На рынке новостроек — как на свадьбе: все красивые, жизнерадостные, кто-то в дорогом наряде, кто-то в смокинге, взятом напрокат, но все одинаково счастливые — наливают хорошо, кормят вкусно, и, похоже, этот праздник жизни не закончится никогда. За прошлый год было сдано свыше 6 млн кв. м жилья — панельного и монолитного, со свободной планировкой и без нее, подключенного к цифровым АТС, обогреваемого современными плоскими радиаторами, с ванными комнатами, вмещающими не только стиральные машины, но и душевые кабинки… Раскупили практически все. И по мнению аналитиков, это только начало.
Что строят?
Самые популярные дома на рынке — панельные:
серии П-44Т и П-3М — 30% и 38% покупателей соответственно.
В них самые маленькие по площади и оттого самые дешевые одно- и двухкомнатные квартиры.
Вариантов три: панельный дом, монолитно-кирпичный и монолитный. Кирпичных домов строят мало — около 5процентов. Основных застройщиков пять: СУ-155, ДСК-1, ГК «ПИК», «Главстрой» и МФС-6. А тенденция всего одна: монолитные дома постепенно вытесняют панельные, на которых до недавнего времени держался весь новострой. Основной объем панельных новостроек сегодня — муниципальные заказы, а частные покупатели, по мнению экспертов, становятся более требовательными к качеству жилья. Их не устраивает, что во многих «панелях» зимой от стен дует, а соседи снизу вздрагивают от каждого вашего чиха.
Конкуренция заставила застройщиков, специализирующихся на панельных домах, улучшить планировку, усилить тепло- и звукоизоляцию, «навести красоту», наконец, украсить фасады зданий отделкой, кирпичной например. Панельные дома прошли эволюцию от трехслойных коробок до современной сложной конструкции: в основные панели нынче вставляют утеплитель из специальной пленки, стык между наружными плитами закрывают. Для экономкласса вполне. Одно плохо: если мысль архитектора проложила дорогу в спальню через столовую, придется с этим жить. Можно решиться на перепланировку, но велик риск поднять руку на несущую стену: стандартные панельные серии перепланировку не подразумевают (в отличие от монолитных домов).
Новостройки
Плюс:
квартира «из первых рук», гарантированно юридически чистая;
новые инженерные сети;
чаще всего свободная планировка;
вы окружены соседями равного социального статуса.
Минус:
невозможность въехать в квартиру сразу после покупки (большая часть квартир в новостройках продается на стадии строительства дома);
вы вкладываете деньги в продукт, которого пока не существует. Есть риск, что он так и не появится на свет. Прежде чем решиться на сделку, изучите застройщика: какие дома он уже построил, участвовал ли в правительственных программах, не был ли замечен в задержке строительства.
Монолитный дом может иметь любую форму, которая вписывается в ландшафт. А квартиры поддаются перепланировке. Вы можете купить однокомнатную квартиру 60 кв. м вообще без стен, отделить нишами обеденную зону от спальной (а в ниши поставить книги, цветы, раскидать, как опять же рекомендуют рекламные каталоги, ракушки и стеклярус) — и жить в студии.
Когда решитесь пополнить семейство, разделите это же пространство на две комнаты и сделаете из одной детскую. Монолитные дома теплее панельных: в основе — железобетонный каркас, а стены выкладывают кирпичом, керамогранитом или металлом. Нет ни швов, ни пустот, поэтому вам вряд ли потребуется специальная тепло- и звукоизоляция. Цена за квадратный метр, например, в монолитно-кирпичном доме не намного выше, чем в панельных домах («панель» выходит дешевле главным образом за счет малометражности квартир). Но (без «но» не бывает) у монолитных домов есть существенный минус: они строятся долго. Панельные дома — это эдакий строительный «фаст-фуд»: купив квартиру в панельной новостройке на стадии строительства, вы уже через два года сможете в нее вселиться. Кроме того, затраты на ремонт в монолитном доме намного выше, чем в панельном (муниципальные панельные дома вообще сдаются с отделкой).
Как строят?
Точечная застройка выходит из строительной «моды». Прежде всего из-за дефицита строительных площадок. Единичные «башни» и домики с резными балконами, появляющиеся в пределах Садового кольца, — элитное жилье. То есть для избранных. Массовый продукт сегодня строится комплексно. При этом застройщик чаще всего обеспечивает клиентов не только квадратными метрами, но и инфраструктурой: проводит инженерные сети, строит детские площадки, школы, разбивает клумбы и открывает парки. Все это создает некую гармоничную среду для жизни и превращает комплексные застройки в автономные мини-города. Минус у комплексного строительства, по сути, один (если, конечно, вы не переживаете, что не получится заселиться в квартиру на Котельнической набережной, с видом на Библиотеку иностранной литературы им. Рудомино): оно затягивается. Меньше четырех лет комплексные сооружения не строятся. Если вы хотите сэкономить и покупаете квартиру на стадии строительства, придется запастись терпением.
Где строят?
Подмосковье
Не Москва, а именно Подмосковье — впереди планеты всей по объемам строительства. В прошлом году в Подмосковье было сдано 6, 485 млн кв. м жилья — это 12,8 процента от общего жилого строительства по всей России.
В блогах часто задают вопрос: где брать квартиру — в Москве, но поменьше или в Подмосковье, но приемлемых для жизни размеров? В пользу Москвы, пожалуй, только один фактор — метро. Задержавшись на работе до полуночи, вы успеваете на метро и не успеваете на электричку. (Если вы на машине, то и этот «плюс» не принципиален.) По всем остальным параметрам Подмосковье не уступает столице: воздух чище, дома современные, инфраструктура налажена (не во всех районах, само собой, но процесс идет), проблем с ЖКХ становится все меньше. Большинство новостроек возведено столичными застройщиками, поэтому качество домов ничуть не хуже, чем в Москве. И, главное, цены на жилье ниже столичных.
Если встает выбор между московской окраиной и ближайшим подмосковным городом, все больше покупателей склоняются к последнему варианту. Почти треть, 30 процентов москвичей среди покупателей подмосковных новостроек (данные Министерства строительства Московской области). Среди них немало молодых семей, взявших ипотеку. За $120 000 реально найти «однушку» в новостройке в Королеве, Мытищах, Видном, Балашихе, Железнодорожном и даже, если постараться, в Реутове — самом близком к центру Москвы подмосковном городе. На расстоянии 40-50 км от МКАДа на эти деньги можно купить небольшой дом с яблоневым садом на участке.
Сочи
Сочи строится с олимпийским рвением. Кажется, застройщики только и ждали что подведения итогов голосования. И едва президент МОК произнес: «Sochi!» — принялись изо всех сил корчевать и перекапывать. До Олимпиады еще дожить надо, а Сочи уже превратился в город контрастов. Стоит сделать пару шагов от парка «Ривьера», напротив которого стоят в ряд почти готовые жилые новостройки, подняться по крутой улочке — и вы попадете в обычный южный городок: песчаные дорожки, чугунные ограды, виноград, вьющийся по стенам одноэтажных домиков. Говорят, скоро здесь построят город-сад. Но всем, кто в Сочи не ограничивался прогулками от «Жемчужины» до Морпорта и обратно, будет не хватать скромного обаяния старого города.
Местные жители в большинстве своем не разделяют патриотического ажиотажа по поводу 2014 г. Усатый таксист подвозит из аэропорта и по дороге вздыхает: «А чему радоваться? Над Красной поляной круглые сутки вертолеты летают с цементом». И правда летают, каждые 15 минут, а один из горных маршрутов попросту закрыли для туристов — олимпийская стройка. Впрочем, бабушка одного московского журналиста, проживающая в Сочи, у самого Черного моря, Олимпиаде рада: на следующий день после вынесения «вердикта» ей позвонил агент по недвижимости и сказал, что за одну ночь ее квартира выросла в цене вдвое.
Федеральную целевую программу развития Сочи как горноклиматического курорта сменила программа строительства олимпийских объектов. В переводе на общечеловеческий — цены будут расти и дальше. Следующий резкий подъем аналитики прогнозируют на 2012-2013 г. А стагнация, по оценкам экспертов, наступит не раньше 2020 г. Сегодня двухкомнатная квартира 60 кв. м в новостройке у береговой линии продается за $ 900 000. В панельном доме на окраине (метраж тот же) — за $ 120 000.
Санкт-Петербург
Почетное третье место по числу новостроек после Подмосковья и Сочи принадлежит городу на Неве. В прошлом году здесь, как и в Москве, произошел резкий скачок цен: однокомнатная квартира в новостройке в Северном районе подорожала с $75 000 до $90 000.
Но при этом спрос остается стабильным. Все объяснимо: Петербург по-прежнему город коммунальных квартир, которые методично расселяются. Здесь, в отличие от Москвы, квартира в первую очередь — место, где человек собирается реально жить, а не инвестиционный инструмент, один из способов приумножить личный капитал.
Самый дорогой новострой в районе «золотого треугольника» (Невский проспект и Литейная улица до площади Восстания). Дома на набережных соблазняют проносящихся мимо автомобилистов рекламными растяжками — это элитное жилье, построенное по индивидуальным проектам, и цена за квадратный метр достигает 120 000 руб. Спрос на квартиры в Приморском, Выборгском, Калининском районе не ослабевает по понятным причинам — это и есть тот самый Петербург, где ощущаешь дыхание старой Европы, а в магазине за углом встречаешь потомков сказочницы Нины Гернет. Южные Московский и Невский районы, традиционные лидеры рынка, сильны инфраструктурой: здесь «гнездятся» всевозможные торговые центры. В списке аутсайдеров — Сосновая поляна, Колпинский и промышленные районы.
Как и в Москве, спрос на панельные дома самый высокий, но постепенно снижается. При имеющемся дефиците площадей под застройку, постоянно меняющейся процедуре согласования проектов с местными властями застройщики могут позволить себе «обходиться» дорогим жильем — монолитно-кирпичным и монолитным. Все равно раскупят: в 2007 г. в эксплуатацию было введено всего 2,4 млн кв. м жилья (это примерно 150 домов, если за образ универсального дома принимать 20-этажное здание с четырьмя подъездами, по четыре квартиры на эта же), в 2008 г. — 2,5 млн. Эти объемы не покрывают спрос на квартиры.
Регионы
Новая однокомнатная квартира в Костроме, выданная семье геологов за выслугу лет на Севере, за два года выросла в цене в два с половиной раза. Семья обосновалась в Москве и костромскую квартиру считает за дачу. Сдавать ее не выгодно: 2 000 руб. в месяц — максимум, на что можно рассчитывать. Иногда эти деньги не покрывают даже коммунальные платежи, не говоря о ремонте, который, возможно, придется делать после недобросовестных квартирантов. Два года назад средств, полученных от продажи этой квартиры, не набиралось даже на первоначальный взнос по ипотеке в Москве. Сегодня квартира стоит почти $35 000 — и этого хватит и на первоначальный взнос, и на услуги агентства недвижимости, и на дополнительные расходы по оформлению кредита.
В центре Твери на улице Лидии Базановой строят дома бизнес-класса: невысокие, с красными крышами под черепицу, европейского совершенно вида — человеку, остановленному милицией на одной из тверских улиц, бывает достаточно сказать: «Я живу на Базановой», чтобы его немедленно отпустили. Полтора года назад однокомнатную квартиру в этом районе можно было купить за $50 000, сегодня ее рыночная цена возросла до $70 000. 40 процентов за полтора года. И это не исключительный случай, такова тенденция на провинциальном рынке недвижимости.
В отличие от столицы, в регионах не исчерпан лимит роста цен. Ценовая стагнация провинцию не затронула, жилье дорожает на 20-60 процентов в год. В этом смысле регионы привлекательны для инвестиций — но только города с населением не меньше 300 000 жителей.
Источник: «Личный бюджет»
http://www.bsn.ru
Свежие комментарии