Процессы, происходящие в экономике, введение административных ограничений и реакция на кризис ликвидности — все это привело к аномальному росту арендных ставок на офисы в Москве
В этом году московский рынок офисов преподнес сюрприз всем его участникам. Если до сих пор арендные ставки ежегодно росли на 15–20%, то в 2007−м они резко рванули вверх. По данным консалтинговой компании CB Richard Ellis, по темпам повышения цен на аренду офисов (65,4%) Москва обогнала Мумбаи и чуть не догнала Сингапур. Сегодня столичные офисы высшего класса стоят почти столько же, сколько офисы в лондонском Сити, Вест-Энде и в центре Токио. Компания Colliers International констатирует, что запрашиваемые ставки аренды на офисные помещения класса А доходят до 2 тыс. долларов за квадратный метр в год без учета НДС. Класс В обходится в среднем в 490–1150 долларов за метр в год в зависимости от качества помещения и его местоположения.
Все растет
Участники рынка недвижимости воспринимают резкое удорожание офисной недвижимости философски — с учетом влияния на ситуацию всех факторов. «Чему тут удивляться? В связи с ростом экономики и компаний продолжал увеличиваться спрос на офисы», — рассуждают многие риэлтеры. А этот спрос, по данным руководителя отдела консалтинга компании Astera Александра Осипова, вырос в этом году на 40%. «Для многих компаний размер арендной платы не является определяющим, поскольку слабо влияет на показатели бизнеса. Особенно это касается крупных западных фирм и отечественных монополий. Гораздо важнее для них статусность местоположения», — отмечает генеральный директор компании Russian Research Group Денис Колокольников. Имидж в данном случае — всё. Поэтому арендаторы готовы выкладывать по 1,2–2 тыс. долларов в год за метр в офисах, расположенных, например, в центральном деловом районе или в башнях Москвы-Сити.
Из данных консалтинговых компаний следует, что быстрее всего росли цены на высококлассные офисы. Начальник отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle Андрей Постников утверждает, что арендные ставки на некоторые объекты класса А в центре города выросли более чем на 100%. Руководитель департамента аналитики компании Colliers International Ольга Ясько говорит, что за первые три квартала 2007 года рост ставок на офисные площади класса А в Москве составил в среднем 43%, на офисные помещения класса В — 27%. В некоторых случаях темпы повышения цен доходили до 50%.
Свой вклад в увеличение арендных ставок внесла разогнавшаяся к концу года инфляция. Возросла себестоимость строительства и эксплуатационные расходы. «Девелоперы были вынуждены поднимать запланированные арендные ставки, чтобы сохранить необходимый уровень рентабельности», — предполагает директор департамента оценки коммерческой недвижимости консалтинговой группы «НЭО Центр» Александр Ксендз.
Помимо всего прочего, эксперты связывают рывок арендных ставок со стремительным падением курса доллара. Так, по словам г-жи Ясько из Colliers International, многие арендодатели предпочли пересчитать ставки в условных единицах либо в евро, что привело к их повышению.
Нервы не выдержали
Впрочем, как признают сами эксперты, вряд ли одни лишь причины макроэкономического характера могли так разогреть рынок. В этом случае он вырос бы на привычные 15–20%, но не более того. Однако цены поднялись на аномальную высоту. Что же произошло?
Во-первых, взвинчиванию цен способствовали громкие заявления московских властей об ограничении объемов строительства офисной недвижимости в центре города. Уже известны первые проекты, которых они коснулись. Например, была существенно сокращена этажность офисной части многофункционального комплекса, который планируется построить на месте завода «Каучук» в Хамовниках. «Формальным поводом для этого послужило то, что офисное здание портило вид на Новодевичий монастырь», — говорит один из экспертов, участвовавших в работе над проектом. Кроме того, многие участники рынка сетуют на ужесточение режима согласования инвестиционных проектов после появления в административной вертикали новой единицы — Мосинвестконтроля. «Ограничение возможностей по девелопменту офисных проектов в центре города стало одной из причин роста цен на аренду офисов», — констатируют многие наши собеседники.
Во-вторых, рынок пошел вверх из-за нестабильности в финансовом секторе. Многие аналитики отмечают, что пик роста арендных ставок был зафиксирован в третьем квартале. По мнению начальника аналитического отдела компании «LBO Альянс» Александра Перегудова, ставки выросли под влиянием пресловутого мирового кризиса ликвидности. «Большинство помещений приобреталось в собственность с использованием заемных денег, и при повышении кредитных ставок многие компании предпочли арендовать, а не приобретать недвижимость», — поясняет он. Сделали свое дело и прогнозы о грядущем ухудшении условий кредитования. По всей видимости, многие восприняли их как намек на возможные трудности с реализацией девелоперских проектов и отреагировали на угрозу обострения дефицита. Потенциальные арендаторы поспешили арендовать офисы в уже стартовавших проектах, а владельцы зданий мгновенно пересмотрели свою ценовую политику. По словам г-на Ксендза из «НЭО Центра», уловив рыночные тенденции, многие девелоперы стали сдавать небольшие качественные площади в престижных офисных центрах на относительно небольшой срок (до трех лет) по ценам, превышающим среднерыночные.
Как перегрелся, так и остынет
Есть основания предполагать, что чрезмерный и неожиданный рост арендных ставок в этом году может приблизить давно прогнозируемую стабилизацию рынка коммерческой недвижимости.
«Степень заполняемости офисных центров постепенно снижается на 1–1,5 процента в год, — отмечает г-н Перегудов из “LBO Альянс”. — С учетом анонсированных, но отложенных на следующий год проектов, которые планируется ввести в эксплуатацию, можно прогнозировать рост количества новых офисов примерно на 20 процентов в год в течение ближайших нескольких лет. Дефицит земельных участков в центре толкает девелоперов на строительство крупных объектов, в том числе в окрестностях Третьего транспортного кольца. Кроме того, новые офисы могут появиться на территории выводимых промышленных предприятий. Что касается возникших сложностей с реализацией некоторых инвестконтрактов, то они связаны с перераспределением регулирующих функций внутри городской администрации, и этот процесс не будет вечным».
Значительное увеличение предложения прогнозирует и г-жа Ясько из Colliers International. По мнению экспертов, все это приведет к тому, что арендные ставки на московские офисы стабилизируются примерно через два-три года.
Сигналом к всеобщей стабилизации может послужить возможная коррекция арендных ставок в районе Москва-Сити. Этот проект в его нынешнем состоянии выглядит сильно переоцененным в прямом сравнении с западными аналогами. Например, в парижском деловом районе La Defense можно снять офис по ставкам существенно ниже московских (при том что общий уровень арендной платы в Париже в целом выше, чем в Москве). Не говоря уже о многочисленных проблемах с транспортом и парковкй в районе Москва-Сити, решить которые городские власти и девелоперы смогут в лучшем случае через три-пять лет.
Источник: Эксперт, автор: Илья Ступин
Свежие комментарии