Желание жить сообща и в кругу себе подобных появилось у древних людей не вдруг и не на пустом месте. Потребовались долгие годы эволюции, чтобы наши предки поняли, что вместе жить куда безопаснее и экономнее, чем по одиночке. Сегодня современные и прогрессивные homo sapiens идут по пути своих пра-прародителей. И решив жить за городом, предпочитают покупать дома в коттеджных поселках, где одинаковый социальный слой и расходы на эксплуатацию домов, охрану и содержание общих территорий намного меньше…

Как все это начиналось

Первые коттеджные поселки под Петербургом возникли в начале 90-х годов, когда в нашей Северной Столице стали появляться «новые состоятельные русские» бизнесмены. Правда, те проекты по сегодняшним меркам считаются неудачными в силу очень разных причин.

Возводились они, как правило, для постоянного проживания в Курортном и Всеволожском районах, а для дачного отдыха — в Выборгском, и при этом никак не рекламировались, поскольку предназначались исключительно для узкого круга лиц. Корпоративными застройщиками становилась группа знакомых, которая сообща и возводила комплексы из 10-15 домов. А иногда домов было не более пяти.Эти проекты сегодня можно считать первыми петербургскими клубными поселками.

Зачастую такие проекты становились начальным этапом освоения перспективных территорий. Так, комплексное освоение всех Коломяг совпало с возведением в 1990-х годах проекта «Дубрава», по новой для России «американской» каркасной технологии. Элитный и абсолютно закрытый жилой комплекс, строился для приехавших в Россию менеджеров иностранных компаний и был отдан в управление тоже иностранной фирме DTZ.

В 1996 году во Всеволожском районе стихийно возникает коттеджный поселок Сярьги, вокруг которого и сегодня продолжается строительство. А одним из первых официально заявленных коттеджных поселков на территории области считается проект «Русская деревня» в Порошкино. Общей концепции застройки поселка не было, участки выделялись небольшие – по 12 соток, дома строились из кирпича, и к настоящей русской деревне проект, по сути, не имел никакого отношения. Он расположен всего в 6 км от Санкт-Петербурга и имеет все городские коммуникации — газ, горячую воду, телефон, и поэтому позиционировался, на тот , как поселок элит-класса.

Медленное развитие

Постепенно спрос на дома в поселках увеличивался. Правда, не так активно, как в Подмосковье. Его подстегивали нувориши, которые могли себе позволить иметь вторую квартиру-дом. И сегодня подобные покупатели загородных домов по-прежнему составляют основную часть клиентов на рынке загородной недвижимости.

И с 1994 по 1998 год в близко расположенных к Петербургу районах и в пригородах началось активное формирование будущих зон малоэтажной застройки. Многие компании спешили занять свободные земельные места. И именно в этот период стали появляться куда более удачные, чем на первом этапе, проекты комплексных застроек.

Например, к этому периоду относится возведение одного из первых положительных опытов загородного малоэтажного строительства под Петербургом – поселка «ХОНКА-парк» на склоне Орлиной горы в Токсово. Финская компания возвела на территории 5 га 11 деревянных коттеджей площадью 200-300 кв. метров. Жилой комплекс имел круглосуточную охрану, рекреационную зону и теннисный корт. А выбранное местоположение было очень удачным: близость к Петербургу, необыкновенная красота окружающей природы и наличие инженерных сетей.

В1998 году началось сооружение еще одного из самых удачных проектов в сфере коттеджного строительства — поселка «Консульская деревня» на 48 километре Приморского шоссе. На участке площадью 7 га было построено 42 коттеджа площадью 180-280 кв. м. с собственным спортивным комплексом и очень интересной архитектурой.

В этот же период возникло явление, которого в городской застройке нет и поныне: частные компании возводили целые поселки на собственные или заемные средства и предлагали клиентам уже готовое жилье. Это были небольшие поселения, всего на 5-10 домов, которых в открытой продаже никогда не бывало, но которые раскупались среди «своих» очень быстро.

Еще одним этапным моментом стал кризис августа 1998 года. Загородный рынок отреагировал на него неожиданно: в условиях инфляции у застройщиков и у частников появился необычайный интерес к «быстрому» малоэтажному строительству.

Очередной качественный скачок произошел на загородном строительном рынке примерно через 2 года после этого. Проекты стали укрупнятся, больше возводилось жилья повышенной комфортности. Хотя при этом сократилось число частных лиц, которые могли финансировать малоэтажное строительство наравне с небольшими коммерческими фирмами.

Землю под застройку вокруг Петербурга стали выкупать крупные компании, чтобы реализовать на этих территориях масштабные проекты. Это отвечало требованиям покупателей, которые начали ориентироваться на западный образ жизни. И подражая иностранным коллегам, топ-менеджмент петербургских компаний стал строить корпоративные поселки. Географические лидеры в это период остались прежними – Курортный и Всеволожский районы.

Малоэтажный Петербург

Несмотря на то, что доля малоэтажного сектора в объеме городской застройки не превышала в конце 90-х годов 5%, (60 тыс. кв. м), администрация Петербурга приняла постановление, которым утвердила размещение зон малоэтажного строительства в черте Петербурга с перспективой до 2010 года. Предполагалось построить коттеджей общей площадью 2 млн. кв. м и таунхаусов – 3 млн., исходя из прогноза грядущего покупательского спроса на качественное индивидуальное жилье.

Именно тогда и началась реализация масштабного проекта «Озерки» компании «Петербургстрой» (сегодня проект называется «Новая Скандинавия»), а объем строительства вырос с первоначальных запланированных 70 тыс. до 100 тыс. квадратных метров.

Юбилей 2003 года помог строительному сектору подрасти. В город пришли большие деньги, часть из которых, как водится, осела в недвижимости. Тогда же загородный рынок продемонстрировал и свой собственный характер, увеличив объемы сделок благодаря повышенному покупательскому спросу. Сразу же подскочили и цены. Однако этот рост случился в основном за счет удорожания земельных участков. Наделы под строительство коттеджей стали уходили до $150 тысяч за участок. При этом землю скупали повсеместно.

Рост цен

В последующие годы цены продолжали расти практически во всех сегментах загородного рынка, вплоть до садоводств на юге Ленинградской области, за Мгой, здесь дешевые участки в садоводствах подорожали в до $4000. Но особенно цены на землю выросли в наиболее привлекательных местах: в Курортном районе — в 2-3 раза, в районе Петродворца, Стрельны и во Всеволожском районе – в 1,5-2 раза. Застройщики утверждали, что эти цены искусственно завышены – из-за прихода на местный рынок москвичей. Однако ситуация не менялась.

Изменился и спрос. Клиенты уже требовали более просторные участки под дом (не менее 0,2 Га) , в доме обязательно должны были быть теплые полы, система вентиляции, возможность подключения компьютера и телефона. Кирпич был по-прежнему любим, и по цене не уступал дереву.

В это же время на загородный рынок выходят новые строительные технологии и материалы: газобетон, монолит, газосиликат и т. д. А радиус, в котором петербуржцы захотели построить или приобрести дом, увеличился до 90 км от города.

В 2005 году выделились две основные зоны повышенного спроса и соответственно, концентрации комплексных коттеджных проектов – до 30 км от Петербурга и дальше 80 км. Большим спросом стали пользоваться треугольник Юкки-Порошкино-Сярьги и все побережье Финского залива вплоть до Выборга с одной стороны залива, и в Стрельне и Петергофе – с другой.

Реалии сегодняшнего дня

Сегодня основными параметрами при выборе участков под строительство коттеджных поселков являются экология, пейзаж, социальная инфраструктура и близость к городу.

Во втором ряду стоят возможность обеспечения участка инженерной инфраструктурой (электричество, водопровод, газ, канализация) и хорошие подъездные пути.

Пальму первенства по-прежнему держат Курортный и Всеволожский районы, но появляются и все новые и новые места под застройки.

Развитие получают территории вокруг озер Светлого и Мичуринского (Приозерский район), модным местом становятся земли рядом с Коробицино, с его горнолыжной трассой и великолепным холмистым ландшафтом. Привлекает клиентов и озеро Суходольское: там очень красивая природа, превосходная охота и рыбалка. Состоятельных покупателей не пугает даже отсутствие там инфраструктуры. В качестве перспективных мест можно также указать Рощино, Сосново, Павловск и Петергоф.

Средняя цена комфортного дома с земельным участком в коттеджном поселке под Петербургом, независимо от строительной технологии, сейчас начинается от $500 тыс. Деревянные дома «под ключ» идут уже по 2000 евро за 1 квадратный метр.

Однако, у покупателей наиболее предпочтительный ценовой диапазон составляет 150-200 тыс. долл. США.

Основная тенденция сегодняшнего дня – подключение к формированию рынка коттеджных поселок банков и крупных управляющих компаний. К примеру, Банк Национальный резерв уже строит большой коттеджный поселок, а Управляющая компания «Питер» — возводит сразу три.

Специалисты прогнозируют

По данным компании «МультиХаус», сейчас большинство строящихся коттеджных поселков расположено в Выборгском и Всеволожском районах. Всего же к северу от Петербурга сосредоточено около 80% объема предложений домов или участков в комплексных малоэтажных застройках (71 поселок). Самый маленький объем предложения– в Кировском районе, всего 2. В перспективном Гатчинском районе пока 4 подобных проекта. Но, в ближайшем будущем девелоперы скорее всего, начнут осваивать южные и юго-восточные районы, поскольку земля там дешевле, места еще не разобраны, да и с транспортная проблема не такая острая получше.

По данным корпорации «Петербургская недвижимость» цены на объекты в коттеджных поселках традиционно выше, чем на другую недвижимость, но при этом они достаточно устойчивы. Как отмечает начальник отдела загородной недвижимости ПН Алексей Рогов, их дальнейший рост может происходить в основном за счет увеличения стоимости земли. Такая тенденция уже проявилась один раз в прошлом году. Из-за роста стоимости земельных участков дома в коттеджных поселках Приозерского района подорожали на 60%, Всеволожского и Выборгского – на 40%. А стоимость земли в этих районах доходила до $5000 за сотку.

По данным компании «Особняк», которая строит три коттеджных поселка под Петербургом, требования покупателей к облику загородного дома тоже начинают меняться. Комфортный и стильный коттедж в поселке не должен быть слишком большим, достаточно 100 — 250 кв.м., а вот участок должен быть просторным, во всяком случае, не менее 10 соток.

Специалисты прогнозируют «бум» строительства коттеджных поселков и, соответственно, спроса на них в 2007-2008 годах.

И, наконец, цифры

В этом году произошло, наконец, четкое разделение поселков на классы в зависимости от стоимости дома с прилегающим к нему участком в конкретном поселке:

Поселок «эконом-класса» — это дома, стоимостью менее 200.000 долларов США.

Поселок класса «комфорт» — дома, стоимость 200.000-500.000 долл. США.

Поселок класса «элит» — дома по цене 500.000 долл. США и выше.

Что же касается количества централизованных коттеджных комплексов в пригородах Петербурга и районах Ленинградской области, то в течение 2005 года оно удвоилось и достигло 40-50 поселков.

К концу же 2006 года их количество может еще увеличиться до 80-90 поселков. Причем, речь идет только о тех комплексах, в которых уже реально продаются готовые дома или участки с подрядом на их возведение.

Всего на данный момент на территории Ленинградской области и Санкт-Петербурга имеется около 160 построенных, строящихся или только заявленных, проектируемых малоэтажных поселений, примерно 50 из которых – это «нарезанные» земельные участки под самостоятельную застройку, объединенные обшей охраной и наличием коммуникаций.

На данный момент именно эти объекты — лидеры продаж.

Владимир Безродный для «Мира коттеджей»
http://www.mirpress.ru/mk_01.phtml?bas=mk

©2024 KBAPTUPA.RU