Квартирный рынок переживает сложные времена: на смену затянувшейся стагнации пришел ценовой взлет, сопровождаемый ажиотажным спросом — да таким, какого эксперты и не припомнят. Всего за полгода типовое жилье в Петербурге выросло в цене в среднем в полтора раза. Что до прогнозов, то сегодня аналитики сильно расходятся во мнениях: одни уверяют, что к концу года цены на вторичном рынке подрастут еще на 30-40%, другие – что уже осенью рынок придет к очередной стагнации.

«Вторичные» парадоксы

Судя по количеству договоров, принятых Федеральной регистрационной службой, активность петербургского вторичного рынка в первом полугодии 2006 г. была в 1,5-2 раза выше, чем за тот же период 2005 г. и на 10-15% выше, чем в начале 2004 г. (предыдущий период роста). Новая тенденция июля-августа текущего года: уменьшение количества сделок, вследствие сокращения объема предложения. Рынок «сжался» в два раза от своего среднего значения. «Среднемесячный объем предложения в последние годы составлял 16-18 тыс. квартир и комнат, а сегодня их меньше 10 тыс., — говорит генеральный директор АН «Легион-Недвижимость» Максим Чернов. — Немалая часть недвижимости выведена из оборота, видимо, до осени». Уходят с рынка и «встречные» сделки: их участники, отчаявшись сложить «цепочку», откладывают операцию до лучших времен. Фактически с начала года цены реальных сделок выросли в среднем на 25-40%. Наблюдаются и новые веяния: если в начале года на просмотрах продавцы готовы были немного «подвинуться» в цене, то сегодня каждая прямая продажа превращается в аукцион «на повышение», в результате которого стартовая цена может увеличиться на $5-10 тыс.

Значительно сократились сделки с привлечением ипотечных средств, несмотря на растущее количество выдаваемых кредитов. За первый квартал 2006 г. заемщики получили более 1800 кредитов, в прошлом году этот показатель был в полтора раза меньше. «Тем не менее, купить жилье с помощью ипотеки стало намного сложнее — лишь 2/3 всех сделок доводятся до конца, — отмечает генеральный директор АН «Невский синдикат» Юрий Полищук. — Пока банк рассматривает заявку клиента и принимает решение, найденная квартира резко вырастает в цене, и сделка срывается».

Кризис предложений

В июле-августе среднемесячный объем предложений, публикуемых в каталоге «Бюллетень недвижимости», сократился в два раза и составил около 7 тыс. объектов против среднемесячных 15-16 тыс. По мнению практиков рынка, это сокращение было ожидаемо. Как видно из рисунков 1 и 2, темпы роста цен практически совпадают с темпами сокращения предложения: вслед за 12%-м ростом цен в месяц предложение сократилось на 19%; рост стоимости на 60% относительно «базового» периода вызвал снижение объема на 50%.

Максимальное на сегодняшний день число предложений по 1-комнатным квартирам сосредоточено в Выборгском, Приморском, Калининском, Невском и Фрунзенском районах. Диапазон цен — $1984-2107 кв. м. Самые дешевые — в Невском районе, и здесь же наблюдается существенное (на 45%) сокращение предложения. Быстрыми темпами «вымываются» квартиры и в Приморском районе (37%) при удельной цене $2059 кв. м.

Предложение по двухкомнатным квартирам сокращается примерно равными темпами в разных районах города – на 50-60%. Самые недорогие «двушки» предлагаются по $1628 за «квадрат». Стремительно сокращается и количество комнат – в среднем на 70%. Самые дешевые – от $1625 кв. м.

Как следствие, активизировался спрос на пригородные районы, где изменения фиксируются с небольшой задержкой. Самое дешевое жилье сегодня можно приобрести в ближайшем пригороде. Например, в Кронштадте, где удельная цена предложения составляет $1258 кв.м или в Колпинском районе – $1394/кв.м. По данным ряда операторов рынка, с лета прошлого года объем предложения в пригородах увеличился в несколько раз, что говорит об общем оживлении в сегменте пригородной зоны. Но и здесь наблюдается постепенное повышение стоимости жилья.

Дешевое жилье: полный реванш

В конце прошлого года руководители риэлторских фирм и аналитики в один голос заявляли, что квартиры в домах первых массовых серий будут дешеветь, а в новых – медленно дорожать. Однако случилось иное. Именно сектор «старого» и дешевого жилья первым отреагировал мгновенным ростом цен. За полгода цены на них подскочили с $40-50 до $70-75 тыс. И сегодня покупатели не «привередничают»: на пике спроса – квартиры и комнаты в домах первых массовых серий и в старом фонде. В первом квартале 2006 г. максимума достигла доля сделок с 1-комнатными квартирами. Но к середине года она снизилась, зато существенно возросли сделки с комнатами. Растущие цены «выдавили» платежеспособный спрос на более низкие сегменты рынка. По данным специалистов аналитического отдела АН «Итака», средняя стоимость «квадрата» типовой 1-комнатной квартиры в июле составила $2066, рост удельной цены -72% (!). И это на фоне сокращающегося объема предложения.

Ценовая динамика по комнатам несколько запаздывала. В результате, в мае, когда рост цен на квартиры ощутимо снизился, стоимость одного «квадрата» комнаты и отдельной квартиры практически сравнялись. В июне цены в обоих сегментах росли уже синхронно и комнаты предлагались по $1471 за кв.м. Как и на рынке квартир, наивысший прирост цен приходится на хрущевско-брежневские пятиэтажки.

Рубль обетованный

По оценке риэлторов, по мере стабилизации рынок постепенно перейдет на взаиморасчеты в рублях. К такому шагу давно подталкивает и неустойчивое положение американской валюты. Евро же, вопреки ожиданиям, так и не обрел должной популярности. По мнению директора филиала ЗАО «Магазин квартир» Эдуарда Гоголева, переход на отечественный дензнак ускорится с введением 5-тысячных купюр. «Рубль в последние годы стал более стабильной единицей, нежели доллар. Многие покупатели и продавцы уже начали рассчитываться в отечественной валюте. Такие случаи встречаются в разы чаще, чем год-два назад», — говорит г-н Гоголев.

«В нынешней экономической ситуации доллар перестал быть средством накопления, — вторит директор отделения «Адвекс-Петроградский» Юрий Воробьев. — Других эффективных и понятных инструментов практически нет. Ни акции, ни иные способы вложения средств доверием не пользуются. А недвижимость уверенно растет в цене».

Перейти на рубль сразу, по мнению риэлторов, мешает довольно специфическая причина: отсутствие купюр крупного достоинства. Обычно в банковскую ячейку закладывается сразу вся сумма стоимости объекта, а в наличном выражении при нынешних ценах это выглядит почти как «чемодан денег». «Если мы переведем расчеты в рублевый эквивалент, то купюр потребуется в 2,5 раза больше, — говорит Юрий Воробьев, — это попросту неудобно. Появление 5-тысячной купюры упростит работу».

Противоречивые прогнозы

События предыдущих двух лет, в числе которых и земельная политика, и новые законы, и многократные изменения правил игры, привели рынок к единственно возможному сценарию развития. Поэтому маховик цен будет продолжать раскручиваться, и остановить его может либо резкое увеличение объема предложения, либо естественный предел платежеспособного спроса.

Большинство аналитиков сходятся во мнении, что осенью объем предложения начнет расти. На рынок «выплеснут» придерживаемые продавцами объекты первичного и вторичного рынков, и цены перейдут к плавному росту — к концу года их суммарное увеличение может составить 60-65%. Существует и противоположная точка зрения: резкий рост предложения совпадет с пределом платежеспособного спроса, и уже в ближайшее время рынок испытает новый виток стагнации. Подробнее препарируя ситуацию, можно прогнозировать несколько вариантов дальнейшего хода событий.

Во-первых, может повториться сценарий 2004 г. — падение спроса из-за резкого роста цен, снижение объемов продаж, за которым в течение 2-3 месяцев последует прекращение роста цен и начало их коррекции. Возможно затоваривание рынка.

Во-вторых, кредитные и инвестиционные вливания на фоне незначительного пополнения объема предложения могут растянуть период «неадекватного» роста стоимости жилья, и к концу года цена единицы площади вырастет еще на 25-30% — до $1,9-2 тыс. кв.м.

И, наконец, если в ближайшее время застройщикам удастся запустить достаточное число новых объектов и открыть продажи, то это может снизить перегрев рынка. В этом случае есть вероятность, что рост цен вернется к «стандартным» 1-3% в месяц.

В любом случае, произошедший скачок был слишком резким, чтобы предполагать его продолжение в течение длительного периода. Для сравнения, в 2003-2004 гг. период активного роста продолжался девять месяцев, что вызвало полуторагодовую стагнацию. Видимо, чем выше и быстрей поднимаются цены, тем более длительный период в последующем потребуется для восстановления спроса.

Мнения

Елена Левенберг, директор отделения «Адвекс-Санкт-Петербург»:

— Есть в профессиональной среде примета: когда каталог «Бюллетень Недвижимости» начинает «худеть» — близится стабилизация. А он сейчас очень «похудел». Стало практически невозможно открыть сделку по квартире со встречной покупкой или по расселению. Многие продавцы, пользуясь дефицитом квартир, требуют выплаты им части или даже всей суммы денег сразу после подписания договора купли-продажи. Они зачастую ведут себя крайне недружелюбно и даже агрессивно. Тем не менее, покупатели соглашаются участвовать в сделке, проводимой с нарушениями стандартных механизмов и процедур – лишь бы купить жилье, на любых условиях. Участились продажи по доверенности (нередко за этим кроется «криминальное» прошлое квартиры). Встречаются попытки провести расселения, в которых встречные варианты выкупаются не на покупателя расселяемой квартиры. Подобные сделки могут быть чреваты для участников потерей средств и недвижимости.

Эдуард Гоголев, директор филиала ЗАО «Магазин квартир»:

— Стабилизации пока нет, есть кризис предложения. Поэтому небольшое замедление в росте цен, произошедшее в августе, оптимизма не вызывает. Скорее всего, рост возобновится и усилится осенью даже несмотря на то, что на вторичном рынке появятся квартиры, снятые с продажи в начале лета. Такая динамика может сохраниться до конца года, и в итоге средняя цена «квадрата» достигнет $2 тыс. Хотя на типовые 1-комнатные квартиры цена уже сейчас доходит до $2-2,5 тыс. за кв.м. Поэтому на фоне небольшого предложения стабилизация рынка может наступить только по достижении определенной ценовой планки, отсекающей спрос. Где этот потолок, сказать трудно. Думаю, что на отметке $2,2-2,3 тыс. за кв.м.

Яна Долотова, руководитель отдела аналитики АН «Итака»:

— Ситуация может разрешиться к сентябрю. Никто не говорит об откате, но темпы роста снизятся. Появятся в продаже объекты, которые сейчас пока еще «придерживаются» инвесторами и продавцами. Сформировалось устойчивое мнение, что рост цен в скором времени прекратится. В этом случае на волне притока спроса, характерного для сентября-октября, продавцы должны выставить свои объекты на продажу. В противном случае они рискуют не получить ожидаемую прибыль. В октябре-ноябре может произойти очередной ценовой скачок, обусловленный повышением покупательской активности, характерной для этого периода. В декабре-феврале, возможно, наступит стабилизация.

Павел Круглов, директор Северного отделения АН «Александр-недвижимость»:

— Спрос на недвижимость, который сейчас можно назвать ажиотажным, подходит к переломному моменту. Происходит это потому, что многие продавцы, взбудораженные быстрым ростом цен, больше ориентируются на свои желания, чем на реальную стоимость жилья, и поднимают цены на 2-5 тыс. у.е. в неделю. Некоторые, опасаясь продешевить, сняли свои объекты с продажи, в ожидании дальнейшего роста цен. Однако такой поступок нельзя назвать дальновидным, поскольку уже сейчас многие граждане, мечтающие купить жилье, отказываются от своих планов, ибо у них не хватает денег. Состояние рынка напоминает весну 2004 года, когда так же стремительно росли цены. Однако предел покупательской способности уже наступил: мы наблюдали как многие продавцы, после недельной «тишины» стали снижать цены, чтобы найти хоть одного покупателя.

Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:

— Невиданный рост цен, безусловно, не проходит для рынка и его участников безболезненно. Первая проблема: сейчас очень мало вариантов на продажу, все «вымывается», поэтому не срастаются не только сложные, но и простые цепочки. Проблема вторая: большие сложности испытывают те, кто пытается купить квартиру в кредит – не хватает полученных в банке средств, клиент не поспевает за ценами, и многим приходится просто отказываться от своих намерений. В ближайшие месяцы я вижу два варианта развития событий. Первый — некоторая стагнация, аналогичная 2004-2005 гг. Второй — продолжающийся плавный, но достаточно серьезный рост цен. По какому пути пойдет рынок, точно сказать пока сложно.

Юрий Полищук, генеральный директор АН «Невский синдикат»:

— Однокомнатные квартиры низкого качества («хрущевки, корабли, старая панель) уже перешли ценовую отметку в $60 тыс., их стоимость приближается к $70 тыс., двухкомнатные — к $80 тыс. Одна из причин такого быстрого подорожания малоликвидного жилья — бурно развивающаяся ипотека. Причем банки, постоянно смягчая условия выдачи кредитов, начинают давать «добро» и на приобретение квартир, моральный износ которых уже давно наступил. Граждане, приобретая такое жилье в кредит, не сразу осознают, что тратят на это свои собственные средства. Ажиотажный спрос подогревается тем, что сейчас на первичном рынке уже невозможно приобрести квартиру в доме со сроком сдачи в конце этого года.

Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации «Петербургская Недвижимость»:

— Разница между спросом и предложением остается большой, а из этого вытекает ажиотажный рост цен. Предложение растет далеко не теми темпами, какие необходимы для удовлетворения спроса. В прошлом квартале в городе продали почти 800 тыс. кв.м жилья, а ввели в строй только 200 тыс. Из этого следует, что годовая потребность – 3,2 млн кв.м. Очевидно, что нужно строить больше. Именно от вывода на рынок новых проектов, особенно крупных, во многом будут зависеть дальнейшие события. Таких огромных ценовых скачков, как в апреле и мае, скорее всего, больше не будет. Думаю, не более 4-5% в месяц. Однако если спрос так и будет подогреваться кредитными и инвестиционными программами, а предложение принципиально не увеличится, до конца года цены на типовое жилье в Петербурге вполне могут перевалить за $2 тыс. кв.м.

Данные: Отдел аналитики АН «Итака»

Юлия Лозовская, Иван Сорокин
http://www.miridom.ru

©2024 KBAPTUPA.RU