Петербургский рынок жилья находится на пороге очередного значительного роста цен. Аналитики утверждают, что период относительной стабильности закончился. Мол, покупатели уже успели привыкнуть к установившейся стоимости квартир, а продавцы – попридержать наиболее ликвидные варианты.
Впрочем, ажиотажного роста цен на 5–7 процентов в месяц, как в особенно «жаркие» периоды 2006 г., никто не обещает. В текущем году эксперты прогнозируют ежемесячный прирост на более скромном уровне – «всего» 2–3 процента. В итоге квартиры в Петербурге подорожают примерно на 30 процентов.
«Похмельный» синдром
Ушедший год аналитики рынка единодушно охарактеризовали как «тяжелое похмелье», наступившее после ценового бума 2006-го. Практически исчез платежеспособный спрос, рынок перешел в фазу затяжной стагнации. Покупателям нужно было время, чтобы накопить деньги, привыкнуть к новым ценам и осознать, что глобального обвала рынка не предвидится. Его и не произошло, более того – на петербургском рынке не наблюдалось даже минимального снижения цен как это, например, было в Москве. Несмотря на период стабилизации, незначительный плавный рост продолжался во всех сегментах. Где-то он был более выраженным, где-то – менее. Это объясняется тем, что «перегрев» рынка, произошедший в 2006 г., привел к ценовым аномалиям: некоторые сегменты оказались значительно переоценены. К примеру, квартиры в Ленобласти, так привлекавшие своей дешевизной граждан, отчаявшихся купить жилье в городе, в конце позапрошлого года стали расти в цене и почти догнали аналогичные предложения в некоторых районах Петербурга. В 2007 г. рынок восстанавливал утраченные пропорции. Разница в удельной цене кв.м на вторичном рынке области и Петербурга значительно увеличилась.
В последнем квартале прошлого года на рынке произошло заметное оживление. Покупательский спрос активизировался, в декабре рост цен на вторичном рынке составил около 3%. Аналитики склонны утверждать, что это первые признаки того увеличения темпов удорожания квартир, которое ожидает Северную столицу уже в феврале-марте 2008-го.
Маятник раскачивается
Эксперты говорят о цикличности развития российского рынка недвижимости вообще, и в Петербурге – в частности. Период 2005–2007 гг. был очередным циклом ценового развития. В 2005-м объемы застройки в городе сократились, что в сочетании с особенностями экономического развития и с отложенным спросом, накопившимся после завершения предыдущего цикла, привело во II–IV кварталах 2006 г. к возникновению ажиотажного спроса, сокращению объема предложения и стремительному росту цен. К началу 2007 г. платежеспособный спрос был исчерпан, произошел отток покупателей. Абсолютный диктат продавца на вторичном рынке квартир уступил место торгу. Это привело к тому, что многие застройщики, в том числе и ведущие, в последние месяцы 2006-го пересмотрели свою ценовую политику. Коррекция цен не всегда происходила открыто. Зачастую снижение стоимости жилья маскировалось разнообразными скидками и спецпредложениями.
С I по III квартал прошедшего года длился период стагнации. Сейчас рынок оживился, спрос растет, а вот объемы застройки, по данным экспертов, сокращаются и приближаются к уровню 2005-го. На рынке начинается новый цикл.
Рост цен как неизбежность
Цены на недвижимость растут во всех регионах страны, причем устойчиво и стабильно. На уровне петербургских цен – стоимость жилья в Екатеринбурге, Владивостоке, Сочи и некоторых других городах.
Аналитики выявляют некоторые общие закономерности поведения рынков недвижимости в различных регионах России. Одна из них состоит в том, что один и тот же характер поведения рынка для разных городов сдвинут во времени, существует так называемый временной лаг. Для каждого региона он различен по отношению к Москве. Обычно вслед за столицей, через 3–6 месяцев, реагируют рынки недвижимости Петербурга, Твери, Подмосковья. Спустя 6–9 месяцев – центральной части России. Через 9–12 месяцев отмечаются изменения на рынках Сибири и Дальнего Востока.
Причин продолжающегося роста цен на жилье несколько, и все они имеют рациональное начало, хоть и небесспорны. Так, специалисты считают, что Петербург и Москва находятся в рамках мировой тенденции. За последние 10 лет в Калифорнии цены на недвижимость увеличились в 10 раз, в Англии и Австралии – в восемь, во Франции – в шесть раз. Эта тенденция роста цен на недвижимость, которой никогда раньше не было в экономиках развитых западных стран, характерна и для нашей страны.
Причину роста участники рынка видят в том, что объемы строительства сокращаются, а крупные проекты выходят на рынок с опозданием. Поскольку массовый вывод на рынок таких проектов, как «Кудрово-град», «Балтийская жемчужина», «Новая Ижора», «Северная долина» станет ощутим не ранее 2009 г., в текущем году существенный рост цен неминуем.
Средняя обеспеченность населения России жильем равна приблизительно 21 кв.м на человека. Город на Неве по этому показателю сейчас занимает 38 место среди регионов страны. Среднее значение того же показателя по Европе – не ниже 40 квадратов на человека. Даже при самых оптимистичных прогнозах в ближайшие 15–20 лет уровня европейских столиц Петербург не достигнет. При этом неудовлетворительное состояние жилищных условий большинства жителей Северной столицы формирует широкую группу потенциальных покупателей квартир, что предполагает сохранение покупательского спроса на высоком уровне как минимум еще 15 лет.
В увеличении стоимости жилья обвиняют ипотеку, подчеркивая, что кредитные средства способствуют «разогреванию» рынка недвижимости. Так, в 2006 г. в Петербурге было выдано 11 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 19 млрд руб. Уже за первые три квартала 2007 г. удалось превысить данный показатель.
Рост цен объясняют также падением курса доллара, рублевой инфляцией и практически полным отсутствием других способов компенсации «тающих» сбережений населения, кроме как приобретение квартиры.
В сложившейся ситуации, когда потребность в улучшении жилищных условий высока, а насыщенность наступит очень не скоро, рынок недвижимости будет одной из самых динамично развивающихся сфер экономики. Рынок жилья Петербурга будет интересен как гражданам, планирующим улучшить жилищные условия, так и инвесторам, стремящимся сохранить и преумножить свой капитал.
Мнение
Ирина Онищенко, заместитель генерального директора ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ»
– С января по сентябрь прошлого года на первичном рынке недвижимости Петербурга наблюдался довольно сдержанный спрос и медленный рост цен. Такое состояние обусловлено в первую очередь ажиотажем на рынке жилья в 2006 г., – свою роль сыграли дефицит предложения и возросший спрос, падение курса доллара, развитие ипотеки. В конце позапрошлого года рост цен прекратился. Практически исчез платежеспособный спрос, рынок перешел в фазу затяжной стагнации. Многие аналитики предсказывали снижение цен, но этого не произошло. Застройщики стимулировали продажи квартир различными акциями и скидками.
В сентябре 2007 г. на рынке начался активный подъем; спрос начал возрастать, у строительных компаний увеличилось количество клиентов. Многие из них интересовались возможностью приобретения жилья с помощью ипотеки (например, в «ЛенСпецСМУ» количество совершаемых с помощью классической ипотеки сделок сегодня составляет 13–15 процентов от всего объема продаваемого жилья). Кроме того, покупатели часто пользуются предлагаемыми застройщиками схемами рассрочек.
В 2008 г., по нашему мнению, цены на квартиры вырастут примерно на 25%. К сдерживанию стоимости недвижимости приведет реализация крупных проектов жилищного строительства.
Мнение
Максим Потапов, начальник отдела маркетинга ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия»
– Ситуация на первичном рынке недвижимости в прошлом году была достаточно спокойная. Цены росли плавно, на уровне 12–15процентов в год. Количество продаж также было стабильным на протяжении 10 месяцев. Однако к концу года был зафиксирован существенный всплеск активности покупателей, наиболее вероятная причина – традиционный сезонный рост спроса. Люди стремятся приобрести квартиры до наступления Нового года. Практически все застройщики заявили о тех или иных новогодних акциях, что традиционно для этого периода. Но предлагаемые скидки и подарки – уже не меры по стимулированию продаж, а дань хорошей доброй традиции. В скором времени ценовая политика строителей, скорее всего, изменится в сторону ограничения скидок.
Что касается прогнозов на этот год, то на первичный рынок недвижимости будут влиять следующие факторы: результаты прошедших выборов в Госдуму; заявление президента России о выдвижении своего преемника, который, вероятнее всего, продолжит нынешний политический и экономический курс в стране; положительная конъюнктура на нефтяном рынке; продолжающийся дефицит нового качественного жилья в Петербурге по сравнению с объемом спроса на него; постепенное оживление ипотечной активности банков, затормозившееся в октябре-ноябре 2007 г., а также увеличение госзакупок жилья для расселения коммунальных квартир и ветхого фонда.
На этом фоне прогнозируется дальнейшее поступательное развитие рынка без резких скачков, средний рост цен на уровне 20 процентов за год.
Мнение
Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская Недвижимость»
– В этом году цены на жилье массового спроса на первичном рынке будут увеличиваться, но с небольшой динамикой: 0,5–1процента в месяц. За полгода квартиры подорожают всего на 4–5процента в сопоставимых ценах.
В классе «комфорт» продолжится расслоение: рост цен будет неравномерен. Квартиры, имеющие соответствующее этой категории местоположение и качество, будут дорожать быстрее, чем объекты, имеющие недостатки по ряду параметров, но позиционируемые застройщиками в данном классе. За первое полугодие текущего года рост цен в сегменте «комфорт» ожидается на уровне 4–6процентов.
Рост цен на элитное жилье будет более существенным – 7–10 процентов за полгода в сопоставимых ценах. Произойдет это за счет вывода на рынок новых объектов, где цена за кв.м составит $15–20 тыс. и выше.
Дефицит участков под застройку в центре Петербурга подталкивает девелоперов к освоению новых территорий (бывших промышленных и депрессивных зон), однако «поднять» такие проекты могут далеко не все строительные компании, на этот рынок выходят крупные инвестиционно-финансовые структуры, в том числе международного уровня. Между тем местоположение по-прежнему остается самым основным ценообразующим фактором.
Снижения цен ни в одном из сегментов рынка недвижимости Петербурга в 2008 г. не ожидается.
Мнение
Ирина Гудкина, генеральный директор АН «Бекар»
– В 2007 г. первичный рынок жилья в Петербурге был достаточно вялым. Строители весь год колебались с ценами в сторону увеличения и уменьшения, но незначительно, делали большие скидки, проводили всевозможные акции для клиентов. Осенью возникло некоторое оживление предложения, но это сезонное явление. В среднем цены за прошлый год на первичке выросли на 20–25 процентов. Стоимость квадратного метра в среднем составила около $3–3,5 тыс.
В 2008 г. стоимость жилья будет только расти. Многие говорят о влиянии выборов нового президента на рынок недвижимости. Но я не думаю, что это событие значительно отразится на покупательской активности. Возможно, будет спад спроса до выборов, а после – снова оживление, но оно будет небольшое, особых сюрпризов на рынке не предвидится. Думаю, до весны можно ожидать некоторого застоя на рынке. Рост цен на первичке составит примерно 10–12процента. Это объясняется тем, что покупатели еще не накопили денег для покупки жилья после «бума» 2006 г. В прошлом году было объявлено о нескольких крупных проектах. Существует определенная угроза, что к концу 2008 г. на рынок будет «выброшено» большое количество строящегося жилья.
Мнение
Ирина Пряхина, заместитель генерального директора по развитию ООО «Центральное агентство недвижимости»
– Сегодня средняя цена предложения квартир в строящихся домах составляет 55–57,5 тыс. руб. за кв.м. Среди наиболее популярных районов можно отметить Приморский, Московский, Кировский.
Сейчас нет стойкой привязки цены квадратного метра к району. Скорее, она зависит от типа дома, качества постройки, внутреннего технического оснащения (Интернет, качество лифтов, подземная парковка, охрана, служба консьержа и др.), а также окружающей социальной инфраструктуры.
Предложение постепенно сокращается, квартир в домах с близкими сроками сдачи в продаже становится все меньше. Застройщики продают 100–300 квартир в месяц. Однако закладываются новые проекты, подходят сроки открытия продаж в уже заявленных.
Спрос постепенно растет. В прошлом году количество первичных обращений увеличилось на 20процентов. Спрос обеспечен не только за счет петербуржцев, желающих приобрести квартиру в новом доме, но также во многом за счет приезжих из сырьевых районов. Немаловажную роль играет и развитие ипотечного кредитования, что делает покупку квартиры в новостройке вполне доступной.
В 2008 г. мы ожидаем небольшой рост средней цены предложения на первичном рынке. Увеличение стоимости жилья связано с обостряющимся дефицитом земельных участков под его строительство в черте Петербурга.
Мнение
Сергей Бобашев, руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»
– В прошлом году рынок недвижимости переживал посткризисный период. Все помнят сумасшедший рост цен, наблюдавшийся в 2006-м. К такому повороту событий оказались не готовы ни покупатели, ни продавцы, что привело к различным ценовым аномалиям в разных сегментах рынка. К примеру, летом 2006 г. стоимость квадратного метра жилья в панельном доме где-нибудь в северной части города была такой же, как и в центре Петербурга. Хотя понятно, что цены на такие квартиры не могут быть одинаковыми.
В 2007 г. происходящие на рынке процессы свидетельствовали о постепенном его возвращении к нормальному состоянию.
В прошедшем декабре средняя стоимость квадратного метра готового жилья составляла 78 тыс. руб. По итогам 2007 г. рост цен на жилье не превысил 15%. Быстрее всего увеличилась стоимость недвижимости в центральных районах Петербурга. При этом многие объекты недвижимости, переоцененные в 2006-м, сегодня практически не растут в цене. В первую очередь речь идет о малометражных квартирах. Гораздо активнее дорожает элитное жилье в центре города.
В последние два месяца прошлого года рынок недвижимости заметно активизировался – люди занялись поиском квартир.
По итогам 2006 г. было выдано 11 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 19 млрд руб. Уже за первые три квартала 2007 г. удалось превысить данный показатель.
При существующих темпах роста ипотечного кредитования доля сделок купли-продажи жилья, совершенных с использованием заемных средств, в этом году увеличится до 30 процентов. Что, к сожалению, станет одним из факторов роста стоимости жилья. Ожидается, что средняя цена квадратного метра к концу 2008 г. составит порядка 100–105 тыс. руб. Таким образом, стоимость недвижимости увеличится примерно на 30процентов.
Мнение
Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость»
– Прошлый год на рынке недвижимости был необычным. Бурный рост цен в 2006 г. сменился ожиданием спада, которое давило на психологию покупателей в среднем ценовом сегменте до осени. Однако начавшийся реализовываться отложенный спрос и благоприятная экономическая ситуация в стране вызвали с осени повышение спроса и цен практически во всех сегментах рынка. Также нельзя не отметить и то, что рынок полностью, в том числе и психологически, перешел на рубли. Основные причины очевидны: «съеживание» доллара и закон об указании цен в рублях.
Прогноз на 2008 г.: цены продолжат расти (уже в рублях). Средний рост цен на вторичном рынке составит 15–20 процентов.
Андрей Васильев, генеральный директор агентства недвижимости АН «Аркада»
– В прошлом году цены на рынке жилья как на первичном, так и на вторичном рынке росли. Но рост цен был не столь значителен, как в 2006-м и, в целом, соответствовал инфляции. Прогногнрзируемый прирост стоимости жилья в текущем году, как минимум, составит 15 процентов. Среди основных причин увеличения стоимости квартир в Петербурге можно назвать недостаточные объемы ежегодного ввода нового жилья, а также отсутствие у состоятельных людей других эффективных способов инвестирования свободных денежных средств, кроме как покупка недвижимости.
Мнение
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»
– Ситуация, сложившаяся на вторичном рынке недвижимости в ушедшем году, оправдала прогнозы экспертов: стоимость жилья выросла на 15–25 процентов в рублях. В первой половине года наблюдалась стагнация, в конце лета наметилось заметное оживление, которое мы наблюдали до конца года. Покупательский спрос активизировался, продавцы начинают придерживать объекты в ожидании роста цен в 2008 г. Мы считаем, что в этом году увеличение стоимости жилья продолжится и составит порядка 30 процентов. Рост цен неминуем; в конце ноября мы зафиксировали первые значительные изменения на рынке. На сегодняшний день количество обращений в наше агентство от покупателей жилья увеличилось в пять раз по сравнению с весной 2007 г. При этом количество предложений от продавцов лишь сокращается.
Мнение
Яна Долотова, руководитель отдела аналитики и консалтинга АН «Итака»
– Так как массовый вывод на рынок новых проектов станет ощутим не ранее 2009 г., уже этой весной вероятен очередной существенный рост цен. При этом сохранится текущая структура поглощения. Спрос будет по-прежнему ориентирован на малогабаритное жилье эконом-класса – комнаты, квартиры-студии, однокомнатные квартиры. Средний прирост цен составит около 2 процентов в месяц. К концу 2008 г. квадратный метр жилья на вторичном рынке в Петербурге будет стоить около 103 тыс. руб.
Пока же рынок относительно спокоен. В октябре 2007 г. определился рост цен на 5–7 процентов по отношению к августу. Пока этот рост с большой вероятностью связан с падением курса доллара и практически полным отсутствием возможности компенсации обесценивания сбережений населения.
Источник:Журнал «Мир&Дом.Санкт-Петербург»
Свежие комментарии