После 2008 года основной объем нового жилья будет вводиться в Петербурге в рамках проектов комплексного освоения территорий, что, безусловно, повлияет на географию спроса на коммерческую недвижимость, считает генеральный директор компании Praktis CB Илья Еременко. Мы публикуем его доклад о девелоперских проектах-«миллионниках», сделанный на «Рождественском саммите-2007».
Что мы понимаем под комплексным освоением территорий? Это выполнение инженерных изысканий, подготовка проектов планировки и межевания, создание объектов инженерной инфраструктуры и благоустройство, наконец, жилищное и иное строительство.
По нашим оценкам, сегодня в Петербурге и его ближайших окрестностях заявлено 37 проектов, связанных с комплексным освоением территорий общей площадью около 1200 га. Они либо уже начаты, либо стартуют в течение ближайших двух лет.
К таким проектам мы отнесли стройки объемом от 250 000 кв.м. Примерно 20 проектов, попавших в наш перечень, — это «миллионники». Параметры большинства из них приведены в таблице 2.
Общий объем строительства, запланированного на этих территориях, составляет около 42 млн кв.м. Выделить в этой цифре долю жилья и коммерческой недвижимости пока затруднительно, поскольку проекты в основном находятся на начальной стадии реализации. Не во всех случаях мы имеем даже утвержденные концепции.
Тем не менее мы составили прогноз ввода и поглощения строящегося жилья в Петербурге на пять лет вперед, основанный на сложившихся трендах нашего молодого рынка. Получается, что в 2012 году в городе будет сдано в эксплуатацию примерно 3,54 млн кв.м, а продано около 3,51 млн кв.м. Причем уже в ближайшие годы основная часть предложения и покупательского спроса будет насыщаться именно за счет крупных проектов.
Мы с вами прекрасно понимаем, что формирование новых территорий изначально идет от желания застройщика заработать как можно больше и быстрее, поэтому превалирующей функцией в большинстве проектов комплексного освоения становится жилье (исключение составляют МФК, сосредоточенные в основном в центре города: «Новая Голландия», «Невская Ратуша», «Московская-Товарная» и некоторые другие).
В связи с этим перед девелоперами стоит очень важная и сложная задача — выделить свой проект из числа прочих, придумать особую логику развития территории и эмоциональные «якоря» для ее будущих жителей. Если застройщики, к примеру, дружно возьмутся за маленькие «единички» и «двушки», о необходимости которых давно говорили большевики и строить которые, безусловно, проще всего, мы получим в итоге ужасающую конкуренцию и не выйдем на обозначенные в прогнозе цифры реализации.
Крупные территории просто обязаны обрастать какими-то дополнительными функциями. Их условно можно поделить на три категории.
Первая — социальная составляющая: школы, детские сады, медицинские учреждения, театры, спортивные объекты. Она помогает застройщику обосновать более высокую цену на жилье, либо (если проект проигрывает по каким-то параметрам конкурентам) вытянуть ее на общий уровень. При этом не стоит забывать, что увеличение продажной стоимости квартир даже на $10/кв.м — это очень серьезные деньги в масштабах крупного проекта.
Вторая категория — это, собственно, объекты коммерческой недвижимости, которые призваны обслуживать местное население и генерируют самостоятельный доход (торговля, развлечения, общепит, офисная функция).
Третья составляющая — самая сложная из всей коммерческой недвижимости. Это некие объекты, которые способны стать «магнитами» для конкретной территории, притягивающими к ней внешний спрос из соседних районов или даже со всего города. Их главный атрибут — уникальность. В роли таких «якорей» могут выступать крупные спортивно-концертные комплексы, ипподромы, выставочные и конгресс-центры, яхт-клубы, гольф-поля и т.п.
При соблюдении всех этих условий территория будет и востребована с точки зрения жилья, и коммерческие площади окажутся наиболее рентабельными.
Именно в рамках комплексного освоения территорий будет наблюдаться укрупнение объектов коммерческой недвижимости (100 000 кв.м и более) и появление новых для города форматов: бизнес-парков, ритейл-парков и аутлет-центров, универсальных развлекательных комплексов, логистических парков.
Если анализировать географические тренды, мы обнаружим, что на севере и северо-западе Петербурга в составе проектов комплексного освоения наиболее активно развиваются торговля и офисы, на востоке и юге — офисы и склады, на юго-западе — торговля, развлечения, офисы и сопутствующие функции. Хотя со временем эта картина будет меняться. Так, сегодня в Шушарах и в зоне аэропорта строятся новые бизнес-центры и логистические терминалы.
Однако по мере реализации крупных жилищных проектов Fishman Group, ВТБ и другими инвесторами здесь станут востребованы новые торгово-развлекательные и спортивные комплексы.
Старт транспортно-инфраструктурных проектов в рамках государственно-частного партнерства, безусловно, стимулирует комплексное освоение территорий, улучшая логистику новых жилых и коммерческих зон. Так, Западный скоростной диаметр обеспечит связь «Морского фасада», Конной Лахты и других развивающихся кварталов Приморского района с КАД, Орловский тоннель — Малой Охты с центром, надземный экспресс — «Балтийской жемчужины», проектов в Стрельне, Петродворце и Ломоносове с городским общественным транспортом (метро).
Однако темпы девелопмента территорий пока заметно опережают скорость развития транспортной инфраструктуры. И если это отставание не будет ликвидировано хотя бы отчасти, многие из обозначенных проектов комплексного освоения, увы, значительно сократятся в размерах.
Анастасия Ясинская
http://www.estate-gazeta.ru
Свежие комментарии