифру стоимости квадратного метра. В октябре она перешагнула отметку $2,5 тыс. на вторичном рынке, т.е. $75 тыс. за 30-метровую квартиру. Через 2-3 года граждане, возможно, и привыкнут к такому ценнику, но не сегодня. Риэлторы в один голос говорят о приблизившейся «точке кипения», за ней последует если не снижение цен, то стабилизация или очередная стагнация.
К середине октября 2006 г. средняя стоимость жилья на вторичном рынке, по данным руководителя отдела аналитики ГК «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева, доросла до отметки $2529 за кв.м, на квартиры в новостройках – до $2085. Но темпы роста практически приблизились к нулю. Судя по отзывам аналитиков и практиков, скорее всего, все еще растущие цены объясняются инерцией: продавцы по привычке набрасывают несколько процентов к нынешней стоимости, но немалая часть реальных сделок заключается в среднем на 10% ниже заявленной суммы.
Sotbis местного разлива
Рынок начал плавно разогреваться после новогодних каникул, в январе рост цен составлял 1,7% в месяц, в марте – 3%, в мае – 5%, в июле – уже 15%, а в августе ценовой виток достиг пиковых показателей – 20% (см. Рис. 1). Таким образом, за девять месяцев жилье в Петербурге подорожало почти в два раза — на 92%. Невзирая на небывалую жару и время отпусков, в июле-августе в городе царил небывалый ажиотаж. Цены на недвижимость росли не по дням, а буквально по часам, кредитоспособные граждане хватали все, что еще можно было приобрести на «скукожившиеся» в одночасье сбережения. Ошалевшие от негаданного счастья продавцы устраивали форменный аукцион среди покупателей, в ходе которого и без того немалая стоимость безликой хрущевки на задворках города поднималась еще на $5-10 тыс. Застройщики же, выполнив годовой план продаж за неделю, сняли с листингов все ликвидные объекты. Иные выставляли «заградительные» цены, например, $131 тыс. за «единичку» в доме со сроком сдачи – конец 2007 г. «Цены росли сумасшедшими темпами, у нас были случаи, когда стоимость «однушки» за день увеличивалась на $5 тыс., причем некоторые покупатели готовы были расплатиться тут же, не дожидаясь нотариата, — вспоминает генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер. — Вопреки прошлым прогнозам, моим и моих коллег, что дорогое будет дорожать, а дешевое — дешеветь, больше всех выросли в цене 1-комнатные квартиры в отдаленных районах – Красносельском и Невском». О ценовом перекосе говорит и Сергей Бобашев: «Самый дорогой «квадрат» оказался в Выборгском районе. Получается, что 2-комнатная квартира площадью 50 кв.м в панельной многоэтажке на проспекте Энгельса ценится горожанами больше, чем аналогичная «двушка» в доме-памятнике на Невском пр. в пяти минутах ходьбы от площади Восстания». На 17 октября в листинге «БН» стоимость квадратного метра жилья в Выборгском районе равнялась $2 тыс., а в Центральном — $1934.
В результате ажиотажа к августу, по данным аналитиков ГК «БН», объем предложения на вторичном рынке (только квартиры) сократился более чем в два раза, опустившись до рекордно низкой отметки – 4170 объектов против январского уровня в 10874 (см. Рис. 3). Специалисты АН «Итака» с учетом комнат насчитали около 8000 объектов. В любом случае это наименьший объем предложения за последние два года. «Платежеспособный спрос оказался исчерпан: одни не могут угнаться за ценами, другие не готовы платить столь высокую цену», — констатирует генеральный директор АН «Талан» Антон Баранов. Как следствие, в Петербурге спрос на вторичном рынке снизился в 2,5 раза и продолжает падать примерно на 4-5% в неделю. А число первичных обращений к застройщикам, по оценкам Сергея Бобашева, сократилось в 4 раза. Одна часть граждан начала искать счастья в пригородах и области — Всеволожск, Колпино, Красное Село, Горелово, где к концу лета спрос на недвижимость вырос в три раза. Другие отказались от сделок до лучших времен. В середине сентября риэлторы начали фиксировать откат цен на некоторые объекты. Зам. генерального директора «Центрального агентства недвижимости» Дмитрий Кирюшин отметил, что минимальная стоимость 1-2-3-комнатных квартир снизилась соответственно до $70, $85 и $95 тыс., появилась возможность торга. Хотя ликвидное жилье в современных домах с удачной локацией не дешевеет, а напротив все еще продолжает подниматься в цене на 1-2% в неделю. Замедлились темпы роста цен и на комнаты, в середине октябре прирост составлял 1,5% в неделю, а средняя цена предложения комнаты достигла $40,1 тыс.
Следы нефти и тени мигрантов
Среди причин, вызвавших небывалый взлет стоимости жилья, опрошенные участники рынка называют избыточный объем нефтедолларов, пронизывающий все отрасли; кризис в строительной отрасли, вызванный дефицитом пятен под застройку и законодательными актами (ФЗ N214); отложенный спрос, накопившийся за время стагнации рынка; ожидания продавцов; разочарование граждан в раскрученных властью нацпроектах и программах; девальвацию американской валюты; предстоящий перевод ряда федеральных структур и регистрацию крупных налогоплательщиков в Петербурге; развитие стратегических проектов; влияние ипотечных средств и др. Наиболее часто упоминаемая причина – излишек нефтяных денег.
Сложно не говорить о влиянии сырьевого капитала на рынок недвижимости, когда на нефтяные деньги строятся Юго-Западная ТЭЦ и огромный жилой квартал в районе проспекта Большевиков («Синтез Девелопмент»). Когда специально под одного игрока город «упаковывает» в один лот сразу по 100 пятен под АЗС и «Лукойл» выигрывает торги. Когда «Газпром» реконструирует котельные города, газифицирует Курортный район, строит себе городок на Охте с 300-метровой доминантой и регистрирует в Петербурге свой офис. Список длинный… Некоторые исследователи даже склонны считать, что рынок недвижимости Москвы и Петербурга представляет из себя «нефтяной пузырь», и как только упадут цены на «черное золото», так сразу начнется коррекция цен в сфере real estate. Мысль небесспорная.
Коллеги из газеты «КоммерсантЪ-Дом», ссылаясь на данные официальной статистики РФ, что «основным источником увеличения денежной массы в стране стал прирост чистых иностранных активов» финансовых институтов, вывели главного виновника роста цен. Им оказались не «сырьевики», а работники фининститутов, рост заработной платы которых только в июне-июле 2006 г. увеличился на 156,6% и составил в среднем около 30 тыс. руб. Основной поток иностранных инвестиций поступает из Кипра, Нидерландов и Люксембурга, т.е. деньги «оффшорного» происхождения, выведенные в свое время из страны. Теперь они стремительно возвращаются, оставаясь, по сути, спекулятивным инструментом в руках «киприотов». Вывод обозревателей «Ъ» тоже вызывает вопросы, но доля истины здесь все же присутствует. Вспомним недавнюю сделку с бизнес-центром «Атриум» на Невском, 25, которую приобрела на торгах в пользу кипрской компании никому неизвестная и очень загадочная особа.
Миграционные процессы внутри страны также способствуют росту спроса на недвижимость в Петербурге, хотя оценить степень влияния сложно. В октябре сотрудники столичного аналитического центра IRN.RU огласили предварительные результаты своего масштабного исследования, посвященного теме миграции и распределению спроса на недвижимость в разных городах и регионах России. У респондентов спрашивали, планируют ли они менять место жительства, и, если «да», то куда именно они хотят переехать. Больше всего потенциальных мигрантов (около 18% опрошенных) оказалось в сырьедобывающем Нижневартовске, меньше всех (3,1%) — в Краснодарском крае. Около половины из них планирует локальное перемещение в пределах региона. Еще интереснее оказались данные о том, куда именно они собираются переезжать. Самым привлекательным городом оказалась вовсе не Москва, а Петербург, что, по мнению руководителя IRN.RU Олега Репченко, вполне логично: «Если сравнивать с Москвой, то Петербург расположен ближе к Европе, да и цены там гораздо ниже». Больше всего Северная столица привлекает жителей Урала — 22,5% потенциальных мигрантов из этого региона намерены переехать в Петербург, тогда как в Москву — менее 10%. Основная масса опрошенных в Нижневартовске планирует уехать в Башкирию (12,1%) или Тюменскую область (10,6%), в Петербург — около 9%. Кстати, и сами жители Москвы не прочь перебраться в город на Неве: около 19,4% москвичей выбрали Подмосковье, а 18% — Петербург.
Поступь власти
Федеральная и региональная власть вкупе с изданными ими законами не менее часто упоминается среди виновников роста цен на недвижимость. И поделом. Несколько ФЗ, принятых в конце 2005 г. (о регистрации, о долевом строительстве и др.), сильно осложнили жизнь бизнесу и подданным страны. Их негативные последствия во многом отразились на нынешнем увеличении стоимости жилья. Если бы идея с нацпроектом по жилью возникла в голове чиновника чуть раньше, например, до принятия ФЗ-214, то многих неприятностей можно было бы избежать. Хотя дольщиков защищать нужно, и здесь двух мнений не может быть. Но законодатель сначала «истребил» дольщиков как класс, попутно осложнив получение пятен под застройку, а потом учинил «игры» с доступным жильем, пообещав народу не более $600 за кв.м.
Совпадения возможны, но как только кремлевские чиновники заговорили о нацпроекте по жилью, так цены на это самое жилье тут же начали расти. Идея оказалась на грани срыва, и власть начала искать «мальчика для битья». Несколько месяцев назад Генеральная прокуратура поручила Федеральной антимонопольной службе РФ проверить застройщиков двух столиц на предмет ценового сговора. «Мальчика» не нашли. Интересно, что вице-губернатор Александр Вахмистров тоже отчасти солидарен с федеральными чиновниками. По его мнению, рост доходов населения, их инвестиционные вложения, а также искусственно создаваемый застройщиками отложенный спрос являются основными причинами «потолочных, неимоверно больших» цен на жилье. «Причину перегрева ищут не там, – считает Сергей Бобашев. – Цены вторичного рынка влияют на стоимость строящегося жилья, а не наоборот. «Вторичка» – рынок стихийный и спекулятивный: его участники играют на повышение. Если стоимость «квадрата» на вторичном рынке перевалила за $2 тыс., это говорит о том, что строители спокойно могут выставлять такие же цены». С ним солидарен и зам. директора АН «Бекар» Леонид Сандалов: «Объем первичного рынка недостаточен, чтобы ощутимо влиять на вторичный рынок. Чтобы он начал влиять, объемы строительства надо увеличить раза в три». Но это вряд ли удастся в ближайшее время. По данным Комитета по строительству, на 1 октября 2006 г. в Петербурге введено в эксплуатацию 996 тыс. кв.м жилья (13466 квартир в 293 домах). Чиновники не сомневаются, что по итогам года будет не менее 2,3 млн. Видимо, «натянут», коли есть директива.
Положение на первичном рынке, конечно же, сказалось на ценах, но только «сговор застройщиков» тут совсем ни при чем. Отмена целевого выделения участков, эксперименты с «коротким и полным пакетамами», и последовавшие за всем этим перипетии с ФЗ N214 едва не загубили первичный рынок. «Свою роль в ажиотаже сыграла и власть, — уверен президент Гильдии риелторов Петербурга Андрей Васильев. — Пятен под застройку выставлялось мало. В тоже время город скупал у застройщиков большое количество квартир для жильцов, попавших в зону строительства КАД, а также расселения аварийных домов (например, в квартале Шкапина-Розенштейна)».
Неопознанный инвестор
Еще один постоянный, но безликий персонаж рынка недвижимости, которого часто поминают всуе теоретики и практики – неведомый инвестор, скупающий квартиры в спекулятивных целях. Он коварен, богат и многолик, может запросто размножаться как амеба путем деления, особенно в благополучные для массовых скупок недвижимости периоды. Его никто не видел, но о его шалостях знают почти все риэлторы, застройщики, и даже чиновники, поэтому принято вешать на него если не всех, то хотя бы часть собак.
Александр Гиновкер оценивает долю инвестиционных покупок на рынке жилья в 20%. «В историческом центре, особенно в «золотом треугольнике», этот показатель достигает 50%. Местные, москвичи, иностранцы – они покупают квартиры для сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи, нередко – для детей». Леонид Сандалов добавил к этому списку региональных представителей крупных фирм и чиновников администрации: «Инвесторы-москвичи покупали летом, а сейчас прекратили». По мнению руководителя отделения «Петроградское» АН «Адвекс» Юрия Воробьева, доля инвестпокупок к середине года увеличилась до 20%, но сегодня этот показатель невелик, около 8%. «В зависимости от того, что считать инвестиционной покупкой. Если включать сюда тех, кто приобретает квартиры для подрастающих детей или внуков – то доля увеличится» — говорит г-н Воробьев. Наиболее скептически оценивает влияние спекулятивных покупок Сергей Бобашев. «С 2003 года доля реальных инвесторов не превышала 2-3%. В этом году несмотря на ажиотаж инвесторы не активны. Правда, появился новый класс «игроков в ипотеку» с длинным банковским плечом».
Ипотека в последние годы действительно начала набирать обороты, а, следовательно, и влиять на конъюнктуру рынка. По данным генерального директора «Санкт-Петербургского ипотечного агентства» Владислава Назарова, за 9 месяцев текущего года в Петербурге выдано 7,5 тыс. кредитов на приобретение жилья. Для сравнения, за весь 2005 г. — 4,4 тыс. По оценке Александра Гиновкера, сегодня уже 10% всех сделок в Петербурге совершается с использованием ипотечных схем. Между тем, за последние несколько месяцев из-за удвоения цен на жилье количество ипотечных сделок резко сократилось. В условиях, когда на одну квартиру выстраивалась очередь страждущих с наличностью, клиентам с виртуальными деньгами там точно делать было нечего. К тому же, если в начале года средний размер кредита составлял 1 млн руб., то сейчас он вырос до 1,8 млн руб. «При таких ценах, потенциальному покупателю проще снимать квартиру и платить за аренду в два раза меньше, нежели выплаты по ипотеке», — считает г-н Сандалов. Кстати, ценовое безумие сказалось и на количестве посетителей осенней Ярмарки недвижимости. В марте в Ледовом дворце за три дня побывало 34 тыс. горожан, а Ярмарка в октябре собрала лишь 22 тыс.
Рост, стабилизация или регресс?
После пережитых перипетий сегодня и риэлторы, и аналитики стараются избегать каких бы то ни было прогнозов. Если и говорят, то стараются перечислить все возможные варианты развития событий. Большинство опрошенных склоняется к мысли, что пик роста преодолен. Если в краткосрочной перспективе недвижимость и будет дорожать, то незначительно и очень выборочно. В основном это коснется квартир в современных домах с удачной локацией, а также жилья в историческом центре. А в отдаленной перспективе жилье все равно будет дорожать.
«Рост цен заметно снижается. Если все будет идти такими темпами и дальше, то через 2-3 недели цена стабилизируется и пойдет на убыль, — считает Леонид Сандалов. — По нашим оценкам, впоследствии можно ожидать снижения стоимости жилья на 20%. Выход на «ноль» на вторичном рынке произойдет быстрее, чем на первичном, это связано с политикой застройщиков, которые придерживают жилье. Хотя предложение на первичном рынке уже сейчас превышает спрос». О том, что цены вот-вот остановятся, говорит и Антон Баранов. «Я жду стабилизации, но что будет дальше – не знаю. Возможно повторение стагнации с последующим падением цен. Мы морально готовимся к этому, хотя очень ждем стабилизации». По мнению Александра Гиновкера, в
ближайшие два месяца произойдет коррекция: цены в массовом секторе снизятся примерно на 10-20%, а жилье в историческом центре будет плавно дорожать. «Стагнации не будет, ситуация стабилизируются, и с весны возможно постепенное повышение. Хотя, события могут развиться и по другому сценарию». Сергей Бобашев уверен, что к лету следующего года средняя цена предложения на вторичном рынке составит $2 тыс. за кв.м. Андрей Васильев полагает, что до конца года рынок стабилизируется, «возможно, незначительное снижение цен, но в длительной перспективе неизбежен рост». С ним солидарен и Юрий Воробьев: «В 1995-96 гг. 1-комнатную квартиру можно было купить за $14 тыс., на момент рывка цен (начало 2006 г.) – за $40 тыс., сегодня более-менее качественная «единичка» стоит от $85 тыс. Отсюда вывод: в долгосрочной перспективе жилье все равно будет дорожать, хотя в промежутке будут и спады и подъемы».
Россияне хорошо усвоили «мантру» от застройщиков и риэлторов, что недвижимость всегда в цене и впредь будет дорожать. К банкам доверия нет, об акциях и всевозможных видах ценных и бесценных бумаг многие и не слышали. И пока единственным общедоступным и надежным средством сохранения сбережений остаются вклады в покупку недвижимости, видимо, рынок периодически будет бросать из одной крайности в другую.
Халмурат Касимов
http://www.miridom.ru
Свежие комментарии