Ввод новых офисов отстает от графика. Традиционный недостаток качественных офисных площадей заставляет арендаторов задуматься о минимизации издержек. Брокеры и девелоперы под девизом “больше комфорта за меньшие деньги” начинают все активнее продвигать пока еще новый для рынка формат — бизнес-парки на окраинах столицы и даже за ее пределами.

По данным компании Becar. Commercial Property, по итогам первого полугодия 2006 г. на рынок вышло около 340 000 кв. м офисных площадей класса А и В — это на 12% меньше показателей аналогичного периода прошлого года и всего лишь 75% от прогнозировавшегося аналитиками объема. Во втором полугодии, по оценкам Colliers International (Colliers), ожидается ввод примерно 400 000 кв. м новых качественных офисов, из них класс А займет 43%, класс В — 57%. Средний уровень вакантных площадей к концу 2006 г. аналитики Colliers оценивают в 2,3% для класса А и 4% — для класса В. Сейчас на 1000 жителей Москвы приходится по 0,47 кв. м офисов класса А и В, отмечают в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R).

Заявленное более полугода ждут

“Задержки в сдаче объектов стали привычными и составляют, как правило, от трех до шести месяцев от первоначально заявленного срока”, — говорит Александра Крыжановская, аналитик рынка офисной недвижимости C&W/S&R. По ее данным, сейчас на разных стадиях разработки находится около 3,5 млн кв. м офисных площадей. Больше половины из них — многофункциональные проекты, в которых офисы займут от 20 000 до 100 000 кв. м. “Уже озвучены планы по строительству 26 офисных комплексов, общая площадь каждого из которых превышает 100 000 кв. м. Правда, эти планы иногда растянуты до 2015 г.”, — напоминают аналитики Praedium. “Компании-арендаторы растут и развиваются, их потребность в качественной площади с хорошим инженерным оснащением увеличивается”, — отмечает Крыжановская.

“Повышенные требования арендаторов и увеличение масштабности проектов приводят к несоблюдению сроков сдачи объектов в эксплуатацию”, — вторит ей Денис Карцев, руководитель департамента бизнес-центров Becar. Commercial Property.

“Чтобы обезопасить себя от штрафных санкций из-за проволочек, девелопер указывает в договоре не фиксированный срок сдачи объекта, а предполагаемый: к примеру, в течение квартала, — говорит Владимир Сергеев, юрист Vesco Group. — В противном случае он вынужден брать на себя часть издержек по ремонту и отделке или на какой-то период снижать оговоренные ставки аренды”.

По предварительным оценкам, ожидаемый объем офисных площадей во втором полугодии 2006 г. — около 420 000 кв. м, однако с учетом переноса сроков, скорее всего, он не выйдет за пределы 330 000 кв. м, считает Роман Соков, директор департамента консалтинга Becar. Commercial Property.

На далеком от насыщения офисном рынке столицы продолжают множиться предварительные договоры аренды. По данным компании CB Richard Ellis Noble Gibbons, в первом полугодии 2006 г. их было заключено около 30% от общего объема сделок в 600 000 кв. м — этот показатель стал рекордно высоким за последнее время. Например, в апреле 2006 г. Внешторгбанк приобрел 60 500 кв. м офисных площадей в деловом комплексе “Федерация” на территории ММДЦ “Москва-Сити”. В конце полугодия договоры предварительной аренды уже подписаны на 40% площадей класса А, которые будут проходить госкомиссию в 2007 г., говорится в отчете CB Richard Ellis Noble Gibbons.

“При заключении договоров предварительной аренды компании все чаще арендуют площади «на перспективу», — говорит Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers. — Некоторые из них принимают решение сдавать часть арендованных (как правило, на пять и более лет) помещений в субаренду”.

В настоящее время в строящихся БЦ класса А офисные площади сдаются крупным компаниям, которые обычно арендуют несколько этажей или минимум этаж (от 500 кв. м). “Несмотря на увеличение количества крупных сделок на большие площади (более 1500 кв. м), наиболее востребованными с начала 2006 г. остаются офисы около 100 кв. м и меньше”, — утверждает Соков. “Учитывая недостаток небольших офисных блоков в БЦ класса А, ставка аренды на них может быть на 7-10% выше средней, — говорит Мария Котова, директор отдела исследований рынка международной консалтинговой компании Knight Frank. — В случае если помещение предлагается в субаренду, то разница обычно составляет 20-25% (или $100-150)”.

“Наиболее заметной тенденцией, обозначившейся к середине 2006 г., стало увеличение объемов поглощения высококачественных площадей крупными российскими компаниями (ГК «ПИК», «Газэкспорт», «Вымпелком»). Самыми распространенными сделками являются аренда и покупка офисных центров площадью 15 000-20 000 кв. м на стадии строительства”, — резюмирует Котова. Антонина Лаирова, старший аналитик Prime City Properties, добавляет, что крупные приобретения начали осуществлять не только российские компании, но и иностранные корпорации: в июне Henkel купила в бизнес-центре Citydel 14 400 кв. м. Этот объект общей площадью 63 500 кв. м строит на Земляном Валу компания “Тема”.

Белые воротнички на смену синим

Еще одной укрепляющейся тенденцией офисного рынка стало все более активное освоение промзон. В этом направлении работают не только столичные девелоперы, но также инвестиционные, производственные компании и банки. “Промышленные участки все чаще используются под строительство бизнес-парков и многофункциональных комплексов”, — говорит Крыжановская. “В начале 2006 г. несколько крупных компаний, таких как АЗ «АРМА», «Пневмоаппарат», «Новая Заря», приняли решение реорганизовать собственную производственную территорию, — отмечает Карцев. — В настоящее время эти проекты находятся в стадии разработки”.

Horus Capital планирует построить офисный комплекс на 62 000 кв. м на месте кондитерского комбината “Добрынинский”. Производственные мощности последнего будут перебазированы на другую территорию.

Бизнес-парк на 100 000 кв. м, из которых 67 000 кв. м займут офисы класса В, разместится на территории Московской ситценабивной фабрики. Девелопер “Промсвязьнедвижимость” обещает завершить объект в 2007 г.

Об инвестициях в строительство крупных многофункциональных центров заявили и Банк Москвы и Экспобанк. Банк Москвы планирует построить офисно-гостиничный комплекс общей площадью около 50 000 кв. м на территории Мосхладокомбината № 3 на ул. Дубининская, а Экспобанк в 2008 г. пообещал открыть многофункциональный комплекс на 47 000 кв. м на пересечении б-ра Энтузиастов и ул. Международной.

Новые адреса для бизнеса

“Расположение в Центральном округе уже не является основной определяющей характеристикой для класса А”, — заявляет Котова. Аналитики компании Jones Lang LaSalle (JLL) отмечают, что сейчас примерно 60% всех офисных помещений расположены за пределами Садового кольца. Границы строительства офисных центров расширяются, девелоперская активность постепенно смещается из CBD на запад и юг вдоль Третьего транспортного кольца, увеличивается число проектов в районе МКАД. На столичном рынке начинают утверждаться бизнес-парки.

“Все форматы имеют право на существование, — говорит Ольга Батурина, руководитель группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости JLL. — Арендаторам нужны разные площади, поэтому дифференциация и децентрализация рынка будут продолжаться”.

Компания IKEA планирует построить многофункциональный комплекс на территории около 11 га в Химках. В комплексе из шести башен расположатся 50 000 кв. м офисных площадей, гостиница, ресторан и т. д.

На 65-66-м км МКАД RIGroup в августе приступила к нулевому этапу строительства офисного центра класса А в рамках административно-общественного центра Московской области в Мякининской пойме. По сообщению компании, общая площадь объекта составит 96 000 кв. м, из них офисные помещения займут 60 000- 65 000 кв. м, а на оставшихся разместится подземный паркинг емкостью 1200 машино-мест (на 30 000-35 000 кв. м), подразделение банка, несколько баров и кафетериев, конференц-зал и сервисные службы. Стоимость строительства центра директор УК “RIGroup — управление активами” Павел Лебедев оценивает в $140-160 млн.


http://www.realtyinvest.ru/

©2022 KBAPTUPA.RU