Сегодня четыре из пяти покупателей хотят приобрести готовый дом в коттеджном поселке, а не участок с проектом. На рынке таких предложений от 5 до 15% (у разных специалистов оценки расходятся). Большинство девелоперов предлагает купить проект дома в будущем поселении или просто участок на территории, формально объединенной в поселок.
По данным АН «Итака», под Петербургом сегодня продают объекты в 73 коттеджных поселках. В одиннадцати из них предлагают готовые дома: семь проектов полностью завершены, еще в четырех сдана первая очередь. Однако застройщики начинали реализацию задолго до окончания строительства, и сейчас допродают остатки. Некоторые застройщики декларируют намерения торговать готовыми домами, но и они начинают продажи заранее. «Например, «Янино-2″ — поселок эконом-класса, где предполагалось реализовывать завершенные объекты, скорее всего, — тоже будет распродано задолго до окончания строительства», — приводит пример Владимир Обширнов, руководитель отдела загородной недвижимости АН «Экотон».
Девелоперов, которые полностью построили бы поселок, а затем уже выставили на рынок коттеджи, в области и в пригороде до сих пор не было.
Риск самостоятельности
«На загородном рынке пока немного уже зарекомендовавших себя строительных компаний. Покупатель хочет быть уверен, что проект будет завершен, поэтому согласен платить за готовый дом дороже. Но таких предложений мало», — говорит руководитель отдела загородной недвижимости компании «Миэль-Недвижимость» Игорь Мазурин.
«Некоторые хотят купить уже готовый дом, другие предпочитают выбрать место и самостоятельно участвовать в строительстве, чтобы по ходу вносить изменения. Если застройщик дает какую-то свободу выбора, клиент всегда придумает, что изменить», — рассказывает Светлана Пирогова, заместитель генерального директора по загородной недвижимости АН «Итака». Однако не все застройщики столь лояльны. Нередко клиентам предоставляют выбор из четырех — шести типовых проектов, часто очень похожих друг на друга. Если в компании есть свои архитекторы, они могут что-то изменить, в противном случае приходится довольствоваться тем, что предложили.
Большинству покупателей, которые ищут готовый дом, приходится отказываться от этой идеи: выбор очень невелик (по пессимистичным оценкам «Экотона», таких предложений не больше 5%, по оптимистичным — от «Итаки» — 14%), найти проект нужных параметров сложно. Проще построить дом самому. Но земли «на отшибе» для жизни уже не актуальны: сегодня клиенты хотят обитать в социально однородном окружении.
Условная земля
Около 20% девелоперов (по оценкам отдела аналитики АН «Итака») предлагают к продаже участки под застройку без каких-либо дальнейших обязательств. Так поступают «случайные» застройщики, которые смогли удачно вложиться в землю и теперь пытаются ее реализовать с минимальными затратами: они просто делят большую территорию на наделы, иногда проводят инженерные коммуникации и продают конечному потребителю. В «Петербургской Недвижимости» полагают, что такую землю лишь формально можно считать поселком: практически никаких преимуществ (единой охраны, минимальной инфраструктуры поселений), которыми пользуются жители поселков, у таких граждан нет. Единственное, на что они могут рассчитывать, — относительная социальная однородность населения, особенно если земли дорогие. Цены участков, продаваемых по этой схеме, доходят до $5000-7000 за сотку (Выборгский р-н Ленобласти).
Однако Татьяна Тихомирова, руководитель отдела загородной недвижимости АН «Рускол», говорит: «Клиенты предпочитают строиться сами: то есть самостоятельно определиться с проектом дома и найти застройщика. К готовым коттеджам они относятся подозрительно. Многие уверены, что жилье, которое строится на продажу, априори плохое. И они имеют основания так говорить: пока в Ленобласти мало качественных поселков». Впрочем, в других компаниях не разделяют этого мнения.
Проект в придачу
Еще 15% предложения (оценки «Петербургской Недвижимости») — участки с подрядом.
То есть клиент может купить землю только с условием, что обязуется заказать дом у конкретного застройщика. При этом стройка начинается только после того, как покупатель оплатил возведение дома. Некоторые фирмы включают стоимость участка в конечную цену коттеджа, другие за землю и за жилье берут отдельно.
Оформляются такие отношения предварительным договором на продажу, по нему владелец участка обязуется переоформить на клиента право собственности на надел после того, как тот внесет 50-90% от стоимости дома. «По данной схеме инвестор не вкладывается в строительство, а ждет покупателей, поэтому обустройство такого поселка может существенно затянуться. По моим наблюдениям, они реализуются дольше всего», — считает Алексей Рогов, руководитель отдела продаж строящейся загородной недвижимости АН «Петербургская Недвижимость». Есть поселки, в которых используются комбинированные схемы продажи.
В некоторых случаях девелопер предлагает клиенту стать соинвестором (дольщиком) проекта. Формально все риски, с которыми сталкиваются дольщики в городе, присутствуют и в секторе индивидуальных домов. Правда, на петербургском пригородном рынке случаи, когда «долевые» проекты не были завершены, пока не отмечены (в Москве это уже случалось). В отличие от участков с подрядом поселок соинвесторов будет закончен независимо от того, все ли наделы проданы: инвестор достроит его на свои средства, а затем будет сбывать готовые дома. Это страхует покупателя от перспективы долгие годы жить на стройплощадке.
Наталия Исаева
http://www.estate-gazeta.ru/
Свежие комментарии