Долгое время Израиль славился низкими ценами на жилье. И не только низкими, но и практически не растущими – в период с 1995 года по наши дни цены на недвижимость в Израили либо стояли на месте, либо даже несколько снижались. Впрочем, так продолжаться вечно не должно — покупательский рост в этой стране растет. Если измерять стоимость жилья в национальной валюте – шекелях – рост составил около 10 процентов. Причем немалый вклад в дело процветания израильской недвижимости делают наши бывшие соотечественники.
По данным федерации подрядчиков и центрального бюро статистики, предоставленных администрацией портала domikisraelinfo.ru, количество новых квартир, проданных в 2007 году увеличилось на 4,3 процента. Если в 2006 году число квартир составляло 13 291, то в 2007 году продано было 13 866 квартир. Всего количество сделок в 2007 году увеличилось на 6,8 процента и составило порядка 93 тысяч квартир.
Генеральный директор Института «Геокартография» (при главном управлении статистики Израиля) доктор Рина Дгани, отмечает, что, несмотря на увеличение количества сделок по недвижимости на 6 процентов в 2007 году по сравнению с 2006 годом, количество продаж новых квартир увеличилось ненамного — всего на 3 процента и составил 1000 квартир за весь 2007 год. Активно заключались сделки на вторичном рынке, и, по мнению госпожи Дгани, это вызвано тем, что цены на вторичное жилье меньше на 10 процентов, чем цены на новые квартиры.
Особенности израильской недвижимости
Прежде, чем мы приступим к обзору израильской недвижимости, нужно сделать пояснение. Двухкомнатные, а тем более, однокомнатные квартиры в Израиле в нашем понимании встречаются довольно редко. Обычно, самое маленькое жилье — это 2,5-комнатная квартира. Половиной комнаты считается пинат-охоль – что-то наподобие столовой. Она же играет и роль прихожей.
В двухкомнатных квартирах вы из входной двери попадаете сразу в зал, называемый здесь словом «салон». Кухня как отдельная комната тоже в большинстве случаев отсутствует, и наши бывшие соотечественники сами ставят перегородки, чтобы сделать отдельную кухню.
В Тель-Авиве можно встретить и квартиры, состоящие вообще из одной единственной комнаты – ни кухни, ни коридора, ни пинат-охоля. Но такое жилье мало кто покупает. Наиболее популярны квартиры, состоящие из 4-5 комнат.
Эйлат: можно вложиться в курорт
На юге, на Красном море, Израилю принадлежит 12-километровый участок его береговой линии. На этом участке находится самый южный населенный пункт Израиля 55-тысячный курортный город Эйлат. По израильским понятиям, Эйлат сильно удалён от других городов страны. Ближайший крупный город Беэр-Шева находится в 240 километрах от Эйлата.
Эйлатская недвижимость считается в Израиле самой дорогой – израильтяне сравнивают его с нашим Сочи. По данным, сообщенным нам Еленой Лернер, совладелицей агентства «Лернер», цены квадратный метр в Эйлате имеют следующий порядок:
Новые квартиры от застройщика $1500 — 1800
Квартиры на вторичном рынке $1200 — 1600
Коттеджи $1400 — 2200
Виллы $2000 — 6000
Пентхаусы $2500 — 5000
Так, например, 6-комнатный 3-этажный эйлатский коттедж площадью 220 кв. метров стоит 320 тысяч долларов. Вилла же, состоящая из семи комнат (450 кв. метров) тянет на полмиллиона долларов. А 4-комнатная квартира на площадью 130 кв. метров с двумя туалетами, одной ванной и двумя душами обойдется в $140 тысяч.
Вложения в Эйлат считались выгодными даже в период падения цен на недвижимость, поскольку эйлатские курорты функционируют круглый год, а жилья «под съем» хронически не хватает. Аренда дает годовую прибыль, соответствующую 6-14 процентов от стоимости жилья. А примерно со второй половины 2006 года цены на эйлатскую недвижимость стали расти.
От Тель-Авива до Нетании
За право быть самым дорогим городам Израиля с Эйлатом борется второй по величине город страны Тель-Авив (в переводе с иврита — «холм весны»).
Некоторые квартиры в Тель-Авиве стоят по три миллиона долларов. Нам попалось объявление о продаже однокомнатной квартиры, за которую просили $716 тысяч. Но, если в абсолютных ценах Тель-Авив опережает Эйлат, то по средней цене квадратного метра от него несколько отстает.
Растут цены на жилье и в столичном Иерусалиме. Особенно это касается новостроек. Тем не менее, по мнению директора агентства «Ивановим» Ольги Ивановой, 40 процентов покупателей предпочитают именно новые дома. Однако из-за роста цен в Тель-Авиве, Иерусалиме и Беэр-Шеве, как отмечают риэлторы, наибольшим спросом пользуются теперь квартиры в маленьких городах Кфар Саба, Модиин, Нетания, Каркур, Беер Яаков и Петах Тиква.
Ипотека в четыре процента
Да, ипотека по сравнению с нашей – божеская. Система государственной ипотеки называется «машканта». Как объяснила нам Ольга Иванова («Ивановим»), она предоставляется на 28 лет под 4,21 процента годовых. Машканта покрывает 80 процентов стоимости жилья, а остальные двадцать заемщик может взять у любого банка в среднем под 7 процентов. Многие банки рассчитывают этот кредит не в долларах и не в шекелях, а в швейцарских франках.
Машканта доступна как для граждан Израиля, так и для иностранцев. Если человек прожил в одной и той же квартире 15 лет и не покупал дополнительной недвижимости, через 15 лет государство дарит этому человеку невыплаченные остатки машканты. Но если этот человек вдруг всё-таки после этого купит еще один объект недвижимости, государство потребует эти остатки выплатить.
Так, например в курортном городе Нетании в «машканту» предлагается взять 2-комнатную 62-метровую квартиру с душем, без ванны, но зато с американской кухней по спецзаказу. Стоимость этой квартир — 275 тысяч долларов. Ежемесячная выплата (вместе со всеми комиссиями банкам) составит около 5000 шекелей ($1400).
Кстати, о шекелях! По данным Ольги Ивановой, 80 процентов арендодателей и 70 процентов продавцов предпочитают брать плату именно в шекелях – авторитет доллара стремительно падает.
Шамай собьет цену
Кстати, очень часто новоприбывшие в Израиль, не зная цен, могут переплатить за квартиру. Поэтому Ольга Иванова советует обратиться к шамаю (не путать с шаманом) – профессиональному оценщику. Он не только проверит юридическую чистоту квартиры, узнает, выплачены ли все многочисленные налоги и выплаты земельному управлению, но и за небольшой процент существенно собьет цену на продаваемую квартиру. Так, в практике Ольги был случай, когда шамай сбил цену с первоначальных 140 до 65 тысяч долларов!
Недвижимость «с молотка» дешевле на 20 процентов
Как сообщил нам Владимир Сандлер, директор агентства «АЦМАУТ» (г.Ашкелон), в Израиле распространена также практика покупки так называемых «банковских квартир». Что такое «банковская квартира»? Этот термин, возникший и устоявшийся в русскоязычной среде Израиля, не совсем точно отражает ситуацию и незнаком коренным израильтянам.
Суть заключается в том, что квартира, дом, участок земли, либо какая-либо другая недвижимость продается, что называется, «с молотка» по решению суда за невыполнение их владельцами своих долговых обязательств, или по разделу имущества. Продажу в рамках закона о судебном исполнительстве осуществляет назначенный судом «конес нехасим» (распорядитель имущества), как правило, адвокат. Цены на такие квартиры могут быть на 20-25 процентов ниже рыночных, и в этом главная привлекательная особенность таких сделок.
Например, двухкомнатная (в Израиле, как и у нас, измеряют не спальнями, а комнатами) банковская квартира площадью 49 кв. м в Хайфе, на улице Хермон продается за $29000. Цена же аналогичной квартиры на той же улице, но продаваемой самим хозяином, составляет $36000.
Иностранцам скостили налоги
Нынешний рост цен большинство экспертов связывают с отменой некоторых налогов, ранее распространявшихся на иностранцев. Так, например, иностранный инвестор теперь освобожден от выплаты налога, который называется «мас шевах». Как объяснил тель-авивский адвокат Борис Бронштейн, «мас шевах», платится в случае получения доходов от продажи квартиры.
То есть, если вы купили квартиру за 200 тысяч шекелей, а продали ее за 220 тысяч, то именно эта 20-тысячная разница съедалась прежде «мас шевахом». Отмена последнего налога позволяет теперь иностранцу быть реальным инвестором. И инвесторов действительно стало существенно больше. Если в 2005 году их количество от общего числа покупателей составляло 3 процента, то ныне оно достигло 4,9 процента. Правда, до уровня 1995 года, когда эта доля составляла 7,5 процента еще далеко.
Теперь, в соответствии с поправкой к закону о налогообложении, вступившей в силу 13 августа 2007 года, покупатель первой в Израиле квартиры освобождается и от налога на приобретение под названием «мас рехиш», если его квартира стоит менее 850 тысяч шекелей (237 тысяч долларов). А с 29 января этот порог был поднят до 925 тысяч шекелей (259 тысяч долларов).
Еще одним фактором, увеличившим спрос, стала отмена закона, запрещавшего незарегистрированным супружеским парам приобретение недвижимости в совместную собственность. Раньше молодые люди, живущие в гражданском браке, были вынуждены жилье снимать. Именно поэтому рост продажных цен и сопровождается снижением арендных ставок. Например, в некоторых районах Тель-Авива стоимость аренды обычной «двушки» снизилась на 3,5 — 5 процентов до уровня 4 260 шекелей в месяц (1190 долларов или, если хотите, 800 евро).
Сколько в среднем стоит квадратный метр в Израиле
Хайфа $1070
Беэр-Шева $1390
Тель-Авив $1420
Эйлат $1480
Резюме
Отмена налога первоначально вызвало повышение спроса на 35 процентов, но этот источник, по мнению наших экспертов, уже иссяк, и в последние два месяца увеличения спроса уже не наблюдается. Более того, на февраль прогнозируется даже его 15-процентное снижение, которое повлечет за собой и некоторый откат цен. Это интересное сообщение для тех, кто хотел бы вложиться в израильскую недвижимость. Мы может предположить, что таких людей у нас хватает: почти у каждого израильтянина есть родственники и друзья в России.
Свежие комментарии