В 2007 г. в Испании было построено около 865 тыс. новых объектов недвижимости. Кризис на рынке недвижимости США пока в Испании явным образом не отразился. Правда, по оценкам экспертов, в 2008 г. объем строительства снизится на 10 процентов — до 775 тыс. объектов. При этом объем производства в строительной промышленности вырастет на 4,5 процента. Такой вот испанский парадокс.
Тренды и предпочтения
В Испании строят много и многие. На долю 10-15 крупнейших застройщиков, среди которых группы Dragados, FCC, OHL, FERROVIAL, Reyalurbis, Martinsa-Fadesa, Metrovacesa, Euromarina, Gomendio приходится около 20 процентов объемов строительства. Кстати, при выборе строительной компании специалисты советуют обращать внимание на те, акции которых размещены на испанской бирже, — Bolsa de Madrid.
Приоритеты в строительстве в Испании отданы жилой, а не коммерческой недвижимости. В зависимости от градостроительных планов развития каждой области страны это соотношение варьируется от 80/20 до 90/10. Сегодняшним трендом на рынке является развитие крупными строительными компаниями целостных инфраструктурных систем, ориентированных на средний класс. Еще одно название таких жилых комплексов — «урбанизация».
Другой тренд рынка — интенсивная застройка юго-восточного побережья в Алмерии (так называемого virgin coasts — «девственного побережья»), продолжающееся строительство в «перезагруженной» зоне Аликанте (на побережье и в отдаленных от моря районах). Строительство бурлит также в Мадриде, Барселоне, Валенсии, Бильбао, в треугольнике Севилья — Кадиз — Малага.
Основные объемы строительства ориентированы на внутренний спрос и испанского покупателя. По оценкам Марка Притчарда (Marc Pritchard), менеджера по развитию рынков из компании Taylor Woodrow, 85 процентов площадей строится преимущественно в городах в качестве первичного жилья для самих испанцев и только 15 процентов — как второй дом или «жилье для отдыха». Среди покупателей «жилья для отдыха» примерно половину составляют иностранцы. Таким образом, ежегодные покупки иностранцами жилья в Испании можно оценить в 60-65 тыс. объектов. Зато это наиболее дорогой сегмент недвижимости.
Национальные предпочтения иностранных покупателей (за исключением строительства под заказ) практически никак не учитываются местными архитекторами и застройщиками. Кроме объектов стоимостью €1,5-3 млн и выше, строящихся по индивидуальным проектам. Ведь в Испании жилье сначала строится, а потом продается. Покупателями же выступают как сами испанцы, так и клиенты из Западной и Восточной Европы, а также «люди с деньгами» из арабских стран. Находясь в рамках общей градостроительной концепции региона и разрешительной документации на строительство, архитекторы в основном следуют своей интуиции.
«С увеличением свободы передвижения потребителя произошло смещение спроса в пользу интернационализации, — утверждает генеральный директор компании BENNECKE Елена Иванова. — Национальные нотки в проектировании всегда остаются, но мелодия самой архитектуры становится все более универсальной и современной. Таким образом, проектировщики сочетают пожелания национальных и иностранных потенциальных покупателей, компенсируя увеличивающийся приток иностранных потребителей».
Испания — это не один рынок недвижимости,
это много разных рынков.
Качество и количество
Во многих рекламных материалах риэлторов и застройщиков можно увидеть приятную, но непонятную фразу: «При отделке и строительстве используются только лучшие материалы». «Хотя это рекламный ход (никто ведь не напишет: «Мы используем плохие или худшие материалы»), в нем содержится большая доля истины, — поясняет генеральный директор компании Duna Blanca Mediterraneo Александр Зименков. — Начиная с качества бетона и кирпича, которое проверяется соответствующими организациями на соответствие национальным стандартам или ISO».
В Испании несущие конструкции делаются в основном из железобетона, в качестве облицовочных и отделочных материалов используются кирпич, мрамор, природный камень, керамика и гипсокартон. Существует мнение, что испанцы не уделяют особого внимания качеству отделки фасадов, не случайно придумав «испанскую штукатурку», изящно скрывающую неровности. С другой стороны, штукатурка типа monocapa разработана для продления срока службы цветового покрытия в 4 раза по сравнению с обычной покраской. Поскольку 90 процентов жилья в Испании рассчитано на средний класс, для его отделки используются в основном материалы испанских производителей. По своей эстетике и качеству они не уступают итальянским или немецким аналогам. Елена Иванова: «Критериями высокого качества отделки могут быть низкие коэффициенты кривизны стен, высокотехнологичная окраска поверхностей, плотность и точность прилегания элементов». В целом же используемые материалы соответствуют стандартам ISO.
Прогресс технологии производства стройматериалов и увеличение объемов производства дали существенный толчок к усилению контроля над качеством. Большинство крупных компаний используют проверенные безопасные и экологически чистые материалы, нейтральные по отношению к окружающей среде и здоровью человека. Ведь чтобы реализовать проект, застройщику необходимо предоставить лицензии не только на сам проект, но и на все материалы, которые будут в нем использованы.
Так что означают «стандарты строительства по-испански»? «Чтобы ответить на этот вопрос, важно понять, что Испания — это не один рынок недвижимости, это много разных рынков», — объясняет Гаспар Лино (J.Gaspar Lino), генеральный директор девелоперской компании Peninsula. Это означает, что, несмотря на общенациональные стандарты и законодательную базу, в каждой провинции и регионе есть свои правила и особенности строительства, а значит, и свои стандарты. С точки зрения Гаспара Лино, этим Испания и отличается от своих европейских соседей с «мононациональными» рынками недвижимости.
Испания давно стала лидером в так называемом «жилом туризме» (residential tourism). Самым развитым рынком «жилого туризма» считается Андалусия, а самым известным местом — Марбелья. Эксперты утверждают, что именно здесь строится лучшая недвижимость, с точки зрения стандартов и качества. Ответ на вопрос «почему это так?» кроется в том, что рынок Андалусии стал развиваться раньше других — 50 лет назад. Изначально он был сильно ориентирован на европейцев, испытав их влияние. Здесь селились англичане, немцы, ирландцы, датчане, которые постепенно вовлекались в региональную экономику. А потому этот регион стал более европейским, чем какой-либо другой в Испании.
«Я помню еще времена, когда ни один дом в Испании не использовал двойные стеклопакеты. Наша компания стала их устанавливать 20 лет назад. Потому что многие наши клиенты были из Германии. И они считали, что двойные стекла в домах — признак высших стандартов», — вспоминает Гаспар Лино. Сейчас это уже норма. К высшим стандартам относится также использование в домах нескольких типов обогрева: центральное газовое, «теплый пол» и инверторные кондиционеры. Конечно, использование разных типов отопления требует повышенного качества строительства.
К составляющим стандартов строительства относятся еще два важных аспекта — площадь помещений и инфраструктура. Например, в Андалусии минимальная площадь апартаментов с двумя спальнями составляет 90-100 кв. м, а на Коста Бланке или в Мурсии, где плотность застройки высока, такая квартира вряд ли превысит 60-70 кв. м. Хотя их стоимость будет примерно равной. «В итоге — массовые рынки, например, Коста Бланки и Мурсии, где строительный бум начался 5-6 лет назад, заметно проигрывают в развитости.
Все в руках aparejador
Однако стандарты, сертификация и качество материалов — это лишь одна сторона строительства. Не менее важно для любого человека, хоть раз столкнувшегося с ремонтом или стройкой, знать, чьи руки этот дом или виллу строили и кто проверял работу.
Как и в России, где большинство объектов строится представителями солнечной Средней Азии, так и в Испании часть строительных работ осуществляется рабочими-эмигрантами из Марокко, Эквадора, Перу, Колумбии и Аргентины. Однако их численность не превышает одной трети от общего числа занятых в этой сфере. За последние два года количество рабочих-эмигрантов снизилось на порядок в связи с ужесточением надзора за строительством. Признаком особого шика считается привлечение итальянских, немецких и восточноевропейских строителей. Разумеется, что такие профи возводят дорогие и эксклюзивные проекты.
Строительство фундамента, стен, перекрытий, отделка, проводка электрики и сантехнические работы ведутся под наблюдением технического инженера — aparejador (в известной степени соответствует нашему прорабу). От этого человека зависит завершение строительства в срок, а также его конечная стоимость. Ведь именно aparejador выбирает наиболее эффективные методы строительства и соответствующие бюджету проекта стройматериалы.
Любое строительство в Испании с самого начала ведется под архитектурным надзором. Лицензия на строительство выдается местным органом власти только после предварительного согласования с местной же коллегией архитекторов и градостроительным советом. Приемкой построенного объекта занимается специальный отдел при мэрии.
На каждом этапе производится сертификация работ и сдача их генподрядчику. Более того, все работы жестко контролируются независимой инженерной компанией (ее услуги оплачивает сам застройщик), договориться с которой о снисходительном отношении к каким-либо строительным огрехам, по мнению всех опрошенных нами экспертов, невозможно. Потому что таких компаний в стране мало, среди них высока конкуренция, они очень дорожат своей репутацией, а еще больше — своей лицензией. Тем более, что в случае выявления нарушений строителей или взяточничества чиновников испанские власти действуют быстро и решительно.
Например, в прошлом году правоохранительные органы страны арестовали 57 человек и еще 126 предъявили обвинения в махинациях с недвижимостью, жертвами которых стали британские инвесторы. Министерство по делам окружающей среды снесло более 660 домов и гостиниц, построенных слишком близко к береговой линии (по закону строительство разрешено не ближе 106 м). Чтобы исключить такие случаи в будущем и создать максимально безопасные условия для инвесторов, испанская полиция начала составлять реестр всей незаконно построенной недвижимости в стране.
Архитектурным надзором, контролем мэрии, инженерной компании, выдачей сертификата на проживание (livability certificate) строительство не ограничивается. «В дополнение к этому любое строительство, начиная со стадии off-plan, гарантируется банком, а по его окончании мы предоставляем покупателю 10-летнюю гарантию, подкрепленную страховой компанией», — добавляет Марк Притчард из Taylor Woodrow. Причем такие гарантии и страховки дает не только его компания. Их дают все застройщики в Испании. И если в течение десяти лет что-то произойдет с вашей виллой, квартирой или апартаментами, строители все исправят, а страховая компания оплатит эту работу.
Где и как строят?
В торговле есть понятие «ходовой товар», в недвижимости — популярные проекты. По мнению Александра Зименкова, одной из особенностей «средиземноморского» стиля является наличие существенных открытых площадей-террас, соляриев, больших балконов, что далеко не всегда соответствует предпочтениям россиян. «На Ибице господствуют прямые линии и белые цвета, — дополняет Гаспар Лино. — На Майорке преимущество отдается орнаменту, «теплой архитектуре» и стилю country».
В Каталонии, на Коста Брава, используется плоская черепица для крыш и часто применяется природный камень для наружной облицовки. Для полов — керамическая плитка светлого цвета. На юге, наоборот, в чести овальная черепица песчаного цвета, преобладают белые или земляные оштукатуренные фасады и рустичная, красноватого цвета, керамика для отделки полов. Дерево нередко используется на юге, но только для обрамления террас и строительства ажурных основ для вьющихся растений (пергол). Многие андалузцы предпочитают обставлять свои дома мебелью «имперского» стиля.
По утверждению Елены Ивановой, «популярность» проектов строго зажата между бюджетом покупки и желаемым местоположением объекта. «В пяти минутах ходьбы можно встретить до восьми архитектурных стилей в одной ценовой категории. А поскольку недвижимость покупается сердцем, то сколько людей, столько и предпочтений. Популярность создается рекламой и, как правило, ограничена предложением застройщика или риэлтора». С другой стороны, можно встретить искусственное ограничение предложения. Оно связано с тем, что некоторые продавцы недвижимости более мотивированы в продаже тех объектов, от продажи которых они получают большую прибыль, не взирая на качество.
Испанский рынок недвижимости пестрит стилями: от классики с колоннами до аскетизма кубических форм. С интеграцией Испании в Европу и увеличением притока иностранцев в архитектурной стилистике произошло много изменений. Когда-то национальные предпочтения были значимы, и почти все застройщики придерживались средиземноморского стиля, сейчас большинство такой недвижимости осталось только на вторичном рынке.
«Под ключ» по-испански
Для испанского «под ключ» характерно то, что законченные дома продаются уже с кухонной мебелью и бытовой техникой, а также со встроенными шкафами, рекомендованными архитектором. Покупателю остается только выбрать оставшуюся мебель для спальни, гостиной и большой террасы с бассейном и наслаждаться закатом Средиземного моря.
На испанском рынке в пакет предложения на объекты эконом-класса всегда включены встроенные шкафы, готовые санузлы и меблированные кухни, правда, в основном без электрооборудования. Однако 90 процентов риэлторов предложат электрооборудование и осуществят установку, что окажется дешевле, чем приобретение и установка этого оборудования самостоятельно, и уж, конечно, менее хлопотно. Есть застройщики, которые предлагают жилье с полным комплектом кухонного и прочего электрооборудования, с готовыми к эксплуатации системами сигнализации и кондиционирования, с установкой аудиосистем. Такие предложения могут быть на 10-20 процентов дороже стандартных.
Более дорогостоящая отделка, например, использование мрамора и паркета вместо керамической плитки, как и окраска стен в технике «сатин», ведет к удорожанию объекта примерно на 8-10 процентов по сравнению со стандартной отделкой. Полная меблировка 3-комнатной квартиры добавит к стоимости от €4 до 7 тыс.
А вот строительство эксклюзивных вилл выходит за рамки испанского стереотипа, как по своему архитектурному стилю, дизайну, так и по отделочным материалам, и по качеству самого строительства. Для отделки, например, полов и стен ванных комнат используется природный камень из Италии. Стоит упомянуть также систему «умный дом», освещение и электроприборы немецкой фирмы Merten. Дизайнерские итальянские входные бронированные двери, внутренние двери и встроенные шкафы фирмы Lualdi, кухни Salvarani с бытовой техникой Miele, AEG и Samsung, сантехника от Jacuzzi Duravit и Globo — вот только небольшой перечень эксклюзивных материалов и техники, которые могут быть использованы при отделке и меблировке виллы.
Материал подготовлен журналом «Homes Collection»
Свежие комментарии