Доля благоустроенных офисов, арендуемых вместе с производственно-складскими площадями, довольно мала, хотя спрос на них велик. Большинство из них расположено в административных зданиях на территории старых заводов и не подлежит какой-либо классификации, как это принято в бизнес-центрах.
Новенькие конторы предлагаются только в строящихся современных складских терминалах. «Довольно сложно судить об объемах подобных предложений, — отмечает Владислав Ковалевский, руководитель отдела складской недвижимости компании Knight Frank в Санкт-Петербурге. — Несомненно, что во всех складских комплексах классов А и В небольшая часть помещений предназначена для офисных целей. Их ориентировочная площадь (по всем действующим терминалам) составляет около 60 000 кв.м».
В Петербурге и его окрестностях сформировано 48 промышленных зон, из которых активно развиваются только 27. Наиболее крупные ареалы, где уже появились современные логистические объекты, расположены на южных окраинах города (Шушары, Колпино, Металлострой, Предпортовая), а также в области: Всеволожский, Тосненский и Гатчинский районы. Именно здесь больше всего логистов и производственников желают подыскать себе благоустроенные площадки (от 1000 до 8000 кв.м), но таких адресов пока немного.
Сейчас идет развитие новых высокотехнологичных промышленных территорий, что серьезно повлияет на дальнейшее развитие рынка. Среди масштабных проектов заявлено создание современной промзоны в Уткиной заводи. На стадии разработки находится индустриальный парк на участке в 130 га вблизи поселка Марьино.
Канцелярия на антресолях
Обычно в крупных логистических комплексах офисы размещаются в так называемых мезонинах или антресольных этажах, оборудованных в зданиях складов над погрузочной зоной. Например, общая площадь терминала МЛП «Уткина заводь» после завершения строительства в следующем году составит свыше 200 000 кв.м, из них под офисные мезонины оборудовано примерно 12 000 кв.м.
Неподалеку, на проспекте Обуховской Обороны, 295 возводится вторая очередь складского комплекса класса А «Теорема-Терминал». Как отмечают в УК «Теорема», офисные помещения соответствуют всем современным требованиям как по внутренней отделке, так и по техническому оснащению.
В некоторых случаях строятся отдельно стоящие здания, в которых могут снимать площади и компании, предоставляющие услуги основным арендаторам складского терминала. Так, в таможенно-логистическом комплексе «Логопарк» на пересечении КАД, Выборгского и Горского шоссе специально возведен четырехэтажный офисный центр, который полностью арендуют таможенные брокеры. Порой отсутствие офиса вблизи склада или производства может быть компенсировано наличием неподалеку бизнес-центра, что можно наблюдать в районе той же набережной Обводного канала.
Многое зависит от специализации арендаторов. По словам г-на Ковалевского, чаще всего в крупных логистических терминалах под офисы отводится не более 5-7% от общей площади объекта, в дистрибьюторских центрах чуть больше — 10-15%. Диапазон арендных ставок варьируется от $180 до $300/кв.м в год. Самые дорогие помещения на сегодня предлагают в районе промзоны «Парнас».
В тени конторм
Большинство предпринимателей вынуждены арендовать офисы в старых промзонах. «Спрос растет на все виды недвижимости, которые можно найти на территории бывшего промышленного предприятия: цеха, офисы и склады, — подтверждает Анна Деркач, гендиректор компании «Praktis. Управление и Эксплуатация» (в ее активе — индустриальный парк «Приморский, 46″). — И если какие-то площади не заняты под производство, после соответствующей подготовки их обычно предлагают под склад или офис. Конечно, такие помещения не претендуют на статус бизнес-центра. Но организовать здесь контору со всеми необходимыми условиями для нормальной работы — дело обычное».
Впрочем, обходятся и малым. Если позволяет планировка, фирмы зачастую организуют рабочий офис размером до 50-70 «квадратов» прямо при складе или цехе. Либо устраиваются в административно-бытовых корпусах.
«По своим характеристикам большинство контор на бывших заводах отдаленно напоминает категорию С. При этом их доля в общем объеме предложений на рынке офисной недвижимости вряд ли превышает 7%», — считает Виталий Цыпилев, гендиректор компании «Бюро имущественных операций», дочерней структуры УК «Музей» (в управлении — пять промышленных территорий).
По опыту «музейщиков», основная доля их арендаторов — средние и небольшие предприятия, работающие в сфере металлообработки и в мебельном производстве.
«Наибольшим спросом, — отмечает г-н Цыпилев, — пользуются миксты (склад/цех и офис) в Выборгском районе, но именно там найти свободные площади труднее всего. Ставки на склады здесь в среднем составляют 250-350 рублей за месяц, а аренда офиса по соседству обойдется не менее чем в 600-900 рублей. В Московском районе цены ниже на 15-20%, в Кировском — на 30%».
[b]Парки в цене
Как отмечают эксперты, за два прошедших года арендные ставки увеличились на 10-15%, при этом более значительный рост характерен для качественных объектов с профессиональным управлением. Но если средства позволяют, предприниматели предпочитают снимать офисы именно в индустриальных парках, представляющих собой реконструированные корпуса бывших заводов.
По мнению Артура Кима, замдиректора «МК ПСБ», в городе на звание индустриальных парков претендуют сегодня около 20 объектов. В управлении самой компании находятся два — на ул. Профессора Качалова, 9 и ш. Революции, 69. Первый расположился на территории бывшего Ленинградского завода художественного стекла, где после реконструкции появился офисный корпус размером 4000 кв.м и производственно-складские здания (около 20 000 кв.м). Все помещения арендованы.
Как отмечают в компании «ЛОМО-Недвижимость» (управляет промышленными объектами, принадлежащими объединению «ЛОМО»), крупные компании нередко размещают в индустриальном парке вспомогательный офис, в котором находится дирекция по производству и прочие службы. Помещение под головную контору, как правило, арендуется в бизнес-центре категории А или В. Небольшие производственные и торговые предприятия предпочитают сосредоточить в парке все свои подразделения. В примерно 90% заявок, поступающих к управляющим, упомянута и аренда офисов.
«Наиболее востребованы под производство помещения общей площадью от 500 до 1000 кв.м, — добавляет Александр Клебанов, зам.директора по управлению корпоративным имуществом ЛОМО. — Доля таких заявок составляет около 70%. Постепенно растет интерес к помещениям в 1000-3000 кв.м. В большом дефиците первые этажи производственных корпусов. И если со складами ситуация постепенно меняется в лучшую сторону, то спрос на производства в ближайшие годы останется неудовлетворенным».
Источник: Недвижимость и строительство, автор: Юлия Михеева
Свежие комментарии