Московский рынок элитной недвижимости впал в прострацию. Из этого состояния его намереваются вывести с помощью комплексной застройки
На московском рынке сложились предпосылки к тому, чтобы перевести элитную недвижимость с узких «точечных» рельсов на широкую комплексную магистраль.
По данным компании «Миэль», сегодня в центре города выставлено на продажу около 350 квартир в новостройках. Еще примерно 1 тыс. квартир стоимостью более 1 млн долларов продается на вторичном рынке. Два года назад, по словам директора департамента элитной недвижимости компании «Миэль-Новостройки» Кайдо Каарма, новостроек было значительно больше. О дефиците новых проектов говорит и генеральный директор компании «Контакт — Элитная недвижимость» Денис Попов. По его подсчетам, в этом году в центре Москвы возводится около трех десятков домов, тогда как в прошлом году их было около полусотни. По оценкам директора по продажам элитной недвижимости компании «Новое качество» Андрея Уфимцева, объем предложения новых проектов за год сократился примерно вдвое.
Казалось бы, в условиях дефицита элитная недвижимость должна разлетаться, как горячие пирожки. Однако многие риэлтеры признаются, что динамика продаж их не радует. И винят в этом застройщиков, которые зачастую устанавливают просто заоблачные цены. При средней цене метра на первичном рынке около 18 тыс. долларов некоторые «точечные» новостройки выставлены на продажу по 25–30 тыс. долларов за «квадрат». «При таких ценах спроса на подобные объекты нет. Но многие застройщики продолжают играть на повышение, баловаться с ценой, — сетуют брокеры. — Бывает, что в таких домах цена квартиры переваливает за 10 миллионов долларов. И это за голые стены! За эти деньги можно купить замок в Шотландии, дом на Лазурном Берегу, да еще на квартиру в Лондоне останется».
Риэлтеров не устраивают низкие объемы продаж, им приходится расширять сферу деятельности, искать новые источники заработка. Многие из них сегодня делают ставку не на «точки» внутри элитных анклавов (Остоженки, Пречистенки, Арбата), а на проекты комплексной застройки территорий, часть которых находится за пределами Садового кольца. Для их успешного продвижения на рынок риэлтеры уже внедряют в сознание покупателей новые потребительские мифы, главные из них — о преимуществах комплексной многоквартирной застройки.
Каучуковая недвижимость
Планы строительства элитного квартала «Челси» на Сретенке вынашивает известный столичный девелопер Борис Кузинец, владелец компании RGI. В последнее время активизировалась работа над проектом комплексной застройки «Золотой остров» на месте фабрики «Красный Октябрь» — его реализация сильно затянулась.
Еще шустрее девелоперы разворачиваются в Хамовниках. Долгие годы этот район застраивался с «креном» в сторону улицы Остоженка — она даже приобрела некую обособленность от остальных Хамовников. Между тем остоженские жилые кварталы лишь малая часть этого большого столичного района, который растянулся от станции метро «Кропоткинская» почти до Лужников. Сейчас эта территория представляет собой некий симбиоз старого с новым. Здесь много дореволюционных и советских построек, фабричных зданий. И, как предполагается, многие из них пойдут под снос, а на освобожденных площадках будут построены элитные жилые комплексы. 18 из 50 расположенных в Хамовниках предприятий планируется перебазировать или реконструировать. На месте фабрики»Красная Роза 1875», 5−го троллейбусного парка им. Артамонова, Академиздатцентра «Наука», завода «РТИ-Каучук», предприятий «Машмир», «Текстиль», «Машиноаппарат», «Московский шелк» и других объектов планируется возвести более 852,5 тыс. кв. м жилой недвижимости.
Первые, пока не очень масштабные проекты уже реализуются. Например, на Малой Трубецкой близится к завершению строительство администр ативно-жилого комплекса с городским музеем ретро-автомобилей. Его возводит компания «Интеко» Елены Батуриной на территории бывшего троллейбусного парка им. Артамонова. На подходе еще более грандиозные проекты.
Банк «Российский кредит», входящий в группу компаний «Уникор» известного предпринимателя Бориса Иванишвили, планирует в 2008 году начать строительство в Хамовниках нового элитного микрорайона на месте реорганизуемого завода резинотехнических изделий «Каучук» площадью 450 тыс. кв. м (застройке подлежат 11 гектаров). «Каучук» перебазируется на новую площадку в промзоне «Очаково». Кстати, здание заводоуправления, построенное в начале XIX века Романом Клейном, будет отреставрировано и переоборудовано под лофты — жилые апартаменты, оформленные в индустриальном стиле. Возможно, в центре жилого квартала даже появится искусственное озеро и общественно-рекреационная зона.
Компания «Система-Галс» (девелоперская «дочка» АФК «Система») намерена перестроить территорию Экспериментального завода напитков в Хамовниках. Эта фирма контролирует участок общей площадью более 2,2 гектара на ул. Льва Толстого. Вместо старых построек девелопер построит административно-жилой комплекс общей площадью около 70 тыс. кв. м.
Жилые апартаменты и дома площадью около 230 тыс. кв. м в рамках проекта «Лужнецкая набережная» (девелопер Mirax Group) появятся на месте заводов «Гелиймаш» и «Союз» в районе Хамовнического Вала. Предположительно комплекс будет включать в себя физкультурно-оздоровительный центр, небольшие магазины одежды, салоны, парикмахерские. И это далеко не исчерпывающий перечень территорий, на которых запланирована комплексная застройка.
Развенчание Остоженки
Примечательно, что новые проекты комплексной застройки фактически противопоставляются «золотой миле». Если все предыдущие годы риэлтеры раскручивали Остоженку, то теперь с таким же усердием ее критикуют.
Например, во всеуслышание заявляют, что на Остоженке не удалось создать однородной среды обитания. И это сущая правда. «На Остоженке можно найти много интересных решений, можно увидеть, что люди не скупились на архитектурный стиль, вкладывались в отделку фасадов, инженерию. Но когда человек, проживающий в клубном доме в центре, выходит из подъезда, то попадает в другую среду. Рядом с супердорогими домами могут жить бомжи. Сегодня цена недвижимости, сложившаяся на Остоженке, превышает ценность продукта, который предлагают покупателю», — размышляет Кайдо Каарма из компании «Миэль-Новостройки».
По мнению экспертов, территории бывших промзон оставляют застройщикам пространство для эффективных решений. Здесь не будет ограничений, характерных для жилых кварталов внутри Садового кольца. «Проект на территории завода “Каучук” подразумевает строительство элитных домов в элитном квартале. По сути, девелоперы сами создают окружение, и это сулит дополнительные плюсы покупателям квартир», — полагает г-н Попов из компании «Контакт — Элитная недвижимость».
По мнению экспертов, рынок элитной недвижимости уже созрел для новых форматов. Расширился круг потенциальных покупателей дорогого жилья. «Если раньше элитную недвижимость чаще приобретали первые лица компаний, собственники, то сейчас среди наших клиентов появилось больше менеджеров второго эшелона, вице-президентов, наемных менеджеров, собственников относительно небольшого бизнеса», — рассказывает управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate Ольга Творогова. Этому, в частности, поспособствовало и распространение кредитных механизмов. По словам нашей собеседницы, треть сделок с элитными квартирами проходит с использованием кредитов. «Сегодня человек с годовым доходом в 300 тысяч долларов может получить в кредит миллион долларов», — приводит пример г-н Попов.
Трансформировались и требования к жилью. «Раньше покупатель хотел все совместить в городской квартире — отсюда огромные площади по 400 метров. С появлением качественных загородных домов городская квартира начала нести другую смысловую нагрузку. Многие используют такое жилье для проживания в будние дни. В связи с этим, а также из-за расширения круга покупателей сократились площади квартир. Сейчас они составляют в среднем около 160 квадратных метров», — говорит Кайдо Каарма.
Многие состоятельные семьи, в которых повзрослели дети, начали возвращаться в город из коттеджных поселков. «Более 60 процентов наших клиентов имеют одного-двух детей до 16 лет. И пока на рынке городского жилья крайне мало качественных предложений для этой группы покупателей», — рассказывает один из наших собеседников.
Впрочем, признаются эксперты, пока главный вопрос заключается в том, смогут ли московские застройщики предложить покупателям дорогого жилья достойный по соотношению цены и качества «комплексный» продукт.
Источник: Эксперт, автор: Илья Ступин
Свежие комментарии