Коттедж с подрядом или без

Сегодня на рынке коттеджных поселков покупателю в основном предлагают одну из трех схем продаж: земельные участок без подряда, с подрядом или надел с домом разной степени готовности. Со временем, по мнению экспертов, участки, продаваемые без подряда, практически уйдут с рынка. Будущее – за возведенными одной компанией коттеджными поселками.

Продажа в трех схемах

По утверждениям экспертов, сегодня большая часть проектов на рынке реализуется по «переходной» схеме: предлагают участок с подрядом. «Количество коттеджных поселков на рынке Петербурга и Ленобласти превышает 100 единиц, – говорит Ольга Трошева, начальник отдела загородной недвижимости корпорация «Петербургская Недвижимость». – В 62% случаев клиенту предлагается купить готовый коттедж с участком или с подрядом на строительство. В 12% случаев покупателю предлагают участки без подряда, то есть выбор подрядчика самостоятельно производит покупатель. Этот путь часто сопровождается затратами на перевод земель сельхозназначения в земли под индивидуальную жилищную застройку». По словам г-жи Трошевой, очень часто компании совмещают схемы продаж: большую часть земли реализуют с подрядом на строительство, но при этом возводят несколько коттеджей (так называемые «шоу-дома») и реализуют их «под ключ». «Это позволяет демонстрировать клиентам возможности застройщика, да и наделы продаются лучше, когда в поселке уже есть завершенные объекты», – считает она.

Нередки случаи, когда компания-продавец предлагает клиентам землю без подряда, но с условием, что при покупке они заключат договор подряда с одной из предложенных продавцом строительных фирм (например, компания «Пул Экспресс»).

Примерно треть застройщиков, продающих своим клиентам участки с подрядом, предлагают покупателю заключить предварительный договор продажи надела, а не полноценный договор на переход прав. Связано это с тем, что документы на землю у застройщиков еще не готовы. Например, не завершен перевод в дачное некоммерческое партнерство. На выбор схемы продаж застройщиком также влияет статус земли. Когда проект реализуется на землях поселений, чаще всего покупателю предлагают заключить инвестиционный договор, если на землях сельхозназначения – участки с подрядом или без.

Элита выбирает готовый дом

Значительно влияет на выбор той или иной схемы продажи стоимость домовладения, класс продаваемого коттеджного поселка. Наибольший интерес покупателей к готовым домовладениям наблюдается в эконом-классе. «Люди хотят быстро совершить покупку, в зачет будущей покупки иногда идет существующее жилье, – объясняет причины такого выбора Екатерина Марковец, руководитель департамента консалтинга и оценки «Агентство развития и исследований в недвижимости». – Наиболее востребованы готовые домовладения и в элитном сегменте. Как правило, для таких покупателей это уже не первая покупка на рынке недвижимости, эти люди хотели бы минимизировать временные затраты на строительство и приобретение дома». «Покупатели с ограниченными ресурсами зачастую рассматривают приобретение коттеджа как замену городской квартиры, – считает Дмитрий Майоров, заместитель генерального директора национальной жилищной корпорации «Санкт-Петербург». – И они хотят выбрать внятный проект высокой степени готовности, подходящий по местоположению (то есть близко к городу), с заданным набором инфраструктуры. А не заниматься творческими изысканиями». По наблюдениям Анны Прохоровой, руководителя отдела продаж управляющей компании «Объединенные ресурсы», более 80% граждан выбирают типовые проекты, и только 15–20% нужно что-то индивидуальное.

В бизнес-классе, наоборот, наиболее востребованы участки без подряда или с подрядом. Это связано с тем, что большая часть покупателей в этом сегменте – люди среднего возраста. Они достаточно креативны, для них не столь важно быстрое приобретение дома и его быстрое строительство. «Спрос на участки без подряда будет всегда. К примеру, сегодня проблемы с дорогами снижают популярность Приозерского направления у тех, кто хотел бы жить там в коттеджном поселке. Вместе с тем там есть очень перспективные территории: Сосново, Суходольское, Вуокса. Скорее всего, после реконструкции Приозерского шоссе возникнет активный интерес к этому району. Пока же покупатели активно приобретают там землю: что с ней делать, можно подумать потом. Подобные соображения работают всегда», – считает г-жа Марковец.

Виновата ипотека

Продажи участков поддерживают неразвитость ипотеки на загородном рынке и высокая стоимость земли. По мнению экспертов, лишь у 10% покупателей загородной недвижимости получается взять ипотечный кредит. Банки предпочитают давать ссуды под готовые дома. Когда ипотека станет реальной, количество покупателей, которые захотят строить что-то самостоятельно, резко сократится.

«Банки редко кредитуют строящиеся дома на загородном рынке, – говорит Сергей Щерба, директор департамента управления проектами ООО «Олимп 2000». – Если ипотека будет развиваться, то есть будет всем понятной процедура подготовки пакета документов для получения кредита, уверен, не останется покупателей, которые захотят строить что-то самостоятельно».

Впрочем, ипотека – только одна из возможностей. «Для покупателей также важно, есть ли у застройщика-продавца схемы рассрочки платежей, – считает г-н Щерба. – Купить участок можно без подряда, это составит примерно 30–40% стоимости будущего домовладения. А накопив следующую сумму, заняться строительством».

Если проект аккредитован при банке, получить ипотечный заем можно по упрощенной схеме. По словам Дмитрия Майорова, клиент иногда даже может получить выгоду от такой схемы. «У нас бывали случаи, когда клиент брал кредит под залог городской квартиры, оплачивал загородный дом, но не торопился гасить заем, ожидая, что цены на квартиры вырастут, и он сможет неплохо заработать», – рассказывает он.

Популярности продаж без подряда также добавляет и то обстоятельство, что некоторые клиенты (как частники, так и фирмы) рассматривают покупку участка как инвестпроект.

«Покупаются именно участки без подряда, чтобы извлечь прибыль при последующей перепродаже, – рассказывает Сергей Щерба. – Это явление довольно частое. К тому же пока многим покупка участка кажется более безопасной, чем заключение подрядов или инвестдоговоров».

Участки покупают потому, что рост цен на землю очень значителен. «Цены на землю быстро растут, – говорит Ольга Трошева. – Но темпы роста рано или поздно замедлятся. И тогда пустые земли будут никому не нужны. Разве что территории с «изюминками»: к примеру, поблизости от крупных развлекательных проектов, горнолыжных курортов».

[b]Будущее – за готовыми домами[b]

Рынок постепенно уходит от продажи земель без подряда. По статистике центра коттеджных поселков компании «Петербургская Недвижимость», еще полгода назад таких проектов было около 20%, сегодня – не более 12%.

«Загородный рынок Петербурга и Ленобласти пока повторяет путь Москвы и Подмосковья с отставанием на 3–5 лет. По опыту столицы можно сказать, что будущее – за возведенными одной компанией коттеджными поселками. В перспективе участки под застройку составят незначительные проценты от общего предложения», – уверена Полина Яковлева, руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg. «Сегодня рынок коттеджных поселков пока формирует не спрос, а предложение, – добавляет Сергей Добрего, генеральный директор ЗАО «Гринсайд». – У покупателей практически нет выбора: берут то, что предлагают. Но будущее – за проектами, реализованными по единому плану. Из клиентов, которые приобретают в настоящее время дома или участки, лишь 5–10% будут по завершении поселка довольны приобретением».

«Со временем покупатели сформируют требования к качеству коттеджных поселков, которые сейчас довольно расплывчаты, – рассказывает Светлана Невелева, советник руководителя группы компаний «Стинком». – Покупатели коттеджей в поселках, начав жить в новой для себя загородной среде, выявят недостатки, которые не учли застройщики. Немало таких объектов выставят в продажу: либо чтобы купить что-нибудь получше, либо вернуться в город. Если выбирать из двух схем – с подрядом или без, – то последняя практически уходит. И прежде всего, из-за изменения подхода застройщиков, – именно они пока задают тон». Сейчас, по мнению г-жи Невелевой, на рынке наблюдается противоречие: покупатель хочет совершить «ленивую покупку», то есть заплатить и в течение месяца-двух въехать в готовый дом. Однако готовых объектов предлагается мало. В этом отношении, уверена, рынок будет меняться. Застройщики будут торговать действительно готовыми, то есть достроенными домами».

Источник: Журнал «Мир&Dом.Санкт-Петербург»

Текст: Дарья Литвинова | Фото: Игорь Бакустин, Дмитрий Михаевич, архив M&D


http://www.bsn.ru/

©2024 KBAPTUPA.RU