Массовая бюрократизация

Невзирая на поэтику парадных фасадов, дворцов, церквей и казарм, Николай Васильевич Гоголь пророчески разглядел в Петербурге город департаментов и контор. Сегодня статистика только подтверждает это прозрение. Правда, место чиновника в департаменте уверенно занимает офисный работник коммерческой компании.

Стремясь к подтверждению статуса второй столицы, Петербург неуклонно наращивает объемы офисных площадей в бизнес-центрах. За период с начала 2006 г. объем предложения качественных офисных площадей увеличился на 76%. Прирост за прошлый год составил 136 тыс. кв.м. И все же Северной столице пока далеко по количеству офисных метров не только до Первопрестольной, но и до восточноевропейских столиц.

Сделаем это по-быстрому

Рынок офисной недвижимости Петербурга переживает настоящий бум. По данным компании Colliers International, на конец ноября 2007 г. в стадии строительства находилось порядка 800 тыс. кв.м, в стадии проектирования – более 3 млн офисных квадратов.

По оценке специалистов компании Praktis CB, общий объем предложения офисных площадей по классам А, В и С на конец минувшего года составил около 1,1 млн кв.м. Для сравнения, объем рынка офисов класса А и В в Москве достиг к концу 2007 г. отметки в 6,5 млн квадратов. Обеспеченность офисными площадями из расчета на тысячу жителей в Петербурге составляет чуть менее 250 кв.м, в Париже этот показатель равен 5 тыс., в Варшаве – 950 квадратам. Так что петербургскому рынку есть куда расти: при имеющемся объеме предложения дефицит офисных площадей составляет по меньшей мере 2,9 млн кв.м. Пока идут споры вокруг «Охта-центра» и отсыпается песок в основание «Морского фасада», в различных точках города вырастают менее амбициозные, но более быстрые проекты. Большинство вводимых в прошлом году бизнес-центров класса А находилось в диапазоне от 6–10 тыс. (45%), в классе В – от 3–6 тыс. кв.м. (45%). В высшем А-классе не было введено ни одного бизнес-центра, площадь которого составила бы более 15 тыс. квадратов, в классе В подобные объекты составили 10% ввода.

Невидимая часть айсберга

Впрочем, большинство консультантов не учитывают такую «подводную часть офисного айсберга» как сегмент офисных центров класса С. Когда-то редевелопмент промышленных зон в Петербурге начинался именно с этой третьей буквы латиницы, но с тех пор инвесторы стали богаче, а клиенты – требовательней. По словам Алексея Федорова, ассоциированного директора по офисной недвижимости компании Maris Properties, международные консультанты, которые специализируются на агентских услугах по сдаче в аренду площадей в бизнес-центрах класса А и В, оставляют нишу категории С российским брокерам и управляющим компаниям: трудно учесть то, с чем не работаешь. Помимо этого многие собственники объектов этого класса предпочитают работать агентами сами. Между тем, по мнению Дмитрия Золина, управляющего партнера London Consulting&Management Company (LCMC), не учитывать влияния на рынок офисного предложения в классе С для Петербурга неверно: большое количество арендаторов из среды малого и среднего бизнеса по экономическим соображениям предпочитают подобные помещения. Спрос на площади в объектах С-класса сильно смещен в сторону малых помещений площадью до 50 кв.м. По мнению аналитиков компании Becar Commercial Property SPb, спрос на данные помещения предъявляется в основном со стороны российских компаний, либо начинающих свою деятельность, либо компаний – представителей малого бизнеса, а также крупных российских компаний, готовых арендовать большие площади по невысоким ценам с возможностью ремонта за свой счет. Кроме того, арендаторами бизнес-центров класса С выступают компании, чья деятельность привязана к удаленным от центра города пунктам: морскому порту, крупным транспортным магистралям, складским помещениям.

По данным LCMC, объем предложения площадей в бизнес-центрах категории С составляет 311,5 тыс. кв.м. К этому классу относится 49 бизнес-цетнров. Необходимо констатировать, что все это объекты реконструкции и редевелопмента предприятий. «Новых объектов в этом классе не вводится, поскольку инвестиции в данный сегмент имеют относительно меньшую отдачу в сравнении с классом В, а себестоимость реконструкции практически одинакова», – отмечает директор по консалтингу компании Praktis CB Алексей Чижов. По мнению Олега Спивака, директора по консалтингу компании Becar Commercial Property SPb, продолжающаяся тенденция перераспределения качественных площадей на рынке будет влиять на структуру офисных площадей в сторону увеличения классов А и В и уменьшения доли класса С. «Какая-то доля бизнес-центров этой категории на рынке Петербурга будет присутствовать постоянно, – считает эксперт. – Это будет происходить за счет устаревания существующих объектов, а также перепрофилирования других зданий. Новые бизнес-центры класса С, скорее всего, не будут вводится. В прошедшем году был введен лишь один объект, и то только потому, что это была вторая очередь уже существующего офисного центра».

Действительно, среди введенных в 2007 г. офисных зданий площади класса С представлены всего на одном объекте (немногим более 6 тыс. кв.м во II очереди бизнес-центра «Портал» на Бумажной ул., 18). Таким образом, продолжается процесс перераспределения структуры предложения площадей бизнес-центров в сторону увеличения доли класса В и уменьшения доли С-класса.

По данным компании Becar Commercial Property SPb, по итогам 2007 г. на долю класса В приходится 48,5% предложения. Впервые в истории развития петербургского рынка офисной недвижимости доля бизнес-центров этой категории превысила предложение в С-классе.

Особый интерес для анализа представляет наиболее качественный сегмент – объекты классов А и В. На начало текущего года общий объем предложения в этих объектах составил 862,5 тыс. кв.м. Наибольшую долю имеет класс В – 85,5%. Такая ситуация характерна для развивающихся рынков. В целом в течение последних двух лет наиболее динамично развивающимся являлся именно этот сегмент.

Спрос спишет все

Пока волны финансового кризиса лишь в малой мере затронули офисный девелопмент в Петербурге. Тотальный спрос «съедает» все, что ему предлагают девелоперы, причем как инвестиционный спрос, так и спрос со стороны конечных пользователей офисной недвижимости. На прошедшем недавно в Каннах инвестфоруме MIPIM руководитель инвестиционного фонда Rutley Fund Кэмерон Сойер рекомендовал западным инвесторам продавать действующие активы, чтобы покупать более доходные девелоперские проекты, – именно в них сегодня заключен наибольший профит – 20–25% годовых. Что касается конечных пользователей, арендаторов и покупателей офисов, в 2008 г., по данным компании Praktis CB, планируется ввод около 500 тыс. кв.м. Объем предложения на конец года может составить 1,45 млн квадратов. Однако, несмотря на серьезные объемы ввода новых площадей, спрос на высококачественные офисные помещения в Петербурге не удовлетворен. Заполняемость бизнес-центров классов А и В стремится к 100% (при этом недозагрузка в классе А составляет 5%, в классах В и С – 4%), как правило, площади в этих объектах арендуются еще до ввода их в эксплуатацию. Наиболее популярными помещениями являются офисы до 50 кв.м, их доля в структуре спроса составляет 35%. Хотя, по словам Алексея Федорова, все большее количество компаний заинтересовано в аренде офисов площадью более 1 тыс. Высокий спрос не может не отражаться на арендных ставках, по вновь вводимым объектам отмечается тенденция к росту верхней границы их диапазона по каждому классу. Средние арендные ставки в классе А, по данным компании Colliers International, находятся в диапазоне $540–1,1 тыс. за кв.м в год (без НДС, но включая эксплуатационные расходы), в классе В+ – $400–$800, В – $365–$720, в классе С – $200–$390 за квадрат.

В условиях растущего спроса и ограниченного предложения запрашиваемые ставки на офисные помещения в бизнес-центрах класса А за год выросли в среднем на 15–16% Причем средняя по рынку triple net ставка поднялась всего на 5–7%.

Любопытно, какими средствами управляющие бизнес-центрами борются с ухудшающейся конъюнктурой финансовых рынков. Самой популярной единицей измерения арендной ставки по-прежнему является доллар, в долларовом эквиваленте измеряют свои арендные ставки 30% всех бизнес-центров класса А, 48% класса В+, 65% класса В и 67% класса С. Помимо доллара арендные ставки измеряются в евро, среднем арифметическом между долларом и евро, значение которых в рублях и в условных единицах колеблется от 29 до 40 руб. В состав помимо чистой арендной ставки арендодатель может включать в арендную плату НДС, коммунальные услуги, операционные расходы, а также различные сочетания этих параметров.

Арендаторы любят центр

Дефицит земельных участков для девелопмента в центре Северной столицы, рост стоимости пятен, нехватка инженерных коммуникаций и транспортные проблемы катализируют движение офисов на окраины. «Усугубляющаяся проблема транспортной загруженности центральной части города и практическое отсутствие новых участков для создания офисных зданий ведет к тому, что вектор освоения территорий под строительство бизнес-центров смещается к периферийным районам Петербурга. Мы считаем, что только совместные действия городских властей и бизнеса, направленные на разрешение складывающейся транспортной ситуации, позволят избежать проблем, с которыми город столкнется в ближайшие годы, когда будут введены в эксплуатацию заявленные объекты», – комментирует Лидия Пашнова, директор по маркетингу и связям с общественностью инвестиционно-строительной компании «Сплав». «В Петербурге нет магистралей высокоскоростного безостановочного движения через центральные районы, как, например, в Стокгольме, Хельсинки и других европейских городах. Есть угроза, что центр города скоро «встанет» в одну большую пробку», – добавляет Валерий Трушин, руководитель группы аналитики компании Colliers International. – Центр останется привлекательным для развлечений, туризма, но бизнесу здесь будет все менее комфортно. Исключением будут здания класса А с престижным местоположением и хорошими видовыми характеристиками, которые всегда востребованы под представительский офис. Вместе с этим мы видим активное развитие кольцевой автодороги и дуговых магистралей. Меняется структура спроса на офисные помещения – растут заявки на площади от тысячи квадратных метров, многие крупные компании готовы перевести часть сотрудников в бэк-офисы с более низкими арендными ставками. Петербург предрасположен к образованию офисных комплексов вокруг кольцевой автодороги, вопрос в том, какими должны быть эти объекты».

Лидером среди территорий, где «приземлились» качественные проекты класса А и В, является деловая зона вблизи аэропорта Пулково. Здесь в различной стадии реализации находится целый ряд масштабных многофункциональных комплексов, включающих офисную функцию: Airportcity (девелопер – Avielen A.G.), «Аэроплаза» («Невский проект»), Pulkovo Sky (EKE), «Адамант-Парк» (УК «Адамант») и др. По мнению Анны Романовой, старшего консультанта петербургского отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lange LaSalle, конкурентными преимуществами этих проектов является прекрасная транспортная доступность и близость к аэропорту.

Хотя девелоперы и осваивают новые офисные зоны, в том числе по периметру КАД, новые бизнес-центры по прежнему тяготеют к историческому центру города на Неве. Географически предложение высококачественных офисных зданий, по данным компании Colliers International, сосредоточено в основном в Центральном (33% от общего объема предложения), Петроградском (15%) и Адмиралтейском районах. Совокупная доля этих трех районов составляет 61% от общего объема рынка. Незначительное количество бизнес-центров класса А и В расположено в Калининском, Невском, Фрунзенском, Кировском и Московском районах.

Местоположение зачастую играет не последнюю роль при формировании спроса, поэтому при возможности выбора между офисным помещением, расположенным в вышеозначенных районах и не уступающем по своим характеристикам помещениям в других районах, арендатор скорее всего предпочтет первый вариант. Известна история с размещением центрального офиса французского банка BNP Paribas, который предпочел бизнес-центру А-класса в зоне Пулково, здание класса В – Alia Tempora, расположенному на улице Маяковского, вблизи Невского проспекта. Однако в связи со значительным дефицитом высококачественных офисных площадей даже бизнес-центры с удовлетворительным расположением заполнены практически на 100%. А в прошлом году на рынке зафиксирован абсолютный для Петербурга рекорд по объему арендованных площадей: инвестиционный банк «Кит-Финанс» арендовал 10 тыс. кв.м в новом бизнес-центре «Ренессанс-Плаза» (класс А) на улице Марата. Это говорит о том, что хотя усилия петербургской администрации по привлечению в город крупных федеральных структур и дают определенный эффект, тон на рынке пока задают местные арендаторы.

Источник: Журнал «Мир&Dом.Санкт-Петербург»

Текст: Сергей Федоров | Фото: Игорь Бакустин, Дмитрий Михаевич, архив M&D


http://www.bsn.ru/

©2024 KBAPTUPA.RU