На рынке жилья к разряду «старая панель» относят, как правило, большую часть хрущевок и некоторые серии брежневок. Из всех типов домов данная категория имеет самые низкие потребительские характеристики, но является самой доступной по цене.
Индустриальное домостроение широко распространено не только в России, но и на Западе. Более того, в Европе конвейерное возведение зданий началось даже раньше: Вторая мировая война и там сравняла с землей немало городов. Но именно у нас была создана методика, позволяющая в короткие сроки дарить людям крышу над головой.
Тряпочное домостроение
Идея, разработка и внедрение в практику методики панельного домостроения принадлежат инженеру Виталию Лагутенко (сегодня эта фамилия продолжает громко звучать: внук Виталия Павловича, Илья – лидер группы «Мумий Тролль»).
А начиналось все следующим образом. В 1955 году было издано постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». К числу архитектурных изысков были отнесены не только арки, портики и башенные надстройки, но и «недопустимо завышенные площади передних, коридоров и других вспомогательных помещений».
Строители, во главе с товарищем Лагутенко, сразу же последовали по новой линии ЦК. В том же 1955-м всего за 102 дня в Ленинграде был возведен первый крупнопанельный дом. А к 1959 году в городе начали работу пять домостроительных комбинатов (ДСК). Конвейер заработал. Дома стали собирать еще быстрее. Был поставлен показательный рекорд – бригада В. Афанасьева (Ленинградский ДСК №2) летом 1972 года построила пятиэтажку за пять суток. Высокая скорость сборки вредила качеству. Например, вместо утеплителя стыки панелей в спешке нередко затыкали ветхим тряпьем.
Первым из-за рубежа знакомиться с опытом советского панельного домостроения приехал известный французский инженер Камю. Разговор с Лагутенко длился несколько часов. Но Франция не так страдала от дефицита жилья, как СССР. Поэтому французские архитекторы, освоив индустриальные методы строительства, не меньшее внимание уделили и художественному оформлению зданий, создав интересные и разнообразные решения новых жилых комплексов в Париже и его окрестностях.
Градостроительный спринт
Настоящий обзор посвящен зданиям первого этапа индустриального домостроения в Ленинграде, крупнопанельным домам периода постройки 1955-го – начала 70-х годов.
Важно учитывать, что срок эксплуатации хрущевок (25 лет) давно истек. Поэтому панельные сооружения, которые даже изначально были малопригодны для северных широт, сегодня являются самыми несовершенными с точки зрения температурного комфорта.
Ленинградские ДСК выпускали разные серии хрущевок, каждая чем-либо отличается, но не значительно. Объединяющих черт гораздо больше. Они заложены в СНиПах 1957 года. По хрущевским нормативам в каждой квартире обязательно была кладовая (либо встроенный шкаф), спальня (6 кв. м на одного человека, 8 кв. м на двоих), общая комната (не меньше 14 кв. м), которая могла быть проходной и вести, в том числе, на кухню.
Жилая площадь 1-комнатной квартиры должна была составлять 16 кв. м, 2-комнатной – 22 кв. м, 3-комнатной – 30 кв. м, 4-комнатной – 40 кв. м.
Характерная особенность подавляющего большинства пятиэтажек рассматриваемого периода – совмещенный санузел и небольшая высота потолков – 2,5 м. Этот тип домов характеризуется большими потерями тепла, отсутствием лифта, мусоропровода и чердака (потолок последнего этажа с утеплением и кровлей – является, по сути, крышей здания).
Хрущевский сериал
Самые большие массивы домов категории «старая панель» в основном расположены в Кировском, Красносельском, Московском, Калининском (Гражданка, Полюстрово), Красногвардейском (Охта) районах.
Цены на жилье в них самые низкие в городе, хотя различные серии хрущевок имеют разный потребительский спрос.
Всего в Ленинграде к 1959 году было создано шесть ДСК. Пять из них специализировались на жилищном строительстве. Они и сформировали в свое время массированный вброс «панели».
Ниже будут выделены основные серии домов, многие из которых существовали в различных модификациях. Следует отметить, впрочем, что «производные» от конкретной серии выполнялись по единой технологии и из установленных ГОСТом материалов. А потому не могут ощутимо различаться по потребительским качествам.
Серия 1- 507, Кузнецовский ДСК, Невский ДСК
На Кузнецовском и Невском комбинатах производился первый и наиболее распространенный тип пятиэтажек (каждая четвертая хрущевка в городе относится к этой категории) – 1-507, на жаргоне риэлторов «пятьсот седьмой». Первые дома серии появились в 1956 году. Строились до 1972 года. Материал стен – газобетонные панели.
Кухни от 5,5 (в 1-, 2-комнатных квартирах) до 7 кв. м (в 3-, 4-комнатных). Во всех квартирах санузлы раздельные. В двух- и трехкомнатных квартирах – смежные комнаты. Зато имеется балкон. В наличии просторная кладовка.
Первые два экспериментальных дома 507-й серии были возведены в 1956 году в районе Щемиловки. Самый большой в Петербурге массив из построек серии 1-507 расположен в одном из наиболее дорогих с точки зрения цен на жилье районов – Московском (вдоль Витебской железной дороги).
Среди домов категории «старая панель» эта серия считается наиболее качественной. Здесь добротная оконная «столярка», паркет в комнатах. Внутренние инженерные сети, разумеется, устарели, но они поддаются ремонту или могут быть полностью заменены.
В среднем стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире серии 1-507 сегодня составляет 78 тыс. руб.
Серия 1-335, Полюстровский ДСК
Эти пятиэтажки собирались из «облегченного» керамзитобетона с минераловатным утеплением.
Однако очень скоро выяснилось, что для наших погодных условий легкая «триста тридцать пятая» неприемлема. Поэтому начавшееся в 1959 году производство было в 1966 году приостановлено.
Экспериментальной площадкой для отработки этого типа хрущевок стал Калининский район Ленинграда, поэтому их основная «среда обитания» – Гражданка.
Фасады домов данной серии отделаны мелкой керамической плиткой (в основном, в сине-голубых тонах). Это делает их значительно более привлекательными внешне, но внутри такой же минимализм, как в любой хрущевке.
«Базовые» планировки квартир в домах серии 1-335 (четыре односторонние квартиры на этаже) очень похожи на те, что применены в 507-й серии. Здесь также есть балконы и довольно большие кладовки. Однако в 1-335 санузлы во всех квартирах смежные, а внутриквартирные перегородки толщиной в несколько сантиметров не позволяют повесить ни тяжелые книжные полки, ни кухонные шкафы.
В среднем стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире дома серии 1-335 сегодня составляет 82 тыс. руб.
Серия ОД, Обуховский ДСК
До 1963 года этот комбинат производил панельные пятиэтажки серии ОД. Материал панелей – тот же керамзитобетон, что и у серии 1-335. Основное поле деятельности комбината – Невский и Фрунзенский районы.
По теплопотерям дома серии ОД «конкурируют» только с 1-335. Причем часто проигрывают даже им.
Здесь также тесные совмещенные санузлы площадью около 2 кв. м, 5-метровые кухни. Причем толщина перегородок в них всего 4 сантиметра. О сколько-то ощутимой звукоизоляции внутри квартиры (между кухней и комнатами) говорить не приходится.
В среднем стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире дома серии ОД сегодня составляет 80 тыс. руб.
Серия ГИ, Автовский ДСК
Дома этой серии строились с 1959 до 1968 года. Наружные стены выполнены из легких газобетонных панелей. Стены ничем не декорировались – просто окрашенные плиты. Балконов нет.
Как нет одно- и двухкомнатных квартир.
Типовая 3-х комнатная квартира: две спальни (6 и 9 кв. м), гостиная (15 кв. м), совмещенный санузел – 2,2 кв. м, прихожая со встроенным шкафом и кухня (5,5 кв. м), общая площадь около 43 кв. м. Вход на кухню из общей комнаты – гостиной. Потолки в санузлах всего 2,3 м. Планировка четырехкомнатной квартиры ничем не отличается от трехкомнатной.
Большая часть таких домов находится в Кировском, Московском и Красносельском районах.
Недостатком этой серии является то, что зимой в домах слишком холодно, а летом – очень жарко, следовательно, необходимо утепление наружных стен. Однако с момента принятия постановления «О Региональной программе реконструкции жилых домов первых массовых серий» (2000 год) в Петербурге необходимой санации было подвергнуто лишь несколько зданий серии ГИ. Характерный пример – дома № 34, 36 на ул. Червонного Казачества. Они были санированы без расселения жильцов. Стены утеплены и декорированы, «столярка» заменена на металлопластик, полностью заменена сантехразводка.
Следует отметить, что в стройматериалах, из которых собирались дома серии ГИ, отмечено значительное содержание небезопасного для здоровья асбеста.
В среднем стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире дома серии ГИ сегодня составляет 80 тыс. руб.
Панель идет в рост
С начала 70-х годов в стране начался второй этап индустриального домостроения. Панельные дома начали расти ввысь – от пятиэтажек комбинаты перешли к возведению 9-, 12-, 15-этажных домов. Эти здания, по принадлежности к очередной исторической эпохе, сегодня называют брежневками. Но, в отличие от хрущевок, жилье постройки 70-х – начала 80-х годов гораздо более «разношерстное». Одни серии брежневок сегодня считаются добротным и комфортным жильем, другие не котируются совершенно. Так, например, квартира в «корабле» зачастую оценивается ниже, чем квартира в пятиэтажке серии ГИ.
Технологии сборки, материалы стен, планировки многих серий брежневок можно считать морально устаревшими. Поэтому риэлторы относят их к категории «старая панель», так же, как и хрущевки.
Среди них серия 1-ЛГ-600 (упомянутый «корабль»), серия 1-ЛГ-504 и ряд их модификаций.
Источник: Бюллетень недвижимости, автор: Вячеслав Березниченко
Свежие комментарии