Цены на жилье в Московском районе и непопулярных городских территориях все сильнее сближаются. Несколько переоцененный (на пике моды) Московский все еще популярен — но не так, как центр; он все еще дорожает — но медленнее, чем периферия.
Пик покупательского интереса район пережил полгода назад.
Сегодня найти здесь однокомнатную «хрущевку» дешевле $80 000 проблематично. С начала года ее цена выросла почти вдвое. По данным мониторинга эксперта «НП» Дмитрия Житкова, в Московском районе в августе средняя стоимость квадратного метра достигла $2204 (в среднем за месяц; к концу августа цены поднялись еще примерно на $150 за квадрат). Это на 7% выше, чем в среднем по городу. Однако это не значит, что Московский район — самый дорогой.
По стоимости сопоставимых объектов он заметно уступает историческому центру. При этом статистику последнего серьезно портит большее количество бесперспективных коммуналок в старом фонде, выставленных в листинг. Если же сравнить ценники на однотипное жилье Московского и Василеостровского районов (здесь характеристики жилого фонда совпадают по основным параметрам), окажется, что «сталинки» на Большом проспекте В.О. обойдутся покупателю примерно на 3-4% дороже, чем они же, но вдоль Московского проспекта. Примерно такая же разница в стоимости «хрущевок», а также «панелек» советских лет.
Но среди периферийных районов у Московского конкурентов пока нет: ближе всех по ценам активно дорожающий в последнее время Приморский.
Мода на проспект
В период ажиотажного спроса, по наблюдениям риэлтеров, ценность локации в представлении покупателей несколько снижается: люди торопятся вложиться в недвижимость, особо не перебирая варианты. Это в полной мере сказалось на показателях относительной популярности Московского района. Его отрыв от других окраин сокращается. С января 2006 года ценники здесь выросли «лишь» на 78% (в долларах), тогда как остальная периферия подорожала на 90-95%. Квартиры в районе сегодня обойдутся покупателю в среднем на 2-3% дороже, чем на севере Петербурга,и на 6-8% — чем на юге и востоке. Еще в июле разница была 5% и 10% соответственно, а в начале 2006 года: 10% и 15%. Сокращается и «групповой» разрыв в ценах: между четырьмя традиционно популярными (Выборгским, Калининским, Московским, Приморским) и наименее популярными (Невским, Фрунзенским, Красносельским) районами. Но Московский сдает позиции наиболее заметно.
Перед началом ажиотажного спроса ценники в окрестностях парка Победы росли заметно быстрее, чем в других местах. К примеру, за вторую половину 2005 года жилье в районе подорожало на 8,5%. Тогда как в остальных районах — лишь на
4-5,5%. Внятных причин такого отрыва (быстро увеличивались в цене не все популярные территории в городе, а именно окрестности Московского проспекта) специалисты не видят.
Впрочем, есть разумное объяснение: жилье в Московском районе — как всякий «люксовый» товар (здесь даже покупатель «хрущевки» вынужден доплачивать за локацию) — подвержено модным тенденциям. Показательна, к примеру, динамика цен на жилье в районе с 2000 года. Тогда стоимость квадратного метра здесь превышала среднегородские показатели на 7-9%. Потом эта разница начала расти, и в апреле 2001 года зафиксирован пик — 16%. Дальше интерес покупателей пошел на спад: к середине 2002 года цены здесь почти сравнялись со средними по городу (плюс 2,5%).
Затем последовал плавный рост, и к середине 2005 года отрыв опять составил около 8%.
Предыдущий взлет популярности Московского района, по воспоминаниям старожилов рынка, произошел в середине 1990-х годов. В «Адвексе» вспоминают, что в то время жилье у парка Победы ценилось на уровне «золотого треугольника» (территории, ограниченной Невой, Фонтанкой и Невским проспектом). Тогда же по аналогии родилось понятие «золотой квадрат»: прилегающие к Московскому проспекту кварталы, застроенные «сталинками» (ограничен улицами Варшавской, Благодатной, Орджоникидзе и проспектом Гагарина — см. карту).
Модные тенденции — относительно новое и плохо изученное явление на российском рынке недвижимости: пока недостаточно материала, чтобы делать выводы относительно закономерностей подъема-спада покупательского интереса. Похоже, что в Московском районе между подъемами спроса проходит 5-6 лет. За пиком следует быстрый спад, потом долгое возвращение «в исходное». Это вполне согласуется и с последними наблюдениями.
Показательно также, что на других городских территориях столь выраженных ценовых колебаний (относительно средних по городу величин) не наблюдается.
«Сталинки» опять интересны
На добротные сталинские дома вдоль Московского проспекта приходится около четверти всего предложения.
Последнее время операторы рынка отмечают любопытную тенденцию: увеличение интереса клиентов к «сталинкам». При этом начиная с 2002 года они утверждали обратное: мол, сталинские постройки неуклонно теряют в привлекательности по сравнению с новыми домами. Порождения советского монументализма уверенно вытесняются из ниши высококомфортного жилья.
Однако, пытаясь угнаться за ажиотажным спросом, застройщики подняли цены на новостройки до таких высот, что «сталинки» опять стали вполне конкурентоспособны. «Если в новых домах вблизи площади Конституции продавцы запрашивают по $3500 за «квадрат» (это без отделки), то вполне приличную «сталинку» можно подобрать по $2500/кв.м», — комментирует ситуацию генеральный директор АН «Октава» Николай Викнянщук. Покупатели, которые вдруг обнаружили, что отложенной суммы уже не хватает на запланированный метраж в новых домах, переключили внимание на сталинские, вспомнив по случаю и о более выигрышной локации.
Специалисты не сомневаются, что, когда рынок подуспокоится, все вернется на круги своя: постройки полувековой давности будут все сильнее проигрывать в глазах покупателей более свежему жилью, а квартиры в них — подолгу стоять в листингах без движения. Но пока горожане одержимы мыслью вложиться хоть куда-нибудь, рациональные резоны не всегда срабатывают.
Хотя с инвестиционной точки зрения «сталинки» сегодня более привлекательны, чем новостройки: разрыв в стоимости между этими типами домов в период ценовой стабилизации должен сократиться до прежних величин, а значит, у старых домов выше ресурс роста.
Но, предупреждают риэлтеры, инвестировать в «сталинки» надо аккуратно. Раньше покупатели придирчиво изучали параметры квартир: социальное окружение, изношенность коммуникаций, предельные мощности электросети. Теперь этому уделяют заметно меньше внимания, стараясь не упустить подходящий вариант. В будущем такая скоропалительность может обернуться проблемами с ликвидностью. Как отмечают операторы, наконец «ушли» многие варианты, долгое время простоявшие без движения. Это не только переоцененные объекты, но и квартиры со скрытыми недостатками.
Впрочем, в Московском районе по сравнению с соседним Кировским опасность приобрести квартиру в «проблемном» подъезде куда ниже, а доля расселенных коммуналок куда выше. Это также отражается на цене.
«Хрущи» с локацией
Половина квартир в районе приходится приходится на «хрущевки» и «брежневки» (более поздние модификации панельных пятиэтажек). Интерес к этому компактному и дешевому жилью обостряется во время быстрого ценового роста. Покупатели видят, что собирать деньги на более приличные варианты бессмысленно: ценники растут быстрее, чем накопления. И стараются пристроить средства, покупая самое дешевое, что предлагает рынок. Традиционно мало востребованы трехкомнатные «хрущи»: за эти деньги у покупателя есть уже минимальный выбор, и он
старается купить более качественное жилье. Ценники на эти квартиры все равно растут: просто потому, что не может трехкомнатная квартира стоить дешевле «двушки» в том же доме. Однако разница сокращается. В августе квадратный метр в трехкомнатной «хрущевке» в окрестностях Новоизмайловского проспекта ценился примерно в $1950. На треть дешевле, чем платили за «квадрат» в однокомнатной квартире.
В Московском районе «хрущевки» традиционно дорогие: разница с другими периферийными районами составляет 5-10%. В расчете на «единичку» дельта получается от $4000 до $8000. В этом есть определенная иррациональность отечественного рынка. Покупают такие варианты граждане, относительно стесненные в средствах, у которых, казалось бы, нет возможности доплачивать «за локацию». Однако горожане, долгое время прожившие в Московском районе, при обмене жилья всеми силами стремятся остаться в привычном месте с известными им магазинами, школами, поликлиниками и пр. Сила привязанности заставляет старожилов жертвовать более приличными вариантами в других районах.
Дмитрий Сперанский
http://www.estate-gazeta.ru/
Свежие комментарии