Увеличение объемов строительства в Петербурге напрямую зависит от площади предоставляемых под застройку земель. В настоящее время представители строительного бизнес-сообщества города, говоря о состоянии рынка земельных участков, придерживаются диаметрально противоположных позиций. Малые и средние строительные компании заявляют о дефиците земель, а крупный бизнес уверен, что предложения города вполне адекватны экономической ситуации.
В настоящее время город, хотя и не является единственным игроком земельного рынка, является основным собственником земельных участков в административных границах Петербурга. В прошлом году городом были проведены торги по 23 земельным участкам, из которых пять было продано под комплексное освоение территории, остальные – под строительство объектов общегражданского назначения. Ни одного участка не было продано ни по «короткому», ни по «полному» пакету для жилищного строительства.
Торги-2008
Как сообщил председатель Комитета по строительству Роман Филимонов, в этом году город планирует выставить на торги более 60 полных пакетов с разнообразным функциональным назначением. Это участки, предназначенные под строительство административных и общественно-деловых зданий, торговых объектов, паркингов. Площадь участков варьируется от 1 тысячи до 100 тыс. кв. метров. Большинство земельных участков имеют площадь до 10 тыс. кв. метров. «При планировании торгов мы делали акцент на том, чтобы предоставлять участки под возведение общегражданских объектов вблизи районов массового жилищного строительства, – подчеркнул председатель Комитета по строительству. Это, безусловно, повышает инвестиционную привлекательность подготовленных участков».
Ближайшие торги по полному пакету состоятся в марте. На аукцион будут выставлены лоты под строительство паркингов в Красносельском районе. Следующие торги планируется провести в апреле по участкам, расположенным в квартале 19А СУН и в Северо-Приморской части. По короткому пакету на конец февраля объявлены торги по участку на Пулковском шоссе, функциональное назначение – общественно-деловая застройка.
Под комплексное освоение Комитет по строительству готовит территории, потенциал которых в общей сложности оценивается более чем в 2 млн кв. метров возводимых улучшений. По генплану участки находятся в зонах Ж2, Ж3 и Ж5 (коттеджная, малоэтажная и многоэтажная застройки). Здесь тоже довольно разнообразная география расположения участков – это Калининский район, Красное село, Каменка, Сестрорецк и другие пригороды города. Первые торги по комплексному освоению состоятся по земельному участку, расположенному на Луговой улице, в южной части Петродворцового района. Площадь земельного участка, выставляемого на торги, составляет 24 гектара. Территория предназначена для строительства односемейных индивидуальных домов, отдельно стоящих или блокированных.
ПриЧины и следствиЯ
С сентября 2006 года в городе не было ни одного аукциона по аренде отдельно стоящих земельных участков. Объясняя причины, побудившие город отказаться от торгов по «полному» пакету, председатель Комитета по строительству Роман Филимонов отметил, что подготовка полных пакетов требует не только серьезной работы по разработке градостроительной документации, но и проведения комплекса мер по инженерной подготовке территорий, планируемых к торгам. Несмотря на то, что монополисты стремятся выполнить свои программы по энергообеспечению, финансирования пока на все запланированные к торгам участки не хватает. Поэтому городом делается акцент на комплексное освоение, поскольку этот вид торгов востребован и вызывает интерес у бизнеса.
Необходимо оговориться, что КОТ по самой своей сути может быть интересен только представителям крупного строительного бизнеса. В ситуации, когда небольшие «жилищные» лоты на рынок не выходят, небольшие строительные компании оказываются не у дел. «Даже скромные попытки выйти на аукционы заканчиваются неудачей из-за монополизма крупных компаний и неправомерных требований делать не только полный пакет документов для строительства данного объекта, но и проект планировки и межевания всей прилегающей территории, – говорится в открытом письме губернатору Валентине Матвиенко директора «Союзпетростроя» Льва Каплана. – В результате некоторые компании среднего и малого бизнеса оказываются практически полностью вытесненными с рынка, другие вынуждены уходить в регионы».
Согласно данным, приводимым Львом Капланом, в 2003–2006 годах и малые, и средние строительные компании обеспечивали свыше 80 процентов ввода жилых и иных объектов в Петербурге. В 2007 году ситуация коренным образом изменилась: 43 процента жилья было введено в строй крупными строительными компаниями, значительно увеличилась доля бюджетного жилищного строительства, а количество объектов, построенных небольшими компаниями, сократилось. «Сокращение объема работ и ввода жилья компаниями, которые строят по 2–5 домов в год, происходит из-за практического отсутствия у них возможности выхода на рынок», – уверен директор «Союзпетростроя».
Директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексей Белоусов отмечает, что тенденция укрупнения земельных лотов на торгах Фонда имущества привела к тому, что не только средние, но и известные своими объемами строительства компании не смогли реально претендовать на них. «По имеющимся у меня данным, эта практика будет прекращена, и возможность участия и приобретения земельных лотов получат не только крупные, но и средние строительные компании», – заверяет Алексей Белоусов. Поживем – увидим!
Есть ли выход?
В среднем в Петербурге на 1 га земли можно построить 10 тыс. кв. метров. Если перед строителями ставится задача вводить в среднем 2,5 млн кв. метров нового жилья, то ежегодно в оборот должно вовлекаться не менее 250 га территорий в черте Петербурга.
«Площадь участков, выставляемых городом на торги, соответствует существующей емкости рынка, – подчеркивает Николай Князев, вице-президент по развитию бизнеса (Санкт-Петербург и ЛО) Холдинга RBI. – Но предложение города на земельном рынке достаточно поляризовано. В основном на торги выставляются либо крупные территории, которые могут освоить далеко не все девелоперы, либо небольшие аварийные объекты, но их доля на рынке крайне мала. Реализация земель крупными лотами предполагает участие в торгах крупных компаний, но это не целенаправленная политика городских властей по вытеснению с рынка малого и среднего строительного бизнеса. Это комплексный подход к градостроительному развитию Петербурга, создание комфортной среды проживания. Если бы ставка по-прежнему делалась на уплотнительную, «точечную» застройку, малым и средним компаниям было бы проще, но ситуация изменилась».
В изменившейся ситуации ряду строительных компаний придется искать новые ниши для приложения своих сил. Крупный бизнес предлагает малому отказаться от девелопмента и принять на себя функции подрядчиков, услуги которых рынком востребованы, или ждать появления на рынке небольших лотов.
«Сегодня малые и средние строительные компании могут участвовать в проектах реконструкции зданий, реновации территорий, которые все еще имеются в черте Петербурга и продаются, – отмечает Николай Князев. – Кроме того, нужно рассматривать возможность изменения профиля своей деятельности. Девелоперы могут стать генподрядчиками, субподрядчиками, поставщиками строительных материалов». Такого же мнения придерживается и начальник аналитического отдела компании Setl City Владимир Копылов. «Те компании, чьи масштабы не позволяют браться за большие проекты, могут быть вытеснены или поглощены более крупными игроками, – считает он. – Однако свою нишу в проектах-миллионниках могут найти и средние, и малые компании при условии, что они сосредоточатся на генподрядной и подрядной деятельности».
Существует и еще один путь: объединяться перед лицом опасности «безземелья». «Эта практика уже существует, – отмечает Алексей Белоусов. – Ряд компаний-застройщиков и подрядчиков объединяют свои финансовые ресурсы для реализации крупных инвестиционных проектов. Яркий пример долгосрочного сотрудничества в этой сфере – ЗАО «Строительный трест» и ЗАО «Ленжилстрой».
Однако подобные примеры сотрудничества можно пересчитать по пальцам. Пока представители малых компаний ведут себя пассивно. Возможно, для их консолидации необходима сторонняя инициатива – тех же строительных профессиональных объединений, которые могут стать площадкой для диалога между «середняками». Если же малые и средние строительные компании не будут предпринимать активных действий ради своего спасения, может сложиться ситуация, когда они просто исчезнут с рынка, поскольку ожидать преференций от городских властей вряд ли приходится.
Вероника Шеменева
http://stroypress.spb.ru/
Свежие комментарии