Рынок недвижимости отличается от фондовых или иных рынков тем, что в нем участвует практически все население. Каждый гражданин имеет к нему отношение, однако суждения обычных граждан, а зачастую и профессиональных участников напоминают древнегреческие мифы. Однако именно эти представления движут рынком во всех его стадиях.
Миф первый: риелторы берут много денег и ничего не делают
Многие люди считают, что 6% за помощь, пусть и профессиональную, в покупке или продаже квартиры – это многовато. При минимальной стоимости квартиры в Москве в $140 тыс. комиссионные риелтора составляют $8400, что в два – два с половиной раза больше, чем плата за те же самые услуги два года назад. Да и тогда плата за услуги риелтора казалась непомерно большой многим клиентам. Впрочем, уже летом один из крупнейших участников рынка заявил о новой системе комиссионных, а многие компании в неофициальном порядке снизили свои гонорары. Опять же, в рублевом эквиваленте цена за услуги не так уж и выросла. Процент за услуги российских риелторов вполне сопоставим с тарифами их иностранных коллег, а услуг они, как правило, за эти деньги предоставляют больше: помимо собственно услуги продажи или подбора квартиры туда зачастую входят и правовые, и порой психологические консультации, и проверка юридической чистоты квартиры, и помощь в налоговых вычетах, и даже помощь в получении кредита – ипотечного или потребительского.
Миф второй: цены на недвижимость будут расти бесконечно
На эту тему написано уже достаточно, но этот миф еще продолжает жить в сердцах и умах граждан. К сожалению, ничего бесконечного в этом мире нет, и музыка длится вечно, только если заменить батарейки. Их на российском рынке уже меняли не один раз и создавали всякие законодательные препоны для увеличения предложения жилья. Дело даже не в том, что Президент сейчас активно взялся за чиновников, которые занимаются проектом «Доступное жилье». А в том, что нигде в мире период роста цен не продолжался более 9 лет – Япония, США, Англия, Нидерланды… Никакой трезвомыслящий человек, имея выбор между одной элитной квартирой в пределах Садового кольца и двумя квартирами с такими же удобствами в Ницце, не будет вкладывать в недвижимость в по-прежнему политически нестабильной России. События, связанные с Грузией, и последовавшее за этим вычисление грузинских детей в московских школах – весьма показательный пример.
Миф третий: ценами можно управлять
Даже в советское время это получалось с некоторым трудом. Нельзя, по-видимому, говорить о том, что можно директивно установить цену квадратного метра и заставить граждан продавать и покупать по этой цене. Но в тоже время государство вряд ли должно настолько устраняться из сферы недвижимости, как это было сделано в России. Отдав эту область на откуп муниципалитетам, которые славятся своей коррупцией, и не осуществляя почти никакого контроля за строительством, Правительство получило закономерный итог: любое его телодвижение, которое по идее должно приводить к понижению цен, приводит на самом деле к их повышению. Потому как реальные рычаги – массовое строительство и контроль за продажами именно новостроек – отданы в частные руки, для которых чем дороже квартира, тем лучше. То же самое сейчас происходит с рынком аренды квартир: государство, отдав гражданам бесплатно социальное жилье и фактически не занимаясь созданием нового сектора социального жилья, не может ограничить рост цен на аренду квартир. Самым ярким и даже карикатурным проявлением отсутствия политики государства в сохранении своих лучших представителей внутри страны стало появление сообщества «высокооплачиваемых бомжей» – людей, которые получают более чем высокую зарплату, но не могут купить (а в последнее время даже арендовать) себе жилье. Государство может управлять законами и налогами, и зачем оно создало такие условия на рынке, при которых жилье недоступно большинству граждан, – хороший вопрос. В этой области во всех странах ситуация регулируется налогами, но сколько времени понадобится нашим федеральным чиновникам, чтобы это понять, неизвестно.
Миф четвертый: купить квартиру в Москве может только управленец или владелец бизнеса
Если обратиться к цифрам официальных зарплат, то действительность еще более плачевная. Если смотреть на цифры официального дохода, включающего в себя доходы от бизнеса, ценных бумаг и прочего, то ситуация чуть получше, но не значительно: средний доход москвича не позволяет «с нуля» приобрести даже заурядную «однушку» в Капотне, даже с помощью самых льготных ипотечных кредитов. Однако почти у каждого москвича и даже жителя другого региона есть какая-то другая недвижимость, которая, как правило, может стать первым (и довольно существенным) взносом за квартиру. Большинство сделок в столице по-прежнему альтернативные, то есть люди продают имеющуюся недвижимость и покупают другую, а значит, недвижимость остается доступной для более широких категорий населения. К тому же многие крупные предприятия тоже озабочены жилищными проблемами своих сотрудников, решая их тем или иным способом.
Миф пятый: рынок недвижимости России не зависит от ситуации на мировом рынке
Притом что в этом году 22% дорогостоящих домов в Лондоне было куплено российскими гражданами, вряд ли уместно об этом говорить. На самом деле давно доказано, что цена на нефть и цена на московскую недвижимость связаны напрямую, а экономика России по-прежнему остается зависимой от экспорта нефти. Основные деньги, которые приходят в недвижимость как инвестиционные, приходят именно с рынка нефти. Как только их поток уменьшится, неизбежно снизятся и цены на российскую недвижимость. В мире опять же много прекрасных мест, где недвижимость остается недооцененной, и это понимают люди, которые достаточно образованы в экономическом отношении, чтобы заработать серьезные деньги. Рынок недвижимости России, оставшись наедине с покупателями, которые покупают для себя, то есть средним классом, волей-неволей будет соответствовать именно их зарплатам. Иначе покупателей на рынке просто не будет. Основной покупатель на рынке недвижимости развитых стран – семья из среднего класса, берущая ипотечный кредит. Если исходить из этого параметра, то 3-комнатная квартира по ипотечному кредиту на 30 лет не должна обходиться больше 30 тыс. руб. в месяц – то есть одного среднемесячного дохода среднего москвича (москвички). Одну зарплату они отдадут за квартиру, а на другую будут жить – и это мировая тенденция, которая неизбежно наступит в России, если, конечно, ей дадут наступить.
Свежие комментарии