Консалтинговая компания Russian Research Group (RRG) в рамках еженедельного мониторинга рынка предложения коммерческой недвижимости на продажу в Москве подвела итоги января 2008 г.
Основными тенденциями первого месяца 2008 г. стали: значительное уменьшение предложения крупных объектов, продолжающееся снижение средней площади экспонируемых объектов и весьма существенный в месячном отношении рост средневзвешенных цен.
Январские основные показатели рынка существенно ниже декабрьских. Но существенно выше показателей годичной давности.
В январе 2008 г. основные показатели рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в г. Москве были значительно ниже, чем в декабре 2007 года. Так, по данным Russian Research Group (RRG), общая стоимость всех экспонируемых в январе объектов понизилась на 2 процента, составив $8,8 млрд. Количество предлагаемых к продаже объектов опустилось ниже 1.000 шт., составив всего 984 объекта, что на 9 процентов ниже декабрьского показателя
Физический объём предложения в сравнении с декабрем понизился на 25 процентов. В январе суммарная площадь экспонируемых объектов составила 1,61 млн кв. м.
Однако если учесть, что в январе было только 16 рабочих дней, то можно утверждать: реального снижения активности на рынке коммерческой недвижимости не наблюдалось. Поэтому, если рассматривать более глобальные тенденции и более существенный временной промежуток, то в сравнении с январем 2007 года почти все показатели продемонстрировали рост: количество предлагаемых к продаже объектов увеличилось на 8 процентов, общая площадь – на 5 процентов. В стоимостном выражении рынок вырос на 51 процент.
Крупные объекты коммерческой недвижимости – в дефиците.
В январе на рынок не вышло ни одного нового крупного объекта общей стоимостью более $100 млн. А из относительно крупных объектов, экспонировались только один инвестиционный проект в районе метро «Павелецкая», 3 офисных объекта и производственно-складской комплекс рядом с метро «Полежаевская».
В итоге средняя площадь объектов, выставленных на продажу в январе, составила всего 1.640 кв. м. Хотя на протяжении последних пяти месяцев 2007 года этот показатель возрастал, однако в январе 2008 г. он понизился сразу на 17 процентов и опустился ниже уровня января 2007 года.
В качестве причин такого положения дел специалисты консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) в первую очередь называют общий кризис банковской ликвидности, нестабильную ситуацию на финансовых рынках и низкую активность среди крупных инвесторов. Уже сейчас можно предполагать, что число крупных сделок в сфере коммерческой недвижимости в 2008 году будет невелико. Однако при этом интерес к мелким и средним объектам остаётся на высоком уровне, поэтому умеренное развитие рынка коммерческой недвижимости должно продолжиться.
Цены и структура коммерческой недвижимости в Москве.
Средняя стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости в январе 2008 года выросла еще на 5 процентов, вплотную приблизившись к отметке 5.500 $/кв.м. Причем, следует отметить подорожание коммерческой недвижимости во всех сегментах, кроме офисов за пределами Садового Кольца и помещений свободного назначения. Столь значительный рост средневзвешенных цен стал следствием наличия на рынке преимущественно небольших помещений с завышенной стоимостью, а также высокого темпа роста цен на производственно-складские помещения, доля которых по площади уже составляет 28 процентов среди всех помещений рынка коммерческой недвижимости. В свою очередь, на долю офисных помещений приходилось менее половины рынка – их доля по площади в январе 2008 года составила 48 процентов.
Торговая недвижимость г. Москвы в январе 2008 г.
В январе на рынке торговой недвижимости экспонировались, в основном, небольшие по размерам, но качественные торговые помещения. Суммарная площадь предложения в январе, треть которого, повторим, пришлась на праздники, понизилась на 32 процента, а в сравнении с январём 2007 г. этот показатель ниже на 37 процентов.
В течение января в Москве предлагалось к продаже 367 торговых объектов общей площадью 269.000 кв. м. Объёмы рынка торгового сегмента в денежном выражение за прошедший месяц понизились на 22 процента и составили чуть более $2,0 млрд. Однако если сравнивать этот показтель с показателем годичной давности, можно наблюдать его прирост в размере 5 процентов.
Говоря о ценах на торговые помещения, следует отметить, что в конце января средневзвешенная цена торговых объектов равнялась 7.556 $/кв. м, то есть по сравнению с декабрём месяцем она повысилась на 15 процентов.
Наибольший рост средневзвешенных цен продемонстрировали торговые площади внутри Садового Кольца, где стоимость 1 кв.м превысила показатель $21.000, почти в полтора раза превысив декабрьские показатели. Причин такого подорожания несколько. За прошедший месяц в центре экспонировались объекты, средняя площадь которых составила всего 410 кв. м. В целом в центре столицы предлагался к продаже 51 объект – это на 15 процентов меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Но при этом сократилась доля некачественных помещений и помещений, расположенных во второй-третьей линии домов. Что касается помещений-рекордсменов января по части цен, то к ним следует отнести торговые помещения на 1-2 этажах жилого на станции метро «Маяковская», предлагавшиеся блоками: 462,5 кв.м – за $12.850.000, 685,3 кв.м – за $17.770.000 (очевидные плюсы этого предложения – свободная планировка, большие витрины, 1-я линия Садового Кольца, высокий пешеходный трафик, наличие стоянки на 15 м/м), а также помещение рядом со станцией метро «Охотный ряд», которое можно использовать под магазин, кафе или ресторан; его стартовая цена составляла 717,2 млн руб. (20 млн евро).
При этом средневзвешенная цена объектов, предлагаемых к продаже на периферии города, в январе месяце составила 6.414 $/кв.м. Рост средневзвешенной цены на торговые помещения, расположенные вне Садового Кольца, составил в январе 2008 г. 11 процентов по отношению к декабрю 2007 г. и 60 процентов по отношению к январю 2007 г. Что отчасти объясняется существенным сокращением общей площади объектов: в январе она равнялась 248,11 тыс. кв.м – это на 31 процент меньше по отношению к декабрю и на 35 процентов меньше по отношению к январю 2007 г.
Если приводить данные об уровне средних арендных ставок предлагаемых к сдаче торговых объектов, то в центре Садового Кольца они составили 1.920 $/кв. м в год, за пределами Садового Кольца – 975$/кв. м в год.
Офисная недвижимость г.Москвы в январе 2008 г.
В офисном сегменте можно было наблюдать традиционный для января месяца невысокий объём предлагаемых к продаже объектов. В течение месяца к продаже предлагалось 779.000 кв. м офисных площадей, что на 30 процентов меньше, чем в декабре месяце. Отметим, что в глобальном отношении (по сравнению с январём 2007 г.) этот показатель также понизился на 8 процентов. Общее количество экспонирующихся объектов уменьшилось на 10 процентов и составило 393 шт. Объём предложения в финансовом эквиваленте понизился на 27 процентов и едва превысил $5 млрд. Средняя площадь экспонируемых офисов за январь понизилась на 22 процента по сравнению с декабрём, и на 18 процентов, если сравнивать с аналогичным периодом 2007 года.
А вот средневзвешенная цена выросла на 4 процента и равнялась 6.491 $/кв.м. Общий же рост цен в наиболее представленном на рынке коммерческой недвижимости офисном сегменте в сравнении с аналогичным периодом прошлого года составляет 65 процентов. Однако отметим, что в январе наблюдалось снижение цен на офисные помещения в периферийной части Москвы (снижение составило почти 3 процента), тогда как в пределах Садового Кольца цены, наоборот, повысились на 8 процентов. На данный момент средневзвешенная цена на офисные помещения внутри Садового Кольца составляет 13.518 $/кв.м, снаружи – 5.079 $/кв.м.
Если говорить о новых предложениях, то среди них почти полностью отсутствовали крупные офисные объекты. Так, на продажу было выставлено всего 3 объекта, стоимость каждого из которых превышает $50 млн. Самым дорогим из них стало помещение в 3-ем Голутвинском переулке, аукцион по которому со стартовой ценой $70 млн. пройдет в конце февраля. Также до 29 февраля принимаются заявки на участие в аукционе по другому «рекордсмену» — объекту на Полянке, стартовая цена которого составляет 1.767.000 млн руб.
Что касается средних арендных ставок предлагаемых для съёма объектов, то для центра столицы они составили 1.275 $/кв. м в год, в периферийной части города – 754 $/кв. м в год.
Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения г. Москвы в январе 2008 г..
В январе показатели рынка производственно-складских помещений продемонстрировали некоторый рост по сравнению с прошлым годом: на продажу было выставлено 68 соответствующих объектов, что на 50 процентов выше, чем за аналогичный период 2007 года. Суммарная площадь предложения понизилась на 14 процентов, и за месяц составила 451.000 кв. м. По данным на конец января 2008 года, стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице составляет $2.529, и в сравнении с декабрём ценовой рост составил 23 процента
Объём предложения складской недвижимости в финансовом эквиваленте вырос ещё на 6 процентов и уже составляет $1,14 млрд. Это более чем в 2,5 раза выше, чем показатели января прошлого года. Подобная ситуация ещё раз подтверждает интенсивное развитие производственно-складского сегмента, который многие участники рынка рассматривают как крайне интересный с инвестиционной точки зрения.
Средняя площадь экспонируемых производственно-складских помещений почти не изменилась и составляет 6.640 кв.м. Средний уровень арендных ставок в данном сегменте за прошедший месяц составил 283 $/кв. м в год.
Объем рынка помещений свободного назначения для января месяца показал совсем незначительное снижение. Количество объектов свободного назначения в декабре составило 156 шт.; это на 9 процентов меньше, чем в декабре 2007 г., но на 11 процентов больше, чем в январе 2007 года. При этом по части средней площади объектов прирост показателей января 2008 г. к декабрю 2007 г. составляет 9 процентов, а к январю 2007 г. – 38 процентов. Объём предложения в денежном выражении в январе понизился на 3 процента и составил $607 млн. Средневзвешенная цена, понизившись на 2 процента, составляет 5.481 $/кв.м.
.jpg)
Свежие комментарии