Проблемы мировых финансовых рынков пока едва затронули Россию, но почему бы не подготовиться к возможным ударам? Ведь даже если страхи преувеличены, мобилизация сил поможет отечественной ипотеке выйти на качественно иной уровень и стать действительно доступной большинству населения. О том, как поддержать российский ипотечный рынок, рассказывает Андрей Крысин, президент Европейского трастового банка, председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию. Несмотря на мировой финансовый кризис, ипотека в России продолжает развиваться. По данным Банка России, сумма ипотечных жилищных кредитов, выданных населению в 2007 году, составила 556, 4 млрд руб., что более чем в два раза превосходит показатели 2006 года. Вместе с тем российские банки в последнее время испытывают трудности с рефинансированием ипотечных кредитов, в том числе через механизм секьюритизации и выпуска ипотечных ценных бумаг, что может негативно сказаться как на дальнейшей динамике ипотеки, так и на темпах жилищного строительства. В первую очередь пострадают мелкие и средние банки, на долю которых приходится больше половины ипотечного рынка. В силу незначительности собственных средств данные финансовые организации не в состоянии длительное время удерживать на балансе долгосрочные кредиты и предоставлять новые ссуды. Фактически небольшие банки работают за счет оборота: выдавая кредиты, сразу же продают их (рефинансируют) региональным операторам. Однако из-за снижения объемов выкупа закладных, прежде всего со стороны Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, региональные операторы практически приостановили рефинансирование, что в свою очередь сделало невозможным для мелких и средних финансовых организаций привлечение новых заемщиков. В результате часть банков прекратила ипотечное кредитование и ушла с рынка. Например, по данным «Фосборн Хоум», значительно сократилось количество банков, выдающих ипотечные кредиты, в Екатеринбурге: из 50 таких организаций, работавших в 2007 году, в январе 2008 года осталось 40. В Татарстане в январе текущего года объемы ипотечного кредитования снизились в три раза. Аналогичная картина складывается и в других регионах. Многие кредитные организации, пытаясь удержаться на рынке, ужесточили требования к заемщикам, сократили число ипотечных программ, повысили процентные ставки по кредитам (в среднем на 1,5 процента годовых). Свой вклад в удорожание ипотеки внес и Высший арбитражный суд, который удовлетворил иск Роспотребнадзора и признал незаконным требование банков об обязательном страховании жизни и трудоспособности граждан при получении ипотечного кредита. Если не будут предприняты срочные меры по внесению необходимых поправок в законодательство и такое решение будет окончательным, то процентные ставки по кредитам вырастут на 2–3 процента годовых, а трудоспособным гражданам, имеющим проблемы со здоровьем, и людям старшего возраста кредитные организации будут просто отказывать в ссудах. Для российских кредитных организаций ситуация на мировых финансовых рынках делает привлечение ресурсов из-за рубежа более дорогим, в то время как внутренняя банковская система испытывает нехватку «длинных и дешевых денег». С февраля текущего года ЦБ РФ поднял ставку рефинансирования с 10 до 10,25 процента (хотя в течение последних десяти лет она плавно снижалась). Кроме того, банки лимитированы в объемах предоставления ипотечных кредитов установленными Банком России ограничениями по рискам и резервам, формируемым под потери по предоставленным ссудам. Так, ипотечный портфель вне зависимости от его параметров и качества получает весовой коэффициент риска 100 процентов. Это означает, что даже самый надежный ипотечный кредит, полностью обеспеченный залогом недвижимости, оценивается как рискованный и требует резервирования значительного объема собственных средств. Европейская практика (Базельский комитет по банковскому надзору) присваивает подобному ипотечному портфелю коэффициент по уровню риска, равный 35 процентов. Банковское сообщество обеспокоено возникшими трудностями ликвидности и подчеркивает необходимость выработки превентивных мер в целях защиты российского рынка ипотечного кредитования от негативных последствий кризиса. Прежде всего, по мнению Комитета по ипотеке АРБ, банки обязаны соизмерять свои действия с реалиями мировой и отечественной банковской системы, в том числе в определении процентной политики по ипотечным кредитам. Повышение или снижение кредитных ставок должно быть продиктовано объективными факторами и стремлением к эффективной работе банка. Недопустимо, чтобы подобные действия становились инструментом популистских и маркетинговых ходов, направленных на привлечение клиентов и создание нездоровой обстановки на финансовом рынке. Процентная ставка зависит от стоимости привлечения денежных средств и уровня инфляции, меньше которого упомянутая ставка быть не может (в России в 2007 году инфляция составила 11,9 процента) плюс маржа банка. Последняя определяется издержками и рисками, которые банк несет после выдачи кредита. По подсчетам экспертов, операции кредитования выгодны кредитной организации в том случае, если маржа составляет 3–4 процента. Примерно такой же размер маржи имеют банки в других странах (при инфляции 2–3 процента ставка по кредиту составляет 5–6 процентов). Таким образом, для снижения процентных ставок по ипотеке необходимо сначала снизить инфляцию в России и обеспечить стабильное развитие экономики. В течение 2006 и 2007 годов было приложено немало усилий как для формирования законодательных основ, обеспечивающих функционирование рынка ипотеки, так и для его финансового поддержания через развитие механизма рефинансирования. Однако до настоящего времени не решена одна из основных проблем, влияющих на развитие ипотечного кредитования и размер процентных ставок, — повышение цен на жилье, которое по-прежнему опережает рост доходов населения. Первостепенными задачами на современном этапе должны стать развитие в России внутреннего рынка секьюритизации и привлечение неиспользованных до настоящего времени резервов. Речь идет о накоплениях Пенсионного фонда РФ, ресурсах инвестиционного фонда, средствах институтов развития (Банк развития, госкорпорации). Данные ресурсы, направленные в ипотечные ценные бумаги российских эмитентов и обеспеченные ипотекой жилых помещений, станут еще одним источником фондирования кредитных организаций. Одним из способов получения банками дополнительного финансирования могло бы стать включение ипотечных ценных бумаг российских эмитентов в ломбардный список, что позволило бы не только крупным, но и средним и малым финансовым организациям привлекать денежные средства для дальнейшего кредитования населения. Для поддержания ликвидности банковской системы следует пересмотреть нормативы по рискам и резервам в сторону их смягчения применительно к ипотечным жилищным кредитам как к наиболее ликвидным и качественным финансовым продуктам. Предлагаемые меры позволят сохранить высокий темп развития ипотеки и помогут достичь целей, обозначенных национальным проектом «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». При этом риск увеличения инфляции минимален, поскольку предоставляемые средства практически сразу возвратятся в бюджет, что в свою очередь будет способствовать дальнейшему развитию строительных отраслей и постепенному снижению процентных ставок по кредитам. Есть все основания полагать, что правительство со вниманием отнесется к предложениям банковского сообщества. Прошедшая в феврале встреча представителей Ассоциации российских банков и премьер-министра Виктора Зубкова привела к появлению ряда поручений главы правительства Банку России, направленных на разработку мер по поддержанию стабильности и обеспечению краткосрочной ликвидности финансово-кредитной системы России. В частности, необходимо рассмотреть вопрос о размещении временно свободных средств федерального бюджета и Фонда национального благосостояния на банковские депозиты, в долговые обязательства и акции юридических лиц. Кроме того, Минэкономразвития и Минфин России должны обсудить вопросы инвестирования средств пенсионных накоплений в облигации российских эмитентов, в ипотечные ценные бумаги, а также изменения порядка управления этими средствами. Банковское сообщество ожидает, что более активное использование денежных ресурсов, имеющихся внутри страны, положительно скажется на темпах роста банковского сектора и кредитовании экономики.
Недвижимость и цены
http://www.realtyinvest.ru/
Свежие комментарии