Недвижимость в Европе
Европа отгородилась от нас если не железным занавесом, то шенгенской зоной. Шенгенская виза дает возможность пребывания в Европе только в течение ста дней в год. А если вы там прикупили апартаменты или дом — что станет с вашей недвижимостью в оставшиеся 265 дней?
Ответ очевиден: необходимо обратиться в управляющую компанию, которая и будет следить за вашим жильем во время вашего отсутствия. Более того, эта компания может подыскать на ваше жилье арендаторов, чтобы оно не просто простаивало, а приносило вам определенный доход.
Самые же ушлые из наших новоиспеченных инвесторов уже размечтались: а что если взять тамошнее жилье в ипотеку а затем, сдавая его при помощи управляющей компании, покрывать выплаты по кредиту… Однако стоит ли овчинка выделки — покроет ли рента сумму расходов на выплату ипотечного кредита и расходы на оплату услуг той самой управляющей компании?
Чтобы выяснить ответ на этот вопрос, корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru обратился к зарубежным экспертам.
Болгария: доплата почти 9 тысяч евро в год
Как сообщила Анжела Бахова – менеджер болгарской компании «Златна антилопа», управляет жилыми комплексами в Болгарии либо сама компания-застройщик, либо ее дочернее подразделение.
В перечень услуг управляющей компании, как правило, входит:
— круглосуточная охрана жилищного комплекса;
— комплексная услуга по оплате коммунальных платежей
— поддержка ландшафтного дизайна комплекса, гигиена бассейна, гаража, уборка общих частей
А также обслуживание:
— видеонаблюдения;
— TV и телефонной сети;
— водопроводных и канализационных коммуникаций;
— обслуживание вентиляционной системы комплекса;
— энергосистемы, лифта, кондиционеров, электрооборудования в кухнях, электрических башенных часов и автоматики гаражных дверей;
— системы подогрева и осветления бассейна, систем очистки;
Стоимость годового обслуживания компанией рассчитывается из метража жилища. Так, для двухкомнатной квартиры в Варне, площадью 79 кв. метров она составляет 1100 евро. Для трехкомнатных же апартаментов с отдельным входом и площадью 207 кв. метра эта сумма уже составляет 2900 евро. Обслуживание одного квадратного метра в год обойдется вам в 14 евро.
По нашему мнению, это дороговато, учитывая довольно скромный перечень услуг. Ведь ни текущим ремонтом, ни поддержанием в рабочем состоянии сантехнического и электрического оборудования (краны, выключатели, лампочки), управляющая компания не занимается.
Что касается коммунальных платежей, то, как правило, за квартиру площадью 79 кв. м. они составляют порядка 200 евро в месяц или, соответственно 2400 евро в год.
Посмотрим, можно ли сдать в квартиру в аренду с тем, чтобы покрыть расходы на выплаты по ипотечному кредиту.
Ставка по ипотечному кредиту в Болгарии обычно составляет 7 процентов. Ипотеку можно оформить сроком на 5 до 20 лет и в размере от 5000 до 200 000 евро.
Та самая квартира, площадью 79 кв. метров стоит при покупке 86 900 евро. С учетом процентов годовая выплата составляет 10430 евро. (У банка, с которым работает наша управляющая компания, своеобразные условия. Независимо от условий кредитования, банк старается стандартизировать выплаты, исходя из стоимости квартиры.)
Как рассказал менеджер по продажам компании «Theodoros» Светозар Пантелеев, сегодня управляющие компании гарантируют 6-процентную ренту. И если брать за основу ту же самую варненскую двушку за 86 900 евро, она принесет в год чуть больше 5200 евро. Чистый доход от аренды, если вычесть 2400 евро коммунальных платежей, 1100 евро, уходящие на оплату услуг управляющей компании, составит примерно 1700 евро в год. Негусто. В этом случае ипотечные платежи компенсируются примерно на одну шестую.
Таким образом, сдачу квартиры в аренду в Болгарии никак нельзя назвать бизнесом. Вы просто сохраните жилье в рабочем состоянии и компенсируете платежи управляющей компании. Аренда закроет ипотечные платежи примерно на одну шестую, а доплачивать из собственного кармана вам придется 8730 евро.
Франция: доплата – 7 тысяч евро в год
Теперь перенесемся из Восточной Европы в самую что ни на есть Западную. Начнем с Франции.
В качестве примера возьмем двуспальную квартиру площадью 52 квадратных метра стоимостью 200 тысяч евро.
По данным аналитика компании «Polaris France» Анри Оливье, стоимость услуг управляющей компании составляет от 6 до 15 евро за квадратный метр в год.
Распространенная «такса» — 13,8 евро за квадратный метр в год, то есть, практически те же 14 евро, что мы видели и на болгарском примере.
Однако за эти «евры» компания предоставляет гораздо больший спектр услуг. Сюда входит не только охрана и видеонаблюдение, но и поддержание в рабочем состоянии внутренней инфраструктуры жилища. То есть, если в квартире перегорит лампочка или испортится выключатель, в течение одного рабочего дня к вам зайдет электрик, а если протечет кран, примчится сантехник.
Итак, обслуживание одного квадратного метра в год обойдется вам примерно в 14 евро.
Немалую долю расходов – порядка 250 евро в год — составляет страховка.
Коммунальные платежи во Франции дороже, но французы научились экономить, и за освещение, водоснабжение и т.п. в выбранной нами квартире, обойдется 1200 евро в год.
Теперь подсчитаем, сколько заработает и сколько заплатит арендатор, если возьмет ипотечный кредит.
Произведем все те же несложные арифметические действия. Сдать нашу квартиру можно за 700 евро в месяц, за год получить 8400 евро. На коммунальные платежи уйдет 1200. 1000 евро — отдаем в мэрию в качестве муниципального налога. 250 евро потребуется на оплату страховки. Ну, и, наконец, при 52 квадратных метрах услуги управляющей компании обойдутся в 730 евро. Итого расходов 3180 евро. Если не брать ипотечный кредит, то чистая прибыль составляет 5220 евро.
Но это если не брать ипотеку. А если брать? Ипотека во Франции намного дешевле болгарской – 2,4 процента годовых. Однако цена квадратного метра превосходит болгарскую более чем в три раза – 3850 евро против 1100. При стандартных условиях кредитования, в год ипотечные выплаты по нашей квартире составят порядка 12 тысяч евро.
Прибыль от аренды покрывает эти расходы лишь частично, и почти 7 тысяч евро (6780 евро) вам придется доплачивать из собственного кармана. Не спасет и обращение к дешевой управляющей компании. В этом случае ваша прибыль составит не 5200, а 5500 евро. Так что даже до половины требуемой суммы не доходит.
Испания: ближе всех к идеалу, доплата 2020 евро в год
Ну и, наконец, рассмотрим, как обстоят дела в Испании
Ведущий аналитик компании «Polaris Mediterranean» Мигель-Родриго Вильяреаль сообщил нам, что в Испании услуги управляющей компании стоят едва ли не дешевле, чем во всей остальной Европе. Многие компании ориентируется не на квадратные метры, а просто на единицу жилья. Их услуги стоят один евро в день или 365 евро в год.
Некоторые компании, специализирующиеся на сдаче в аренду вашего жилья плату берут, как правило, 15 процентов от стоимости аренды. Есть и компании, которые рассчитывают стоимость своих услуг из квадратных метров, но в этом случае, чем больше этих квадратных метров, тем меньше стоимость одного конкретного метра. Если же всё-таки рассчитать среднюю цифру, то выходит 0,7 евро за кв. метр в месяц или 8,4 евро за кв. метр в год.
Расходы по содержанию недвижимости в Испании значительно ниже французских. Коммунальные платежи в 55-метровой квартире, почти аналогичной той, что мы рассматривали на Лазурном берегу, составляют лишь 180 евро в квартал – в Испании платят поквартально, а не раз в два месяца как во Франции. Таким образом, в год за коммунальные услуги мы заплатим 720 евро.
Почем же апартаменто можно сдавать? Зависит от сезона. Сейчас за 55-метровую квартирку можно взять 510 евро, а в сезон – 2130, однако средняя цена аренды реально составляет 820 евро. Можно заключить и долгосрочный договор, но тогда сдать удастся лишь за 700-750 евро в месяц с фиксированной выплатой независимо от сезона. По долгосрочному договору в среднем получится 8700 евро в год.
8700 евро в год, конечно, окупят все эксплуатационные расходы, но опять же не окупят ипотечные платежи – ставка ипотечного кредита в Испании равна 4,75 процента. При стандартных условиях ипотечные платежи по нашей квартире в год – 10620 евро.
Сумма доходов от аренды составит 9900 евро в год. Вычтем из нее 1300 евро эксплуатационных расходов. Получим 8600 евро. Хотя эта сумма и не покрывает ипотечных платежей, но доплачивать из своего кармана вам придется лишь 2020 евро в год – весьма необременительно. Обратите внимание, что считали мы по «нижней планке» арендных платежей. И мы не исключаем варианта, что при известной ловкости можно выйти «в ноль».
Резюме
Итак, самой «экономичной» страной у нас получилась Испания. Конечно, мы учитывали лишь крупные расходы арендодателя. Например, проигнорировали налог на имущество, некоторые обязательные сборы. К тому же по нашей схеме арендодатели вообще не посещают свои заморские квартиры даже в период отпуска, что в жизни, видимо, бывает редко.
В целом, суммарные расходы на коммунальные платежи и оплату услуг управляющей компании составляют от 15 до 50 процентов от дохода, получаемого с аренды. В случае с ипотечными выплатами, доходы от аренды никогда их не превышают последние, а составляют от 16 до 85 процентов от их величины. Конечно, эти доходы существенно облегчают бремя ипотеки, и, следовательно, сдавать квартиру в аренду для частичного покрытия ипотечных выплат всё-таки стоит.
На наш взгляд хорошо эти делом заниматься людям 35-40 лет. Чтобы через 15 лет иметь свой уголок в теплом месте.
Сергей Шумаков
http://www.metrinfo.ru/
Свежие комментарии