В часовую беседу с вице-губернатором Александром Вахмистровым мы постарались уместить важнейшие (на наш взгляд) темы: конец уплотнительной застройки и запуск проектов комплексного освоения территорий, реконструкцию центра и газпро-мовские амбиции, реновацию «хрущевок» и формирующуюся полицентричность городской среды.
– Александр Иванович, на окраинах Петербурга заявляется один жилищный «миллионник» за другим. Аналитики насчитали уже 37 проектов комплексного освоения территорий, начатых или стартующих в ближайшее время. Не многовато ли для нашего города, ведь население у нас не растет?
– Не многовато. Население Петербурга действительно не увеличивается, но еще очень многие горожане нуждаются в улучшении жилищных условий. Создаются семьи, дети разъезжаются с родителями, поэтому новое жилье всегда будет востребовано. Нет ни одного мегаполиса в мире, где этот процесс завершился бы. Другое дело — есть города с пустующими кварталами, квартиры в которых не удовлетворяют современным требованиям.
По Генплану мы запланировали жилищное строительство на 70 млн кв.м. Это та цифра, которая позволит нам достичь среднеевропейских норм обеспеченности — 35-40 кв.м на человека. Пока на одного горожанина у нас приходится примерно 23 кв.м общей площади, включая и аварийный фонд, и коммуналки, и обще-жития.
– Такие крупные проекты вписываются в общую стратегию развития города? Не произойдет неконтролируемого расползания мегаполиса и удорожания всей сопутствующей инфраструктуры?
– Даже если бы мы хотели продолжать уплотнительную застройку, для нее фактически не осталось места, да и незачем сегодня ею заниматься. Можно меня критиковать за «уплотниловку», но я не возьму на себя авторство этой идеи. Жизнь сама диктует разные формы работы.
– А вам это авторство приписывают?
– А как же: отец, идеолог уплотнительной застройки. При всем желании приписать себе чужие заслуги не могу. Тогда была одна объективная реальность, сегодня — другая. Сейчас у нас мощный бюджет.
Есть возможность прокладывать новые сети, а не латать старые; строить новые источники мощностей, потому что на существующих мы долго не протянем; развивать новые виды общественного транспорта — тот же надземный экспресс. Мы в состоянии делать современные дороги — на хорошем основании, с выделенными полосами движения для автобусов и троллейбусов. В новых районах реализовать все это проще.
К нам пришли крупные инвесторы. Причем не только «Глав-строй», но и многие другие, да и местные компании в таких проектах активно участвуют: «ЛенСпецСМУ», Группа ЛСР и др.
– Уплотнительная застройка закончилась, наступает время городов-спутников?
– Совершенно верно.
– То есть современный мегаполис должен быть полицентричен?
– Безусловно. В Красногвардейском районе мы строим театр, запланированы различные многофункциональные комплексы. Новый стадион на Крестовском тоже можно использовать не только для спорта. Вспомните, какой толчок дал Ледовый дворец развитию Невского района.
Нельзя в таком городе, как наш, всем ездить в один театр в центре города и в один мега-молл на Кольцевой. И работать всем нельзя в одной промзоне или в едином Сити, где бы он ни располагался. Нам нужно много центров притяжения для жизни и занятости.
– В новых проектах это заложено? Город следит за тем, чтобы в этих «спутниках» было не только жилье?
– Конечно. Да и жилье в чистом виде сейчас не продашь. Здесь требования города совпадают с философией жизни и с актуальными бизнес-концепциями. Новая квартира никому не нужна там, где нет дорог, метро, детского сада, хотя бы какого-то количества рабочих мест.
– А кто отвечает за строительство социальной инфраструктуры в новых жилых массивах: город, инвестор? Или вы делите обязательства?
– Если речь идет о социальных объектах, предусмотренных соответствующими нормативами, есть три варианта. Сейчас на выходе постановление правительства, которое регламентирует этот порядок для проектов комплексного освоения.
– А нормативы советские еще?
– Нет. Мы выпустили новые ТСН для застройки центра города и остальных районов. Они предписывают, сколько мест в школах должно быть на тысячу жителей, сколько необходимо больниц, бассейнов и т.п. Эти нормативы мы составляли, учитывая опыт европейских городов. Итак, вариантов три.
Первый: инвестор строит «социалку» за свой счет, а затем организует частные дошкольные учреждения, спортивные комплексы и т.п. Второй: инвестор возводит социальные объекты и после завершения работ продает их городу по себестоимости. Третий: инвестор безвозмездно передает городу землю, на которой тот сам строит все необходимое.
– То есть город сначала продает инвестору территорию по рыночной стоимости, а потом безвозмездно забирает ее часть под «социалку»…
– Да. И ничего в этом страшного нет. Хотя инвестор, как правило, выбирает второй вариант. Это позволяет ему контролировать сроки сдачи социальных объектов.
– А в структуре себестоимости, по которой город выкупит потом эти постройки, учитываются затраты на приобретение участка?
– Нет. По сути, город все равно получает эту территорию бесплатно. Но ведь она относится к землям общего пользования. А инвестор за счет социальных объектов повышает стоимость будущего жилья.
Эта идеология применяется не только для развития территорий, приобретенных у города на торгах (в Лахте, в Северной долине). В жилых массивах, которые создаются в Новой Ижоре и в Славянке, тоже предусмотрена полная социальная инфраструктура, хотя это были изначально частные земли.
– Вокруг Петербурга еще остались перспективные участки для комплексной застройки или они уже все «окучены» инвесторами?
– Есть большие резервы в районе Пушкина (на направлении между Александровской и Пулковской обсерваторией). Там по совокупности запланировано строительство около 5 млн кв.м жилья. Несколько крупных проектов уже реализуют «Межрегионгаз», ВТБ и др.
В Красном Селе мы затеваем большую стройку. Только за счет бюджета там предполагается возвести около 380 000 кв.м, а всего можно рассчитывать на 800 000 кв.м.
В Петродворце (в 23-м квартале Старого Петергофа) есть резерв примерно на миллион квадратных метров.
– Не опасаетесь, что с реализацией этих проектов дорожная ситуация станет совсем уж критичной?
– А она у нас везде уже критичная. Если мы не будем развивать пригороды, все машины в городе так и останутся, и будет еще хуже. Как раз та полицентричность, о которой мы говорили, позволит разделить транспортные потоки и распределит их более равномерно. Жилищное строительство не ухудшает транспортную ситуацию, а с развитием новых территорий, я уверен, она улучшится.
– Идея освоения пригородной зоны под совместным управлением города и области рассматривается?
– Нам не хотелось бы, чтобы без согласования с городом застроили весь зеленый пояс Петербурга. Мы же не требуем согласовывать с нами все подряд. Например, нет никаких возражений по поводу развития Кудрово. Но мы против вырубки и массовой застройки лесопарковой зоны.
– А какие-то резервные площадки в области город не хочет приобрести для себя?
– Москва это уже делает. Мы в ближайшее время такой вариант не рассматриваем, но в будущем, возможно, к нему придем. Можно ведь дружно жить с соседями, не прибегая к резким мерам. У нас, к сожалению, федеральное законодательство пока устроено так, что субъекты РФ между собой конкурируют. Я считаю, это неправильно.
– Пригородные жилищные проекты реализуются в основном на бывших землях сельхоз-использования. Сейчас федеральное законодательство позволяет городу брать плату за изменение их статуса. Будет ли она вводиться?
– Поскольку вся территория Петербурга относится к землям поселений, мы вправе на законном основании застраивать ее, например, жильем. Вводить плату за изменение вида разрешенного использования участков пока не планируем. Если брать с инвесторов за это дополнительные деньги, нагрузка на землю для них еще увеличится.
– Пока крупные проекты еще находятся на старте, есть ощущение, что количество денег на рынке недвижимости увеличивается быстрее, чем количество вводимых метров. Получается, что цены будут расти и дальше. Как это скажется на реализации городских программ расселения ветхого и аварийного фонда, коммуналок, общежитий?
– Надо адекватно отвечать. Больше строить. В 2008 году за бюджетный счет должно быть введено примерно 550 000 кв.м, в 2009-м — уже около 700 000, к 2011-му мы возьмем планку в миллион квадратных метров.
По этим стройкам заказчиком выступает Комитет по строительству, все жилье принадлежит Петербургу и будет распределяться в рамках городской жилищной политики, то есть в первую очередь для расселения ветхого и аварийного фонда. Миллион таких метров нам предстоит ликвидировать к 2011 году. Освободившиеся здания поступают на торги Фонда имущества.
Бюджетное строительство, безусловно, — не единственный рецепт решения проблемы. Второе направление, на которое мы надеемся, — развитие ипотечного кредитования. В 2007-м мы планировали выйти на показатель в 15 000 кредитов, а их было выдано больше 18 000, и сами объемы увеличились очень значительно. Мы не рассчитываем, что такие темпы роста сохранятся и в будущем. Но на 20 000-25 000 кредитов в 2010-2011 гг. рынок выйдет и стабилизируется где-то в этих пределах.
Третье направление — субсидирование любых форм приобретения жилья. Это самые разные варианты: субсидии на первый взнос по ипотечному кредиту, программы для молодежи, для бюджетников. Все они направлены на увеличение покупательной способности горожан, чтобы очередники самостоятельно решали свою жилищную проблему на первичном или на вторичном рынках.
Например, чтобы расселить условную двухкомнатную коммуналку, иногда достаточно предоставить новую квартиру жильцам одной из комнат, а второй семье дать возможность приобрести освобождающуюся жилплощадь, установив льготную цену выкупа в размере 30 процентов от ее реальной стоимости.
– Вы верите в то, что программа сноса «хрущевок» будет запущена и окажется успешной?
– Верю.
– Без изменения предложенного механизма расселения? Как будете поступать с теми, кто не захочет выезжать?
– Пока я не знаю. Не захотят уезжать, значит, останутся. А инвестор начнет работать с другой стороны квартала. Но не думаю, что такое будет. Человек ведь свою выгоду всегда чувствует. Достаточно, чтобы несговорчивый гражданин увидел, как его сосед переехал в новое жилье, и потолки у него высокие, и кухня большая.
– И вы полагаете, что все так сказочно и будет?
– А другого пути просто нет. Можно оставить все как есть. Но мы на самом деле опасаемся, что наступит период массового износа «хрущевок». Когда одна за другой в домах начнут раскрываться трещины. Такое вполне возможно, а в масштабах города справиться с подобной ситуацией будет очень трудно.
Еще можно дома подремонтировать. Но тогда собственники тоже должны скидываться. Мне скажут: люди за все уже государству заплатили, и не раз. Спорить можно бесконечно, но от этого опять-таки ничего не изменится. Я тоже заплатил за ремонт своего дома, хотя сейчас живу в другом.
Если человек выбрал для себя бесплатную приватизацию, значит, он стал собственником квартиры и должен заботиться о ней. Это в его интересах — чем лучше дом, тем выше рыночная стоимость жилья. Другое дело, что сегодня многим это просто не осилить. Поэтому мы и предлагаем переехать в новые квартиры.
– А что делать с системой наработанных социальных связей, которые особенно важны для пожилых людей: дорога до поликлиники, подруги на лавочке…
– Так ведь жилье будет предоставляться в том же квартале. И лавочку поставим для этой самой подруги…
– И это будет выгодно инвестору?
– Если окажется невыгодно, значит, бюджет поучаствует. Город изначально готов взять на себя всю социальную инфраструктуру по большинству кварталов, и инженерию тоже. А по отдельным территориям мы готовы помогать и в расселении жилья. Например, в условиях торгов будет прописано, что определенными домами или конкретными категориями граждан занимается администрация.
– А прописку в домах, подлежащих сносу, остановить сможете?
– Нет, не сможем. Но если у людей будут нереалистичные запросы, значит, проект просто не состоится, а сами граждане в этом не заинтересованы.
– Вам еще приписывают идеологию некоторых проектов в центре города, которые сильно раздражают горожан…
– Тоже неплохо. Есть некая иллюзия, что кто-то — то ли Петр I, то ли Екатерина II — передал нам в наследство прекрасный город, в котором потом столетия ничего не происходило. Петербург строился на протяжении всех 300 лет, и неизбежно центр будет приспосабливаться под новые функции.
Я не думаю, что доходные дома в четвертых и пятых дворах-колодцах так уж украшают наш город. Петербург Достоевского, безусловно, имеет право на жизнь — но не в таком же объеме. Пусть дворики постепенно преображаются, никому не нужные флигелечки сносятся.
– Но в городе все больше примеров, когда инвестор берется за один полуразрушенный дом и получает эффект домино. Это неизбежная плата за вмешательство в историческую застройку?
– Проще всего ответить «да, это неизбежно». Хотя я знаю объект, при реконструкции которого ни один соседний дом не пострадал. Это жилой комплекс на Мойке, 11, который я в свое время строил и очень горжусь тем, что мы ничего не порушили. Потом по нему семь диссертаций защитили по основаниям и фундаментам.
Не могу сказать, что наши инвесторы сплошь неграмотные. Возьмем последние примеры — досадные и обидные. Я помню, как строился «Невский Палас»: австрийская фирма, технология «стена в грунте»… Но в результате стали аварийными соседние дома — 55 и 59. Теперь начали работать мальтийцы, и тоже вроде все грамотно, но затрещали дома №53 и 61.
Конечно, трещины ликвидируют, конструкции укрепят, ничего страшного с этими зданиями не случится. Но факт остается фактом. Почему? Потому что большинство домов в историческом центре по-прежнему держатся на деревянных лежнях, часть из них находится в воде, часть уже сгнила.
Просчитать плановый и неплановый осадок в этой ситуации очень трудно: стоит откачать воду, дом уже поплыл. Грунты настолько вязкие и подвижные, что непонятно: нужно укреплять фундамент или, наоборот, ослабить его с какой-то стороны. Кстати, в Петербурге самая мощная в стране научная школа по основаниям и фундаментам, только реального результата от этой науки мы пока, увы, не видим.
В центре надо работать с великой осторожностью, но не с испугом. Инвестор должен понимать, что это сложнейший процесс, изучать технологии, проводить технические советы.
– А панорама центра тоже должна охраняться?
– Да.
– Жилой комплекс «Монблан» вам нравится?
– Давайте его пока не будем критиковать. Я «Монблан» до конца еще не вижу, идет стройка. Могу сказать, что к комплексу «Аврора» глаз как-то уже притерпелся. Я специально, когда проезжал мимо, заставлял себя смотреть в сторону этого дома. Ездил-ездил — и привык.
– Вы полагаете, что и к «Охта-Центру» он тоже притерпится?
– Я бы все-таки уточнил, что «Охта-Центр» прямого отношения к центру Петербурга не имеет, даже по путаным картам ЮНЕСКО. Это пятно никогда не входило в состав объединенной охранной зоны. И когда здесь стояли уродливые панельные корпуса Петрозавода, это почему-то никого особо не беспокоило.
Почему Газпром хочет построить такое здание? Потому что это амбициозная транснациональная компания. Одна из крупнейших в мире и важнейшая в стране. Спросите мэра любого города, и не только российского, хотел бы он заполучить такого налогоплательщика? Каждый с радостью согласится.
– Да, компания третья-четвертая по величине в мире, но и город по степени сохранности — в такой же мере уникален…
– Не берусь так авторитарно утверждать. Есть Париж, Лондон, Рим.
– В Париже, кстати, сейчас собирают деньги на снос башни Монпарнас.
– И правильно. Башня уродливая. Жизнь это показала. Газпром же хочет сделать в городе архитектуру XXI века. Проще всего сказать «нет». Мы, кстати, никаких окончательных решений еще не приняли, и высотность не согласована.
– Но зачем так близко к центру небоскреб строить? Разве где-нибудь в районе «Балтийской жемчужины» мало места?
– Мы об «Охта-Центре» в городе слишком много говорим. Объясните мне, что в этом проекте плохого? Я искренне не понимаю, все говорят: плохо, плохо. А чем? Я сам недавно провел эксперимент, который всем рекомендую повторить: поднялся на 9-й этаж гостиницы «Амбассадор», откуда хорошо видна городская панорама.
Если знать примерную высоту «Охта-Центра», легко представить, как будет выглядеть эта башня. Уверяю вас, ничего страшного. Она будет не выше телевизионной вышки, а двойное остекление придаст зданию определенную легкость и полупрозрачность.
– А если сменить ракурс: понравится вам «Охта-Центр» в панораме Смольного собора, когда будете ехать на работу по Шпалерной улице?
– Ошибаетесь. Не виден он со Шпалерной, только с площади — причем с определенной точки.
– В последнее время вы находитесь в эпицентре общественного мнения, и часто негативного. Как вы к этому относитесь? Как семья реагирует?
– Мама реагирует плохо, болезненно. Ей скоро будет 90 лет, поэтому я ей запрещаю телевизор смотреть. Она, конечно, все равно смотрит. Порой предлагает другую работу поискать. Я ей отвечаю: с удовольствием, но пока не отпускают.
Сам стараюсь относиться спокойно, хотя, конечно, мне не все равно. Я считаю, главное, что мы в очень динамичное нынешнее время в городе много не навредили. Конечно, кое на что стыдно смотреть.
Но в первую очередь не мне должно быть стыдно, а тем архитекторам, которые эти проекты делали. Сегодня они заседают на градсоветах, разглагольствуют по поводу той же башни «Охта-Центра». Посмотрели бы на свои работы, которые прошли градсовет и, более того, были восприняты на ура.
– Мнение горожан для вас важно при принятии решений? В какой мере вы его учитываете?
– Важно. Я часто беседую с жителями города, причем в разных ситуациях. Не боюсь оказаться на митинге и услышать в свой адрес нелицеприятные оценки. Многие наши люди рассуждают здраво. Абсолютное большинство готово к диалогу и компромиссу — даже на митингах.
Это не означает, что любую стройку надо доводить до конца. У нас были неверные решения. Например, на пр. Гагарина три участка под застройку были выделены под маркой реновации всего квартала, но когда этот проект не пошел, надо было сразу эти постановления отменить, хотя они вполне легитимны, что подтвердил и суд.
Сейчас мы не даем инвестору там строить, отведенные ему сроки истекают. Так что город готов исправлять ошибки.
– Трагедия с падением крана на Камышовой улице заканчивается приговором крановщику. Правильно, что фирма уходит от ответа?
– Думаю, да. Застройщик закончил работы на доме и дал заявку на демонтаж крана. Технику начали разбирать. Крановщик не мог не понимать этого, но рассчитывал на авось, доски хотел поднять.
– Он что — самоубийца?
– А когда водитель садится в машину пьяный, он самоубийца? Что заставляет его браться за руль? Ведь в 99 процентах случаев он не спешит к умирающему родственнику…
– Вы давно в своем кресле. Что — по ощущениям — изменилось за последнее время?
– Работать сейчас, конечно, интереснее: и масштабы задач другие, и подходы, и возможности. Не хочу губернатору льстить, но быть с ней в одной команде приятно: она умеет слышать, помнит обо всем, умеет требовать, но и умеет доверять. Это дорогого стоит, когда руководитель доверяет.
Мешает отсутствие на государственном уровне необходимых правовых механизмов. К сожалению, в последнее время Российская Федерация страдает законодательством: или напишут что-то, чего не разобрать, или вообще ничего не делают.
– Какой из построенных вами объектов самый любимый?
– Я, например, очень горжусь заводом лифтов OTIS, который был возведен еще в перестроечное время. Это был первый завод в Петербурге по производству высокотехнологичного оборудования, построенный по заказу совместного предприятия. В 1989-м мы сделали один из первых коммерческих ресторанов Петербурга — Pietari на пл. Победы. Магазин «Лена» на Невском проспекте — тоже мой объект.
– Вы говорите, что с удовольствием ушли бы из администрации. А куда?
– Скажи, и вам тоже захочется. На рыбалку. Егерем куда-нибудь. А если всерьез думать о следующем месте работы, я бы, наверное, в бизнес уже не пошел, хотя успел в нем поработать. Наверное, скорее, наукой занялся бы. Так и для рыбалки времени побольше оставалось бы.
– Цели в рыбалке остались какие-нибудь?
– У меня третий год нет таких трофеев, которые порадовали бы душу. Времени мало, поездки реже и короче стали, да и не везет, наверное. Тайменя, правда, я в своей жизни уже поймал, но и на этот год запланировал себе выезд за ним.
– Карельское направление остается приоритетным?
– Да, за границей я не рыбачу. Еще в Сибири интересно, а вот на Волге — не очень. Там рыбы или очень много, или вообще практически нет. Не интересно за вечер вылавливать 200 щук: вытаскиваешь — и тут же отпускаешь, вытаскиваешь — и отпускаешь…
– Сколько лет этому вашему увлечению?
– Активно рыбачить я начал года с 2000-го. Вернее, увлекался подледным ловом в студенчестве, а потом был большой перерыв. Сначала не было возможности по работе, а когда начальником управления стал, у нас автобус от предприятия ходил на зимнюю рыбалку, но я не решался коллегам праздник портить.
Представляете, будут 30 человек страдать от того, что начальник с ними едет: ни поговорить, ни выпить нормально, ни руководство покритиковать. Так у меня с рыбалкой все тогда и закончилось. А с 2000-го переквалифицировался только на спиннинг.
– Вы в свое время автотуризмом увлекались, по Европе ездили. Сейчас это удается?
– Нет, конечно. Но водить по-прежнему люблю. Машина теперь, правда, не у меня, у жены. Но в выходные, когда едем на дачу, обязательно сам за руль сажусь. Перестраховываюсь.
– У вас есть загородный дом?
– Нет. Зато у меня есть дача в садоводстве, в Ломоносовском районе Ленобласти. Дача уже старенькая, я ее строил долго, закончил, кажется, в 1989 году.
– Заказывали проект?
– Дом рисовал лично, практически на коленке, на бумаге в клеточку. В результате большой он получился. Примерно восемь на восемь. Потом оказалось, что такой и не нужен. Но уже построили. Кирпичный, с железной крышей, двух-трехэтажный, потому что стоит на склоне. Речки рядом нет.
Но я там давно, и мне все нравится. По времени в пути — не так и далеко: до работы 40 минут. Правда, для этого надо выезжать в 7 утра. На участке растет трава, которую жена заставляет косить. Летом я там стараюсь жить постоянно.
«Недвижимость и строительство Петербурга»
http://www.estate-gazeta.ru
Свежие комментарии