Покупатели недвижимости премиум-класса разделились на два лагеря. Большинство хочет жить в современных элитных комплексах со свободной планировкой квартир, новыми коммуникациями, охраной и парковкой. Для возведения таких объектов все реже находятся подходящие участки в центральных районах Петербурга. Но остались люди, упорно ищущие себе жилье в исторических кварталах города, которые не на какие блага цивилизации не променяют присущую этим местам ауру.
Рост цен на элитную недвижимость в Северной столице в 2007 г., по данным корпорации «Петербургская Недвижимость», составил 46,5 процента в долларовом и 37 процентов в рублевом эквиваленте (этот показатель применим как для первичного, так и для вторичного рынков). Средняя цена предложения по итогам прошлого года достигла отметки в $8063 за кв.м. По словам Михаила Бимона, руководителя департамента консалтинга ЦРП «Петербургская Недвижимость», ситуация, вызванная дефицитом участков под строительство в городе на Неве домов высокой ценовой категории, позволяет прогнозировать устойчивый спрос на элитное жилье. «Из-за явного сокращения объема предложения на фоне растущего спроса, ожидать понижения цен на элитные квартиры не приходится. География этого сегмента достаточно традиционна, формирования новых подрайонов не происходит. Из-за «вымывания» свободных участков в обжитых районах, цена в традиционных элитных зонах будет, и в дальнейшем, расти быстрее, чем в целом по рынку», — добавляет он.
Знаковая консервация
Зона локации элитных квартир вторичного рынка очень консервативна. Прежде всего, это Золотой треугольник – территория между набережными Невы, Фонтанки и Невским проспектом. Также в особо дорогой сегмент попадают городские набережные: Дворцовая, Университетская, Адмиралтейская, часть Английской, Кутузовская, Петровская, Мытнинская и немногие другие, расположенные ближе к центру. Из окон домов, находящихся в таких местах открываются поистине открыточные виды, которые автоматически увеличивают стоимость квартир в два-три раза и более. Здесь цены начинаются от $5-6,5 тыс. за кв.м. Самые дорогие квартиры (например, на Дворцовой набережной) выставляются по цене в $12-15 тыс. за квадрат. Таких вариантов одновременно в листингах можно насчитать около 20-30. Большинство из них рано или поздно находят своих покупателей, правда, каждая пятая квартира, по данным риэлторов, стоит в продаже до года. «Устойчивым спросом пользуются квартиры стоимостью от $5 тысяч за квадратный метр. Более того, объекты по цене $1,5-2 млн продать легче, чем, например, квартиры стоимостью от $500 тыс. до $1 млн», — рассказывает Владимир Федоров, один из ведущих специалистов компании «Адвекс». Около половины таких квартир приобретают иностранцы или представительства зарубежных компаний для своих работников. Знаковость и статусность места для них остается важным фактором, цена при этом – вторична.
Вторичная зона
Дешевле обойдется квартира в районе, например, Малой Морской улицы или улицы Чайковского. И центр близко, и цены более приемлемые. Стоимость квартир с престижной локацией и без особых недостатков начинаются от $2,5-4 тыс. за кв.м. По данным аналитиков АН «Бекар», объем предложения в данной ценовой нише составляет не менее 250 квартир.
В Петербурге активно развивается малый девелопмент – реконструкция отдельных домов. Из центра выезжают институты, военные училища. На их месте появляются новые квартиры. Таким образом, элитная зона расширяется, но не так быстро, как хотелось бы. «Возможно, когда Малую Морскую улицу расселят и реконструируют, она также войдет в перечень топовых мест, и цены здесь возрастут. Но это случится не раньше, чем через десять лет», – сетует Леонид Рысев, генеральный директор компании «Rysev Realty. Элитные квартиры».
Среди перспективных зон эксперты также отмечают кварталы между улицей Радищева и Литейным проспектом, часть Суворовского проспекта, что ближе к парку, Кирочную улицу, улицу Восстания и др. Здесь тихо, немноголюдно, множество нерасселенных квартир, которые пригодны не только для жилья, но и для офисов или магазинов.
Барские замашки
Проблемы спроса и предложения практически симметричны. Продавцы говорят о том, что спрос есть, но сделок заключается мало. «Много звонков и вопросов от клиентов, но они смотрят и приобретают только интересные и недорогие объекты. Например, если в доме продается шесть квартир, купят – две самые дешевые. Остальные могут стоять в листингах по полгода. Ажиотаж прошел, и покупатели выбирают неторопливо, пытаясь торговаться», – комментирует Леонид Рысев.
Покупатели, в свою очередь, сетуют на отсутствие объектов, качество которых полностью бы соответствовало запрашиваемой цене. Рекламируя квартиры, риэлторы весьма красочно описывают их достоинства, недостатки же умалчиваются и открываются только при просмотре объекта. Можно легко найти квартиру площадью 250 кв.м с высокими потолками и одним радиатором отопления у входной двери. Или квартиру, оборудованную встроенной техникой, с так называемым авторским дизайном, выполненным более 5 лет назад, не соответствующим сегодняшним стандартам и вызывающим улыбку даже у самих продавцов. Или последнюю на всей улице квартиру с действующим камином, но без возможности поставить автомобиль ближе, чем в 1,5 км от дома.
По мнению экспертов, любителям «петербургской ауры и очарования исторических кварталов», еще очень долго придется мириться со всеми недостатками таких домов. «Наши покупатели привыкли к барским объемам. Последние 15 лет они приобретали квартиры с высокими потолками, широкими лестницами, большими окнами, лепкой, камином… Современное строительство далеко от всего этого. И, скорее всего, судя по недвижимости в центре европейских столиц, все новые проекты будут тесными, «оптимально широкими». Если же есть желание иметь просторную квартиру в Золотом треугольнике – придется расселять, делать капитальный ремонт в квартире и парадной, мириться с «простыми» соседями. Среди соседних квартир все равно остались коммунальные и очень немногие полурасселенные дома могут похвастать чистыми подъездами, тем более с охраной», – поясняет г-н Рысев. Но если клиент ищет жилье в центре и готов заплатить $15 тыс. за кв.м, предлагать другие варианты ему бесполезно. «Ради вида и локации такой покупатель готов мириться с недостатками, которые не потерпит покупатель более дешевого жилья где-нибудь подальше от центра», – заключает Владимир Федоров.
Журнал «Мир&Dом.Санкт-Петербург»
Свежие комментарии