Долевое строительство пока еще преобладает на первичном рынке жилья, однако роль проектов, реализованных преимущественно на кредитные средства, неуклонно растет. Увеличивается и доля ипотечных схем при продаже новостроек. Банкиры вклинились в первобытные отношения между дольщиком и застройщиком («Сегодня деньги — завтра квартира. Может быть»). Выиграют ли от этого конечные покупатели? Где место дольщика в формуле «деньги — товар — деньги»?
В ГОСТИНИЦЕ «Рэдиссон САС Роял» прошла конференция на тему «Как сделать жилье доступным: взаимодействие строителей и банкиров». В роли организаторов выступили «НП», Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» и Ассоциация банков Северо-Запада.
Виктор ТИТОВ:
– Проходит время, когда строителям было настолько легко и просто собирать деньги с потенциальных владельцев будущих квартир, что в услугах банков они не нуждались. Изменения в законодательстве, да и сама логика развития рынка, приводят к необходимости взаимодействия между банками и девелоперами.
За последние четыре года доля кредитов, предоставленных банками промышленным предприятиям (в общем кредитном портфеле), сократилась в два с лишним раза: в 2003 году это было 40%, сейчас — 16-17%. В строительстве ситуация обратная: в 2003-м — 4%, сейчас — около 8%. Причем на Северо-Западе эта цифра выше, чем в среднем по России (6,9%).
Выпуск облигационных займов или открытие серьезных кредитных линий заставили компании раскрыться, сделать более прозрачной свою структуру.
Существенно увеличился объем кредитования физических лиц на рынке готового жилья.
В 2005 году задолженность по ипотечным кредитам в России составляла 18 млрд рублей, в 2007-м — 500 млрд, в Петербурге — 1 млрд и 33 млрд соответственно.
Относительно ссудно-сберегательных касс… Не верится, что новые финансовые инструменты, без опыта и традиций, вдруг позволят решить эту проблему. Мы предлагали не создавать их, а разрешить банкам открывать вклады конкретно на приобретение жилья и повысить государственную страховку по ним.
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Под какой процент я могу положить свои накопления в банк?
Виктор ТИТОВ:
– От 7 до 10%.
Дмитрий СИНОЧКИН:
– И когда я накоплю на жилье, если оно дорожает на 20-30% в год?
Виктор ТИТОВ:
– В любом случае хранить деньги в банке — более надежно, чем в кубышке либо под матрасом.
Илья АНДРЕЕВ:
– Даже при постоянном удорожании недвижимости банки охотно рассматривают наших клиентов в качестве заемщиков. Сейчас у нас действуют программы с пятью банками. По нашей статистике, в 2007 году каждая шестая сделка шла с привлечением кредитных средств.
Причем клиенты используют две схемы: или покупают жилье непосредственно на заемные деньги, или берут ссуду, когда заканчивается период рассрочки. Средняя сумма кредита в прошлом году — 31 млн рублей. Нам необходим минимум 10%-й первый взнос.
Банки стали более гибкими. В частности, от наших клиентов не всегда требуют, чтобы выплаты по кредиту были обязательно менее 50% дохода, учитываются и прочие активы заемщика.
Главный минус: согласования в банке занимают много времени, мы не всегда можем так долго держать для клиента квартиру.
«Парадный квартал» начал продаваться в 2005 году. Начинали с 2000 у.е./кв.м, сегодня реализуем по 8500 у.е. (у.е.=31 руб.). На ранней стадии вложения в строительство были невелики. Основные инвестиции потребовались, когда проект вошел в активную фазу и себестоимость резко выросла. Естественно, мы увеличили цену продаж, чтобы сохранить и повысить рентабельность.
Пока вложения в недвижимость доходнее, чем депозиты. Эта тенденция еще будет сохраняться какое-то время.
Виктор ТИТОВ:
– Многие ли приобретают у вас квартиры для вложения денег?
Илья АНДРЕЕВ:
– Сейчас не более 15-18%. Мы не очень заинтересованы, чтобы в доме часто менялись собственники: это неудобно для жильцов.
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Пока очевидно, что выгоднее вкладываться в квадратные метры, а не во что-то другое.
Сергей ЕВДОКИМОВ:
– В Сбербанке финансирование жилищного строительства занимает порядка трети общего кредитного портфеля. Объем задолженности на конец 2007 года по Северо-Западному региону по всем строительным проектам — 34 млрд рублей. Более 10 млрд — задолженность компаний-заемщиков по жилым проектам. Специально под жилищное строительство разработаны программа с целевым фондированием кредита и программа по объектам, на которые распространяется 214-й закон.
Мы не финансируем проекты, в которых квартиры продаются по предварительным договорам купли-продажи. Хотя таких большинство.
По схеме фондирования с нами работают девять компаний (проектов гораздо больше). Лимит открытых кредитных линий — порядка 7 млрд рублей. Проект должен быть полностью скомпонован: улажен комплекс имущественных вопросов, получен пакет всей разрешительно-согласовательной документации; квартиры не продаются до окончания строительства и оформления собственности.
Объект строится за счет кредитных средств банка и денег застройщика в пропорции 80 на 20. Учитываются все затраты: проценты банку, оплата инфраструктуры, расходы на проектирование, получение разрешений и согласований. Как правило, это не возобновляемая кредитная линия, срок — примерно 3 года.
Частные клиенты могут резервировать квартиры в процессе строительства. Сбербанк после подписания договора о резервировании открывает для них целевые накопительные счета. Порядок взноса средств определяет застройщик, до конца строительства объекта покупатель обязан оплатить выбранную квартиру или зарезервировать ресурс для ее оплаты после достройки объекта.
Для физического лица — риска никакого, в любое время гражданин может снять деньги со счета и отказаться от права резервирования, после чего объект опять выставляется в условную продажу. Интерес для застройщика — в процентной ставке: чем больше привлечено средств на целевые накопительные счета — тем ниже для него стоимость кредитных средств. Идеальная ситуация — когда сумма накопленных денег равняется текущей ссудной задолженности. Банк ежемесячно просматривает эти пропорции: если величины равны — ставка составляет примерно 6% годовых.
Полагаю, в течение 2008 года мы реализуем второй этап в рамках схемы целевого фондирования — ипотечное кредитование физических лиц. Пока наш продукт охватывает консервативную платежеспособную часть покупателей, которые могут внести деньги за квартиру в течение 1-1,5 лет.
Застройщик избавлен от конъюнктурных рисков: объект в любом случае будет достроен, финансирование под него есть. Мы полностью контролируем расходную часть, строительство идет в рамках сметы. При этом сроки строительства объектов, которые мы кредитуем, примерно на 20-25% короче, чем у остальных (по долевому участию и т.п.).
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Мы тоже с удивлением следим за ситуацией, когда застройщик сдает объект с опережением графика — я говорю о комплексе «Континенталь».
Сергей ЕВДОКИМОВ:
– Что касается других схем — в частности, финансирования проектов, которые подпадают под 214-й закон… Мы считаем, что для нас такая схема — наиболее прозрачная. В других вариантах «долевки» застройщик, собирая средства граждан, может их распределять по своему усмотрению.
При этом существует риск признания договоров, заключаемых в рамках таких сделок, недействительными. Это одна из причин того, почему по всей России Сбербанк не кредитует подобные проекты. Полагаю, со временем ситуация будет меняться в пользу 214-го.
Мы стали активно работать с застройщиками по формированию земельных «банков», которые обеспечат строителей работой на ближайшие годы. Финансируем затраты застройщика на покупку земли — до 70% от ее стоимости.
Прирост объемов, думаю, сохранится.
По частным клиентам: на конец 2007 года портфель частных кредитов составлял порядка 60 млрд, из них около 19 млрд рублей (32%) — займы, так или иначе связанные с покупкой недвижимости.
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Какие требования вы предъявляете к строителям?
Сергей ЕВДОКИМОВ:
– Для нас как для кредитора наименьший риск представляют компании, специально созданные под конкретный проект. Без кредитной истории, но с полным пакетом разрешительно-согласовательной документации. Как правило, такие фирмы — результат структурирования работы с проектами в рамках строительных холдингов. Это тоже следствие 214-го закона.
Нам легче следить, как наполняется баланс, как формируется отчетность, как ведется стройка. Когда объектов много — это тяжело и для нас, и для заемщика. Нас ведь интересует, что происходит на других объектах, нет ли там перепродаж и т.п.
Сейчас действует порядка 30 соглашений о сотрудничестве (с застройщиками по объектам, которые мы кредитуем), объем выданных займов — 3,5-4 млрд рублей.
Вячеслав ШЕМЯКИН:
– За прошлый год (который мы считаем для себя не самым удачным) в СЗФО мы предоставили 9500 ипотечных кредитов на сумму свыше 12 млрд рублей. Из них в Петербурге — 2300 займов примерно на 6 млрд рублей. Существенный вклад внесли программы с застройщиками.
Там, где банк участвовал в финансировании строительства жилья, мы предлагали более лояльные условия. Это касается и ставки (на процент ниже, чем по обычным ипотечным схемам), и обеспечения (до возникновения прав собственности мы принимали в залог право требования имущественных прав на возводимое жилье). В итоге программа получилась интересной, и она работает.
С каждым месяцем кредитование под поручительство физических лиц сокращается, в основном мы выходим на ипотеку. По строящимся объектам: там, где банк финансирует строительство, — поручительство не нужно, где не финансирует — необходимо. У нас все новостройки считаются ипотекой.
Мы работаем только там, где сделка юридически прозрачная (это, конечно, сокращает наши объемы кредитования), и только по тем объектам, которые подпадают под 214-й закон. Кстати, в регионах компании активнее работают в рамках 214-го ФЗ, предварительных договоров или вексельных схем практически нет.
Андрей ПИМЕНОВ:
– Функция банка — перераспределение денег между теми субъектами, которые имеют излишки средств, и теми, кто в них нуждается. Возможность наращивания объемов ипотеки зависит в том числе от источников финансирования. Продукт долгосрочный, банки выдают кредиты на длительные сроки, и надо регулярно пополнять свои ресурсы, чтобы система работала. Сейчас основными инструментами финансирования являются средства банка или материнской компании.
Другая схема — когда банки продают пулы стандартных кредитов ипотечным агентствам либо другим банкам. Сделки секьюритизации требуют хорошего качества кредитного портфеля: жесткие требования к заемщикам, качественная проверка их платежеспособности, усиленный контроль за кредитной историей. Все это служит положительным фактором на внешнем рынке, но усложняет привлечение клиентов на внутреннем.
Немногие банки, например ВТБ24, предоставляют займы без первоначального взноса. Банки, привлекающие средства через продажу пулов, такие кредиты не дают. У западного инвестора нет доверия к рынку недвижимости РФ. И есть большой риск переоценки объектов, потому что цены взлетели. По мнению некоторых западных специалистов, в течение ближайших пяти лет недвижимость в России подешевеет.
Слабые стороны нашей ипотеки — неопределенность ценовой ситуации, высокая концентрация кредитов и объектов залога. Играют роль небольшая история ипотечного кредитования в РФ, несовершенство правовой базы, двойное налогообложение сделок.
Инвесторы не спешат покупать ценные бумаги, которые обеспечены залогом прав на еще не состоявшиеся объекты. Для них имеет ценность только зарегистрированная недвижимость, а не залог прав долевого участия. Существуют риски двойных продаж, банкротства застройщика, получения объектов незавершенного строительства.
Сегодняшняя тема — как сделать жилье доступным. Дело банков — зарабатывать деньги. Обеспечение доступности — в первую очередь дело государства.
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Вы сказали, что жилье переоценено. Может быть, у нас и деньги переоценены? Жилье стоит $4000 за метр, и это дорого, потому как оно далеко не европейское. А кредит под 13% — это нормально?
Андрей ПИМЕНОВ:
– Ставка по кредитам складывается из нескольких моментов. Кредитор сначала покупает деньги, потом их продает. И уже в стоимость продаваемых денег закладывается цена покупки, плюс риски, плюс проценты, поскольку ставкой надо покрывать процент инфляции.
Татьяна ХОБОТОВА:
– Ипотечное кредитование активизировалось в 2004 году. В 2005-м банки и застройщики начали создавать механизмы для совместной работы. Затем на рынок ипотеки вышло много банков, началась реальная конкуренция услуг.
Одной из таких услуг стало ипотечное кредитование на первичном рынке.
Сбербанк сегодня представил свою схему. Другая схема — аккредитация объекта конкретного застройщика. Банки рассматривают финансовые и учредительные документы, несколько месяцев проводится экспертиза. Однако и кредиторы, и застройщики идут на это, поскольку продажи увеличиваются в разы.
Несколько банков, мы в том числе, аккредитуют не застройщика, а объект. На рынке много компаний, которые строят один-два дома. И заемщик может получить кредит и купить квартиру, но при этом он должен будет предоставить дополнительное обеспечение на стадии строительства. Это не требует долгой аккредитации, но накладывает дополнительные требования на самого заемщика.
Еще одна схема — по 214-му закону. По ней мы работаем с тремя-четырьмя застройщиками. Просто супер, потому что основные бумаги уже прошли проверку в ФРС. Разрешительные, учредительные документы согласованы и с регистратором, и с банком. Выигрывают все: заемщик знает, что минимизирует свои риски, что объект проверен и не будет двойных продаж. Банк не тратит время и не мучает застройщика. Мы в этом случае выдаем кредиты без дополнительного обеспечения, но требуем первоначальный взнос порядка 20%.
Многие крупные застройщики предпочитают продавать по предварительным договорам купли-продажи, мы работаем и с такими.
И вкратце по вопросу пресловутого первоначального взноса. Мы — единственный банк, который работает без него, но желающих взять такие кредиты очень мало — 5-10%. Я считаю, что предоставление кредита без первоначального взноса позволяет людям с невысокими доходами приобрести квартиру.
Цены растут, распадается огромное количество сделок, на вторичном рынке продавцы увеличивают цены за ночь на 300 000-400 000… Такая ситуация уже была в 2004-2005 годах. Но тогда покупатели приходили с «живыми» деньгами, а теперь кто может купить квартиру без ипотеки? Этот ажиотаж не подвержен никаким экономическим законам.
Александр ЛЕЛИН:
– Сейчас действительно наблюдается рост цен: с декабря по конец февраля среднее удорожание составило около 20% с весьма широким разбросом в зависимости от местоположения домов, сроков окончания строительства, типов планировки, количества комнат и т.д.
По ряду объектов прирост составил до 30%. Эту ситуацию мы не прогнозировали. Осенью 2007-го мы предполагали, что цены на жилье в Петербурге в 2008 году будут расти стабильно, без скачков, темпами — не ниже инфляции. В пользу этого говорят, прежде всего, плановые объемы строительства и ввода жилья на 2008-й.
Я считаю, что на рынке в течение 2007 года существовал отложенный спрос, который сформировался из-за постоянных заявлений чиновников о предстоящем снижении цен на недвижимость. К сожалению, есть еще и «национальные особенности»… Определенное влияние могли оказать слухи о возможных финансовых кризисах (дефолтах, деноминациях), предвыборные ожидания, прогнозы роста процентных ставок, в том числе по ипотечным кредитам…
Павел ШТЕПАН:
– В прошлом году аналитик Геннадий Стерник заявил, что к концу 2008-го стоимость квадратного метра эконом-класса в Петербурге составит $3800-4000. Как видите — идем с опережением графика.
Рынок проходит очередной этап. В основном потому, что в 2004-2005 годах в качестве основного финансового инструмента была выбрана ипотека.
Стройсберкассы — механизм, который щироко используется в современных экономиках — во Франции, Германии, Австрии. В послевоенной Германии 22% средств пришли в строительство через ССК, которые сначала работали как потребительские кооперативы, а затем получили статус специализированных банков. На постсоветском пространстве интересен пример Словакии: 43% средств идет в строительство через систему стройсбережений.
В стройсберкассах заложены две идеи. Базовая состоит в том, что люди в большинстве своем планируют жизнь, в том числе и покупку жилья. Никто из нас, идя по улице, не решает: вот пойду и куплю. Мы приобретаем жилье для себя, когда карьера идет вверх, для детей, которые вырастут, для престарелых родителей, чтобы они спокойно доживали свой век. И второе.
Есть две схемы инвестирования в жилье: либо привлечение кредита, либо накопление. Их воздействие на экономику различно. Одно дело — мы ввозим деньги из-за бугра и другое — аккумулируем их из части доходов наших граждан. Ипотека — это инструмент рынка бизнес-класса.
При 10-15-летнем ипотечном кредите с взносом 30% квартира становится дороже примерно в два раза, но человек покупает ее сегодня и уже завтра может в ней жить. ССК — это медленно, но дешево. Накопи 50% стоимости будущего жилья под 2-3% годовых, возьми сумму, равную накопленной, с превышением кредитной ставки не более 3%…
Еще важна государственная поддержка накопителей. На сумму до 70 000 рублей в год государство готово начислять свои 20%, максимум — 14 000 рублей. Петербург и Москва — не вся Россия, в других регионах 14000 рублей — тоже деньги.
Согласно закону, ССК могут выдавать кредиты и на реконструкцию, на ремонт, на улучшение жилищных условий.
Особо хотел бы подчеркнуть, что система ССК идеально стыкуется с уже существующими программами: это и материнский капитал, и субсидии, и сертификаты. Что еще важно, по оценкам специалистов, такие системы наименее подвержены рискам колебания рынка наподобие тех, что мы сейчас можем наблюдать на рынке ипотечных кредитов.
Павел СОЗИНОВ:
– Попробуем по крупицам выловить позитив. Емкость ипотечного рынка в 2007 году — 500 млрд рублей. Половину этих кредитов выдали госбанки и система АИЖК. Эта система сохранится вне зависимости от того, насколько коммерческие банки будут в силах привлечь внешний ресурс. По Петербургу: десять лидеров выдают 70% ипотечных кредитов. Вне зависимости от всех проблем эти банки и останутся.
Второй момент — рост ипотеки на рынке строительства. В год сдается 500 домов, возводят их 100 застройщиков. Около 50% жилья строит десятка лидеров. Они и являются сегодня партнерами банков.
На вторичном рынке ежегодный оборот составляет $10-15 млрд. Примерно 15% сделок вторичного рынка происходит с использованием ипотечного кредита. Работать с залогом сложно, никто из продавцов не хочет с этим связываться. Случаи, когда все делается быстро, в неделю, это, скорее, исключение из правил. Рынок мандражирует, цены растут, появились очереди в банках.
Если в такой сложной ситуации будут выдержаны параметры объемов прошлого года, мы будем уже счастливы.
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Давайте разберемся, что происходит на самом деле. Банки не являются благотворительными организациями. Строители — тоже. И те и другие работают от прибыли, а в ценообразовании отталкиваются от платежеспособного спроса.
Теперь посмотрим на факторы, которые сегодня нам очень внятно объяснили. Городские программы, за исключением ориентированных на бюджетную застройку, добавляют денег в систему, способствуют повышению цен. Развитие ипотеки с удешевлением доступности кредитов — также. Громко заявленные крупные проекты выходят на рынок с 2009 года, и все застройщики находятся в ситуации, когда они уже заплатили деньги за землю, еще заплатят за инженерию, еще заплатят за «социалку»… То есть снижения цен и здесь ждать не приходится.
Финансовый кризис и ужесточение условий, высокие ставки снижают ценовую нагрузку на рынок. Как и схема фондирования, предложенная Сбербанком.
Система саморегулирования пока ни на что не влияет, единственное, что могу заметить: чем быстрее растут цены, тем меньше внимания к качеству строительства.
Получается, что дальнейшее развитие рынка зависит от моментов, которые мы никак не можем ни регулировать, ни даже внятно обозначить. Это структура потребления граждан, уровень реальных доходов и возможностей семьи, которая вынуждена выплачивать «ипотечную» тысячу-полторы ежемесячно.
Как она живет, что покупает, экономит ли на отпуске — этого мы не знаем, не знают банки, не представляют себе строители. Может быть, скоро наступит психологический порог спроса. Остается надеяться, что не будет серьезных катаклизмов.
Участники конференции
Виктор ТИТОВ,
вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада
Алексей БЕЛОУСОВ,
генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»
Владислав НАЗАРОВ,
генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства
Сергей ЕВДОКИМОВ,
директор управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Северо-Западного банка Сбербанка РФ
Вячеслав ШЕМЯКИН,
директор управления кредитования частных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка РФ
Татьяна ХОБОТОВА,
начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ 24
Андрей ПИМЕНОВ,
директор петербургского офиса Городского ипотечного банка
Илья АНДРЕЕВ,
директор по маркетингу и продажам ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга»
Александр ЛЕЛИН,
генеральный директор компании «Ленстройтрест»
Павел СОЗИНОВ,
полномочный представитель президента РГР в СЗФО
Павел ШТЕПАН,
председатель Комиссии по ипотеке и программам долгосрочного финансирования РГР
Дмитрий СИНОЧКИН,
модератор конференции, шеф-редактор «НП»
Дмитрий Синочкин
http://www.nsp.ru/
Свежие комментарии