На Западе уже давно существуют различные схемы привлечения финансов под проекты, связанные с покупкой и дальнейшей коммерциализацией земельных участков. Они просты, к тому же всегда можно рассчитывать на их инвестиционную результативность и быстрый оборот вложений. Причем в данном случае привлекают деньги не только крупных фирм, но и обычных граждан, то есть частных лиц. В России пока ситуация иная. В бизнес, а тем более земельный, вовлечены только профессиональные игроки. Приглашать людей с улицы никто не торопится. Тем не менее деловая активность по приумножению полезных и результативных схем на отечественном рынке недвижимости уже видна, как говорится, невооруженным глазом. В холдинге «МИЭЛЬ», например, считают, что весьма выгодными могут быть вложения граждан в земельные ПИФы. Схема получения прибыли в таком случае выглядит следующим образом: крупный участок (как правило, сельскохозяйственного назначения) переводят в разряд земель поселения, а затем для него разрабатывают концепцию застройки. В результате этих действий максимально повышается цена сотки. В итоге стоимость пая может увеличиться в шесть — восемь раз. Правда, при этом решающее значение приобретает профессионализм команды девелоперов. Весь процесс занимает около двух лет. По мнению специалистов компании Cliff Legal Services, так называемые девелоперские земельные ПИФы, предмет интереса которых — не только земля, но и нередко возведенные объекты недвижимости (в основном коттеджные поселки и таунхаусы), становятся все более популярными. Схем реализации паев в данном случае масса, а доходность порой достигает чуть ли не 1000%. Но все это — огромный пласт работ, связанных с существенными экономическими и юридическими рисками. Выгода от участия в таком проекте обусловлена максимальным приростом цены, а кроме того, упрощенной системой налогообложения, считает Алексей Пашкевич, корпоративный директор холдинга «МИЭЛЬ». Но главное преимущество заключается в возможности реинвестировать налог на прибыль. По закону пайщик имеет право оставлять внутри ПИФа сумму прироста финансовых средств и таким образом откладывать уплату налога, что является существенной льготой. Алексей Бачеров, старший консультант по инвестиционным фондам компании Cliff Legal Services, полагает, что схема приобретения земельных участков частными вкладчиками не имеет принципиальных отличий от той, что используют юридические лица. Основное же преимущество, которое имеют в данном случае и те и другие, — возможность избежать двойного налогообложения на доходы и прибыль, если покупатель захочет через какое-то время перепродать свое приобретение. Простейший случай спекуляции землей иллюстрирует таблица (в одном случае физическое лицо владеет акциями юридического лица, в другом — паями инвестиционного фонда). Из таблицы видно, что эффективность работы через ПИФ, а точнее, ЗПИФН (закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости) на 25% выше. Однако надо понимать, что приведенный здесь пример идеализирован. Для выявления чистого финансового результата в обязательном порядке нужно учитывать затраты на содержание ЗПИФН и юридического лица, услуги, которые можно было бы включить в себестоимость и тем самым уменьшить величину отчисляемого налога на прибыль, и т. д. Сбалансированный и точный расчет показывает, что операции с землей приносят выгоду фондам, сформированным исключительно для реализации крупных проектов. Отсюда вывод: основные игроки на рынке земельных фондов — это холдинги, имеющие свою управляющую компанию (существование фонда немыслимо без ее услуг). ЗПИФНы, созданные крупными игроками рынка, вправе привлекать деньги сторонних пайщиков. Однако это случается крайне редко. Большинство фирм использует собственные средства (холдинга и его основных владельцев) для защиты своих активов и уменьшения фискальной нагрузки. Впрочем, А. Пашкевич уверен, что инвестиционная составляющая паевых фондов недвижимости, в которые придут самые разные физические лица (те самые люди с улицы), со временем станет более привлекательной. По его мнению, доходность должна быть гарантирована в первую очередь за счет адекватного управления земельными участками. Словом, ЗПИФН не должен оставаться заурядным инструментом налоговой оптимизации. Теперь несколько слов о рисках. Их можно разделить на две группы. Первая — экономические риски (разработана невыгодная концепция, трудности с реализацией объектов). Вторая — административно-правовые (недостаточная прозрачность процесса оформления прав собственности на участок, сложный процесс получения необходимой исходно-разрешительной документации и т. п.). Однако и теми и другими можно управлять за счет грамотных действий девелоперской команды и сохранения баланса уровня риска и уровня доходности. И еще каждый, кто работает на рынке, так или иначе идет на предпринимательский риск. Системы страхования доходности вкладов в ПИФы сегодня не существует. Поэтому наименьших рисков можно ожидать от открытых публичных и подотчетных механизмов.
Наталия Крол | Недвижимость и цены
http://www.realtyinvest.ru/
Свежие комментарии