По данным отдела аналитики агентства недвижимости «Итака» рынок офисной недвижимости сейчас стабилен, востребованность офисных площадей в бизнес-центрах не снижается.
В настоящее время постоянное увеличение объема ввода новых офисных помещений не вызывает у инвесторов сложностей с их заполнением. Процент заполнения действующих бизнес-центров очень высок. Освобождающиеся площади, как правило, перераспределяются между действующими арендаторами бизнес-центра. Компании покидают свои помещения, в основном, в связи с расширением и переходом в новые бизнес-центры, в которых есть пред-ложения больших площадей и помещений более высокого качества.
Возможный уход якорного арендатора, конечно, негативно сказывается на стабильной прибыли БЦ, поскольку поиск нового крупного клиента остается довольно сложной задачей. Арендодатели, стараясь снизить риск, заключают договор с арендаторами на возможно более длительный срок – 3-5 лет, а в отдельных бизнес-центрах класса А – до 7-10 лет. Для аренда-торов, досрочно расторгающих договоры, устанавливаются штрафы.
Сегодня приоритетное направление для инвесторов – строительство бизнес-центров класса В. Сумма вложений в этом случае значительно ниже, чем в бизнес-центры класса А, которые требуют как особых технологий строительства, так и индивидуального подхода к отделке. Бизнес-центры класса С требуют примерно тех же вложений, что и класса В, но срок окупаемости этих проектов больше.
По предварительной информации инвесторов, в 2006 году около 50 бизнес-центров должны пополнить рынок новыми офисными площадями (включая БЦ, которые уже прошли госкомиссию). Общая площадь этих зданий составит около 400 тыс. кв. м, из них полезные офисные помещения составят около 230 тыс. кв. м.
Несмотря на планируемый в этом году рекордный объем ввода БЦ класса А, лидером заявленного поступления офисных площадей остаются бизнес-центры класса В+. Их доля в общем объеме офисных площадей составит 41 %. Не намного отстают и офисные здания класса В (38 %). Бизнес-центры класса С продолжают уступать свои позиции – их доля со-ставит лишь 4 % (около 10000 кв. м).
Высокий спрос стимулирует инвесторов укрупнять свои проекты, но в исторической части города это сделать достаточно трудно, в силу ограничения территории застройки и разрешенной регламентом градостроения СПб этажности сооружений в центре города.
Сегодня разрабатывается несколько крупных проектов в Приморском, Невском и Красногвардейском районах. Вновь создаваемые офисные помещения, удаленные от центра города, имеют свои особенности – как правило, они входят в состав единых многофункцио-нальных комплексов, включающих и торгово-развлекательный сектор. Другой немаловаж-ный фактор – это возможность организации вместительной парковочной зоны, что является невозможным для бизнес-центров в историческом центре. Кроме того, бизнес-центры, созда-ваемые в спальных районах имеют возможность привлечения будущих клиентов конкурен-тоспособными ценами.
В целом на Петербургском офисном рынке укрепляются позиции сетевых инвесторов.
В основном предложение продажи офисов сформировано за счет долевого участия инвесторов при сооружении бизнес-центров, которые в будущем планируют сдавать собст-венные площади. Главным образом офисные площади, предлагаемые к реализации по схеме долевого участия относятся к категории В или В+. Диапазон цены продажи на офисы доста-точно велик – от $ 1300 до $ 3000 / кв. м. Цена предложения различается в зависимости от локации бизнес-центра, местоположения офиса внутри самого здания, размера приобретае-мого помещения, срока завершения строительства и способа оплаты. При использовании рассрочки цена каждого метра еще возрастает.
Уровень арендных ставок также постоянно растет. В БЦ класса А рост арендных ста-вок с декабря 2005 года составил 9-13 %, в БЦ класса В – 12-15 %, в БЦ класса С – 13-20 %. Приведенный уровень роста арендных ставок является усредненным и в рамках одного клас-са или района различия могут быть весьма существенны.
В наиболее дорогих проектах, в которых предлагаются свободные площади в аренду, арендная ставка стремится к $1000 в год за 1 «квадрат» офисного пространства.
Среди самых дорогих офисных адресов: БЦ «Аполло» (Петроградский р-н) цена арен-ды до $ 925 в год, БЦ «Оскар» (Центральный р-н) ставка $ 920 в год, БЦ «Строгановский» (Центральный район) – от $ 850 в год, БЦ «Geneum» – $ 850 в год за 1 кв. м (цены представ-лены в $ с учетом НДС).
Свежие комментарии