В конце прошлого века, когда таунхаусы входили в моду и считались новинкой на рынке загородного жилья, их и позиционировали как нечто престижное и дорогостоящее. Из таких домов собирали целые поселки, которые строили и в самой столице, и в непосредственной близости от нее. Но бенефиса у таунхаусов все же не получилось. Состоятельные покупатели довольно скоро поняли, что жить в индивидуальном доме или коттедже с большим земельным наделом гораздо комфортнее. В результате и девелоперы при создании элитных поселков стали избавляться от жилья этого формата. Но, вероятно, поспешили. Время показало, что таунхаусы на дорогих и престижных землях рано сбрасывать со счетов.
Все смешалось в загородном мире
Возрождение таунхаусов имеет несколько объяснений. Во-первых, появилось довольно много почитателей загородной жизни, которые хотят поселиться на элитной территории, но не стремятся обременять себя земельным участком. В то же время получить место в престижном коттеджном поселке (КП), пусть даже в секции таунхауса, — вожделенная мечта перспективных, но еще не разбогатевших клиентов. Во-вторых, богатые граждане порой не готовы разделять собственную жилплощадь с прислугой, дальними родственниками и знакомыми. Лучший способ избавиться от присутствия гостей — снять для них квартиру в местном таунхаусе, специально выстроенном для этой цели. Наконец, не стоит забывать о чаяниях инвесторов и девелоперов, которые горят желанием в рамках одного элитного КП охватить максимальное число покупателей.
По мнению Виктора Сюкова, заместителя генерального директора компании «Аллтек Девелопмент», данными причинами вызваны растущая популярность формата и появление все большего количества поселков, где таунхаусы соседствуют с отдельными коттеджами, а частные виллы и усадьбы — с клубными домами на пять-шесть квартир и апартаментами. «Появление разноформатных (смешанных) проектов, — комментирует Виктор Сюков, — связано прежде всего с удорожанием земли. Желая повысить рентабельность, архитекторы по желанию инвесторов увеличивают плотность застройки за счет размещения не только таунхаусов, но и многоквартирных домов, как, например, в элитных поселках Павлово или Онегино, что на Новой Риге». «На мой взгляд, — добавляет Анастасия Кротова, ведущий специалист департамента загородной недвижимости фирмы Paul’s Yard, — это делают с единственной целью: охватить как можно большую покупательскую аудиторию и стать конкурентоспособными во всех сегментах рынка загородной недвижимости от экономкласса до элитной категории».
Мало того, в последнее время нередки случаи, когда таунхаусы и малоэтажные комплексы «вживляют» уже на этапе реализации поселка, если девелоперы окончательно понимают, что проект успешен. Почему же не воспользоваться оказией и не увеличить количество продаваемых квадратных метров? «В любом случае, — подтверждает Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний «Конти», — возведение сблокированных домов позволяет инвестору сэкономить на себестоимости строительства до 20% средств, что в свою очередь для многих покупателей делает малоквартирное жилье доступнее по сравнению с элитными коттеджами».
Однако представление о мирном соседстве элитных коттеджей и таунхаусов разрушил Владимир Яхонтов, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»: «Если уже при закладке элитного поселка речь идет о формировании однородной среды, то возводить дома разных классов в пределах одного поселка просто недальновидно». По крайней мере, имели место случаи, когда владельцы роскошных коттеджей выставляли их на продажу только потому, что не желали жить рядом с представителями не то что эконом-, а даже бизнес-класса.
Полезен во всех отношениях
Надо признать, никакой зависимости между размером поселка и наличием в нем малоквартирных объектов, по мнению некоторых экспертов, пока не наблюдается. Таунхаусы можно отыскать как в крупных КП премиум- и элит-класса, (Новые Вешки, Павлово), так и в небольших клубных поселениях (Соловьиная Роща, Онегино). Исходя из желаемой доходности проекта и ликвидности объектов, во всех случаях соотношение количества коттеджей и таунхаусов устанавливает только застройщик.
«Но в любом случае в мегапоселках появление таунхаусов всегда оправдано, ведь большое количество домовладений подразумевает наличие широкой инфраструктуры, объекты которой требуют заботы, а значит, и рабочих рук, — поясняет Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка Величъ. — В недорогих квартирах и размещаются представители обслуги — кухарки, уборщицы, няни, садовники, педагоги». Когда речь заходит о назначении таунхауса в элитном поселке, многие эксперты готовы спорить, что причиной появления этого формата является не столько его коммерческая полезность для застройщика, сколько его необходимость для жителей.
Во-первых, таунхаус прекрасно справится с ролью гостиницы. Причем мини-отели вовсе не прерогатива только мегапроектов. Даже в закрытых, камерных поселках Рублевки, где и домов-то не больше двух-трех десятков, есть гостиничные дуплексы и таунхаусы. Как правило, у таких отелей нет ни класса, ни «звездности», да и заказать в них место вправе только домовладельцы.
Во-вторых, как уже было отмечено, на помещение в таунхаусе могут рассчитывать лишь члены обслуживающего персонала. Порой им трудно ежедневно приезжать на работу, поскольку КП удалены от городов и деревень. Места в гостиницах арендуют или выкупают как представители прислуги, так и сами наниматели. «Во многих местах домовладельцы способны приобрести для своих работников квартиру в таунхаусе, как это запроектировано у нас, — делится опытом Анна Падерина, главный архитектор жилого комплекса «Павлово» инвестиционно-девелоперской группы «ОПИН». — Впрочем, и коренные жители часто покупают такие помещения для своих родственников или на случай приезда гостей». Иногда же владелец поселка изначально устанавливает правило продавать квартиры в таунхаусах только собственникам элитной недвижимости, проживающим в КП. Например, на окраине Онегина, при въезде, возвышаются несколько таунхаусов, в каждом из которых расположено от четырех до шести квартир. Однако сблокированные дома продают со следующим условием: обзавестись квартирой в них может только тот, кто уже приобрел домовладение в Онегине. Оно и понятно: состоятельным людям присуще заботиться о своих родителях, детях, а то и о персонале, как правило, проверенных людях, которым хотелось бы жить поближе к месту работы.
В-третьих, таунхаусы появляются там, где есть какой-то крупный общественный объект: спортивно-развлекательный комплекс, яхт-клуб или поле для игры в гольф. Народ в такие места приезжает только по выходным и праздникам. Скажем, возведение трех таунхаусов (по две секции в каждом) в поселке Величъ оправдало себя только благодаря спортивно-развлекательному комплексу Country Club. Секции в данном случае служат удобными номерами для тех, кто приехал поплавать в бассейне, воспользоваться спортивным залом, СПА-салоном, банями, боулингом и пр. Прибыльными оказались таунхаусы при гольф-клубе в Нахабине, квартиры в которых сдают в аренду. Практически всегда можно отыскать отель при поселках с яхт-клубами. Задолго до сезона бронируют места в таунхаусах-гостиницах на горнолыжных курортах. В том же Подмосковье нет отбоя от желающих получить место в таких курортных поселках, как Сорочаны, Волен, Яхрома, Пуриха и др.
Расположение таунхаусов в первую очередь зависит от концепции застройки. Чаще всего они находятся внутри поселка. При этом архитекторы стараются сконцентрировать их в каком-то одном месте в виде отдельного квартала или улицы. Понятное дело, даже в смешанных КП никто не станет располагать сблокированное жилье на дорогих участках. Например, в объектах, окруженных лесными массивами или расположенных на берегах водоемов, наименее ценной считается земля в центральной части — ее и отводят под такие дома, а прибрежные или лесные наделы отдают под коттеджи. Но нередко случается и так, что таунхаусы выполняют функцию ограждения от нежелательного окружения (автомагистраль, близлежащая деревня) или закрывают неэстетичный вид на неорганизованную застройку в стародачных кооперативах. В подобных случаях (как в поселках ФэмилиКлаб, 7 Миля, Маленькая Италия) эти сооружения возводят и по периметру — никто ведь не станет утверждать, будто территория, граничащая с шоссе, считается дорогой.
Словом, таунхаусы в поселке, как говорится, сбоку припека: находятся рядом с въездными воротами, около детской площадки или спортивно-развлекательного комплекса. И вид из окон не всегда живописный, и машины проносятся в нескольких метрах от стен… «Так как таунхаусы в поселках смешанного типа по сравнению с индивидуальными домами относятся к категории дешевого жилья, то проектировщики стараются разместить их рядом с общественными зонами, — добавляет Анна Падерина. — У опытных архитекторов сблокированные здания быстро вырастают там, где для сооружения индивидуальных не хватает земли. Но самым удачным считается генплан, когда таунхаусы стоят как отдельный квартал, а не разбросаны между участками с коттеджами».
Если поселок относится к формату элитных, то в каких бы местах ни находились таунхаусы — в центре или с краю, архитектурный стиль сблокированных домов должен соответствовать единой концепции. «Если уж принято решение о строительстве таунхаусов или других малоквартирных домов в поселке премиум-класса, — говорит Виктор Сюков, — то все они автоматически становятся объектами общей архитектурной концепции. Клиент, который выкладывает огромные средства за отдельный дом или секцию в таунхаусе, собирается жить здесь не один год, а потому ему вовсе не безразлично, по каким улицам ему придется ходить и что видеть вокруг себя каждый день. Единый стиль, как известно, дает ощущение некой привилегированности. Если же застройка выполнена вразнобой, то жить в таком поселке не имеет смысла. Проще за те же деньги купить квартиру в черте города с видом либо на соседнюю хрущевку, либо на неухоженный лесопарк».
Места скопления
По приблизительным подсчетам Владимира Яхонтова, доля разноформатных поселков составляет 20–30 процентов от общего объема предложений. Из них на элиту приходится лишь треть. В последнее время разноформатность обусловлена желанием застройщика дифференцировать риски, особенно если речь идет о крупном проекте. Как правило, подобные КП включают индивидуальные дома, таунхаусы и дуплексы, что позволяет значительно расширить круг потенциальных покупателей. Наибольшее количество смешанных поселков бизнес- и премиум-класса располагается на Новорижском, Минском, Киевском и Калужском направлениях. Удачным считается Соловьиная Роща. Ее плюсами являются доступность инфраструктуры Калужского шоссе, близость к Москве, адекватный уровень цен. В результате и отдельные дома, и квартиры в таунхаусах быстро раскупают.
Достаточно таунхаусов и на самом «водном» Дмитровском направлении, где, как уже говорилось, один за другим открываются яхт-клубы и центры водного спорта. Не обошлась без таунхаусов и Рублевка. Эксперты объясняют застройку престижной местности сблокированными домами попыткой изменить формат, сделав ее не просто загородным местом, а направлением с городским оттенком. Не зря ведь сюда быстрыми темпами перемещается традиционно городская активность — открываются офисы, магазины, клубы, рестораны. А чтобы для этих учреждений хватало покупателей и клиентов, в поселках и за их пределами возводят таунхаусы, шале, дуплексы. Размещают таунхаусы и в удаленных от столицы поселках, так называемых дальних дачах. Так, желающих купить жилье в Киселево (Новорижское направление) было много, несмотря на значительное удаление от Москвы. Впрочем, по оценкам аналитиков, спрос на любое дальнее жилье, в том числе таунхаусы, в самое ближайшее время резко возрастет. Клиент нынче требует не премиум-жилья, а элитного простора.
Сергей Снеговский
http://www.dm-realty.ru/
Свежие комментарии