Квартиры в старой части Васильевского пользуются исключительно локальным спросом — в первую очередь у самих жителей района. Росту популярности не способствует географическая обособленность территории, а также плохие потребительские характеристики жилья.
Старая часть Васильевского острова территориально ограничена набережной Макарова, Менделеевской линией, набережной Лейтенанта Шмидта, 24-й Линией, Средним проспектом, 18-й Линией и набережной реки Смоленки. Васильевский остров — один старейших районов Петербурга, однако в полной мере к категории «исторический центр» его отнести сложно в силу географических причин. Это практически автономная территория, своего рода город в городе, что во многом и определяет невысокий спрос.
Квартиры на острове популярны прежде всего у самих его жителей, многие из которых здесь родились и уезжать отсюда не хотят. Жители других районов города переезжать на Васильевский не стремятся.
Жилищный фонд
Дома в старой части Васильевского острова в основном дореволюционной постройки, сохранились даже здания, возведенные в начале XIX века. Старый фонд здесь отличается худшим качеством по сравнению с аналогичными объектами других исторических районов. Большинство зданий — с деревянными перекрытиями, «кривыми» планировками, без капитального ремонта, что отрицательно отражается на потребительских характеристиках.
Плотность застройки очень высока. Она лишь немного уступает самой густонаселенной зоне Лиговского проспекта, но значительно превосходит Петроградскую сторону.
В старой части района много нерасселенных коммуналок. Чем ближе к центру города, Стрелке Васильевского острова, тем активнее ведется процесс расселения, больше реконструированных домов и выше ценник на квартиры. Привлекательность жилья и цены на него снижаются по мере удаления от Стрелки. Чем дальше на запад, тем больше коммунальных квартир и разнороднее социальный состав жителей.
На рассматриваемой территории можно выделить всего две доминанты. Станция метро «Василеостровская» – транспортный узел, аккумулирующий вокруг себя большую часть социальной инфраструктуры Васильевского острова. Другой, культурно-исторической, доминантой можно считать Стрелку.
Цена квадратного метра здесь почти равна среднегородской и составляет — $2,3 -2,5 тыс. Соответствовать по ценам среднегородскому уровню квартирам в старой части Васильевского острова позволяет наличие в предложении небольшого количества элитных объектов. К таким можно отнести, в основном, фасадные квартиры в непосредственной близости от Стрелки, на Большом и Среднем проспектах, в пешеходной зоне на 6-7-й Линиях. В «видовой» части острова (на набережных), за исключением нескольких домов, расположены нежилые здания. Поэтому элитных квартир с видом на воду предлагается крайне мало.
Создание в 2001 году пешеходной зоны на 6-7-й Линиях послужило толчком к росту цен на местное жилье. Цены на квартиры здесь за полгода выросли на 10-12% по сравнению с объектами на соседних линиях, а жилье в фасадной части домов подорожало почти на 20%.
К недостаткам района относят плохую транспортную доступность. Въехать на Васильевский можно только с восточной его части. Все четыре моста, соединяющие остров с «большой землей», предельно загружены. Во время разводки мостов попасть сюда невозможно.
Город в городе
Социальная инфраструктура в старой части Васильевского развита неплохо. Это связано с тем, что остров географически обособлен от города и вынужденно находится на самообеспечении. «Город в городе» обеспечен всем необходимым набором социальных услуг (в том числе медицинских и образовательных) и товаров. Здесь в меньшей степени ощущается проблема парадного центра, где не хватает продовольственных магазинов.
Причем состав торговых коридоров у станции метро «Василеостровская» и на Большом проспекте более социально ориентирован, чем торговые коридоры в самом центре Петербурга или на Петроградской стороне. В старой части острова представлены продуктовые сетевики – «Патэрсон», «Пятерочка». В пешеходной зоне на 6-7 Линиях расположены брэндовые магазины и кафе.
Общественно-деловая активность развивается, в основном, в непосредственной близости от Стрелки Васильевского острова. Районы наибольшей концентрации фирм, занимающих офисные помещения, — начало Малого и Среднего проспектов, средняя часть Большого. Основная часть появляющихся здесь бизнес-центров представляют собой реконструированные производственные или административные здания. Примером может служить недавно открытый в стенах бывшей фабрики роялей «Беккер» бизнес-центр «Сенатор» класса «В+» (7-я Линия).
Будущее – новостройки и реконструкция
Нового жилья в старой части Васильевского острова строится мало. Большая плотность застройки не позволяет возводить здесь жилые дома и, тем более, комплексы. Сегодня в работе не более 5 проектов. Один из самых масштабных — элитный комплекс жилых и административных зданий «У Ростральных колонн» (проект ЛенСпецСМУ). Его начали возводить в квартале на пересечении Биржевого и Волховского переулков (Волховский пер., 4- 6) в 2004 году по проекту, разработанному в архитектурной мастерской Евгения Герасимова.
Предполагается, что в комплекс войдут сблокированные четырехэтажные коттеджи, несколько семи- и восьмиэтажных жилых зданий с видовыми квартирами на верхних этажах, гостиница высокого класса. В реконструированных елисеевских складах, выходящих в Биржевой переулок, разместятся магазины и офисные помещения. Внутри квартала появится собственная пешеходная зона. Срок сдачи комплекса намечен на первый квартал 2007 года.
Впрочем, точечные проекты строительства жилья не могут обеспечить территории достойных перспектив развития. «Реконструкция здесь идет вяло, — говорит начальник информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – Расселение домов – хлопотное и дорогостоящее дело. Поэтому перспективы развития у территории не самые радужные. Новых пятен под застройку практически нет. Ценовой градиент будет только увеличиваться. Участки близкие к Стрелке будут благоустраиваться и дорожать, далекие от нее — дешеветь».
Развитие территории также связано с решением транспортной проблемы. Ее решением должно стать завершение строительства Западного скоростного диаметра (ЗСД). ЗСД главным образом сработает на доступность западной части острова и разгрузит задыхающиеся от пассажиропотока транзитные трассы через мосты Лейтенанта Шмидта и Тучков. Это даст возможность благоустраивать линии Васильевского острова и открывать новые пешеходные зоны, что может привести к удорожанию жилья, как в случае с квартирами на 6-7-й Линиях.
Квартиры в старой части Васильевского острова, средняя цена (USD/кв.м)
Самые дорогие квартиры
Самые дешевые квартиры
Обзор подготовлен по данным отдела аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
Дарья Куксенкова
http://www.bn.ru/
Свежие комментарии