Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» принят в 2005 году. Сегодня в Петербурге в соответствии с ним работают меньше десятка застройщиков. Документ неоднократно редактировался, готовятся новые поправки. О том, нужен ли такой закон вообще, как он повлиял на рынок и какие проблемы порождает, рассуждали участники «круглого стола», организованного «НП».
Поправки к коррективам
Алексей БЕЛОУСОВ:
– Наша Ассоциация провела опрос крупнейших за-стройщиков города. По результатам мониторинга, из-за введения 214-го ФЗ строительный комплекс недополучил примерно 15% инвестиций. Одна из причин — использование обходных схем. Это очень серьезные потери.
Мы подготовили поправки к этому документу, передали их Борису Грызлову и рассчитываем, что их рассмотрит Дума пятого созыва. В первую очередь поправки рассчитаны на восстановление баланса между интересами дольщиков и строительных компаний.
Например, мы предлагаем рассчитывать размер неустойки не от всей суммы договора, а исходя из тех средств, которые дольщики реально заплатили. Кроме того, мы считаем: когда ввод объекта задерживается из-за действий или бездействия органов государственной власти, сроки начала выплат неустойки должны продлеваться.
Строители не могут предусмотреть, что изменятся нормативно-правовые акты и придется корректировать разрешительную документацию. Надо учесть и прочий форс-мажор. Мы хотели бы прописать снижение размеров неустойки для случаев, не связанных с нецелевым использованием средств строителями.
Например, когда задержка произошла по вине поставщиков, которые получили деньги, но не привезли материалы вовремя.
Сейчас закон предусматривает единый гарантийный срок на здание. Но для несущих конструкций и для обоев они не могут быть одинаковыми. На наш взгляд, дольщикам предоставляется несколько завышенный объем информации, которая на самом деле является коммерческой тайной.
Граждане должны ее получать из органов государственной власти в тех объемах, которые были предоставлены ведомствам в ходе подготовки проектной документации.
Вопрос из зала:
– Будет ли предусмотрена компенсация для добросовестных дольщиков, если они не смогут получить ни квартиру, ни деньги?
Алексей БЕЛОУСОВ:
– В нашей Ассоциации ни одного случая банкротства не было. Этим вопросом могли бы заняться ассоциации, объединяющие более мелкие компании. Сейчас стоит говорить о механизмах, предусмотренных законом о саморегулируемых организациях. Рамочный закон о СРО принят. Теперь для создания в строительстве объединений с компенсационным фондом юридических препятствий нет.
Кроме того, в плане работы Госдумы на январь 2008 года стоят поправки к закону о лицензировании и к другим актам, в частности законопроекту В. Плескачевского о саморегулировании в строительстве.
Эти документы поясняют, как создаются компенсационные фонды, как будет проходить страхование в строительстве и т.д.
Вопрос из зала:
– Сколько компаний начнут работать по 214-му ФЗ с принятием этих поправок?
Алексей БЕЛОУСОВ:
– Пока у крупных компаний большой запас начатых проектов, позволяющий им работать по-старому. Фирмы переходят на вексельные и другие схемы, поскольку в действующей редакции закон может привести к банкротству даже устойчивых и надежных игроков рынка. Надеюсь, если поправки примут, мы будем говорить о десятках компаний, работающих в соответствии с 214-м законом.
Контроль за надзором
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Мы попытались проанализировать типовые договоры, которые фирмы предлагают на своих сайтах. Взяли наугад.
У «Петротреста» договор оформляется «в соответствии с действующим законодательством об инвестиционной деятельности», у компании «ГДСК» по части объектов предметом договора является «инвестиционная деятельность», у компании «М-Индустрия» предусмотрена «совместная деятельность по инвестированию строительства жилого дома».
Полагаю, что у других крупнейших застройщиков заключается предварительный договор. По факту 214-й закон в договорной базе — экзотика…
Александр МЕДЕНЦЕВ:
– Наше управление создано в мае 2007-го. Оказалось, что не столь важно контролировать защищенность дольщиков по 214-му закону. В первую очередь надо разобраться с дольщиками, которые пострадали до его введения.
Для этого нужно организовать совместную работу двух городских комиссий. Одна, возглавляемая вице-губернатором Александром Вахмистровым, занимается замороженными или брошенными объектами.
Вторая, под руководством вице-губернатора Людмилы Косткиной, должна решить вопросы с гражданами, у которых на сегодня практически ничего не осталось: у них нет решения судов или они не признаны потерпевшими и не знают, куда идти. Им мы оказываем содействие в первую очередь.
Управление провело мониторинг, чтобы определить, сколько компаний работает в городе, сколько из них применяет 214-й закон, сколько получили разрешение на производство работ после 1 апреля 2005 года.
Строят около 340 фирм. В каждую мы направили обращение с просьбой предоставить сведения. По этому реестру мы могли бы в режиме он-лайн четко знать, какая компания, на какой стадии строительства находится и какие применяет схемы, договоры и т. д. Ответили 150 фирм.
Из них семь указали, что действуют в соответствии с 214-м ФЗ. Пять уже присылают нам ежеквартальные отчеты. До конца года мы намерены получить четкую картину: какие компании работают на рынке, каков объем жилья, возводимого с использованием средств дольщиков и без них.
Если фирмы не используют эти деньги, то они вне поля нашего зрения. Остальным же предложено направить в наше управление типовые формы договоров. Мы проведем правовую экспертизу и, если окажется, что применяемая схема ущемляет права дольщиков, будем защищать их интересы.
Пока в комитет не поступило ни одного обращения или жалобы от дольщиков по объектам, строительство которых началось после 1 апреля 2005 года.
У нас была встреча с коллегами из Самары, где проходило выездное совещание московских юридических кругов. Там давалась ссылка на позицию Верховного суда: при судебных разбирательствах по договорам, имеющим признаки ДДУ (они могут называться как угодно), признавать их таковыми и в полной мере применять 214-й ФЗ.
Теперь о реестре. Мы выявили 54 проблемных объекта. По большинству из них уже приняты решения, которые выполняются в рабочем порядке. На контроле губернатора, вице-губернатора и комитета осталось пять объектов. Реестр обманутых дольщиков ведется. В него попадают те, кто принес в комитет соответствующие документы. Сегодня в этом списке 675 человек.
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Мы несколько раз пытались сформулировать критерии, по которым можно объединять обманутых дольщиков. Не получается, к сожалению. Человек, который продал единственную квартиру, вложился в стройку, живет теперь в машине, — обманутый дольщик. Человек, который купил семь лет назад по $300 за «квадрат» пять квартир, а теперь говорит: «Мне не нужны деньги, отдайте мне пять квартир», — тоже обманутый дольщик. Вряд ли город может подходить к ним одинаково. Можно признавать обманутым только того, у кого есть на руках соответствующее решение суда. Не будем говорить о том, правильно ли это или нет. Просто подход напрямую не применим.
Сейчас в строительстве есть еще два существенных риска. В строительную компанию может прийти прокурор и заявить: «Вы нарушаете закон. Привлекать средства граждан можно либо по ДДУ, либо через жилищно-накопительные кооперативы, а у вас — третья схема». Дальше идет предписание суда, фирма оказывается на грани банкротства. Такой вариант исключить нельзя.
И второй случай. Фирма заключает договор соинвестирования, предварительной продажи или приобретения векселя. При возникновении конфликта с дольщиком фирме в суде объясняют: какой бы договор ни заключали, рассматривается дело по положениям 214-го закона, с компенсацией за использование чужих средств, со всеми прочими предусмотренными там прелестями. Это тоже риск.
Какова сегодняшняя правоприменительная практика?
Андрей ГУРИШЕВ:
– Наше управление подключается, когда нарушение прав долевого строительства переходит из разряда гражданско-правовых отношений в разряд уголовно-правовых, когда есть факты или сообщения о совершаемом или совершенном преступлении. В области долевого строительства у прокуратуры есть два основных направления.
Первое — общий надзор за соблюдением федерального законодательства. Сотрудники прокуратуры проводят плановые проверки строительных организаций, выявляют нарушения, по факту которых принимаются меры прокурорского реагирования. Кроме того, сотрудники прокуратуры участвуют в работе комиссий, которые были уже названы. Об уголовно-правовой составляющей вопроса.
Мы ведем мониторинг материалов проверок и уголовных дел. По некоторым объектам возбуждалось по несколько сотен уголовных дел (по обращениям каждого дольщика), затем они объединялись в одно. С учетом объединенных сегодня у нас 29 уголовных дел по факту нарушения прав участников долевого строительства. Десять уже направлено в суд.
По ряду дел есть обвинительные приговоры. Шесть дел находится в производстве и четыре приостановлены по разным основаниям (например, ведется розыск обвиняемых).
Наиболее характерное мошенничество, которое выявлено при расследовании, заключается в противоправном изъятии денег у дольщиков для их дальнейшего хищения. Обычно граждан заманивают более низкими, чем в среднем по городу, ценами. При заключении двусторонних договоров, как правило, скрывается факт обременения на конкретные квартиры со стороны третьих лиц. Как следствие — двойные, тройные продажи и т.д.
Схемы «криминального банкротства» присутствуют, но не настолько распространены. Расследуется три или четыре таких дела.
Серьезных проблем с нарушениями прав дольщиков со времени вступления 214-го ФЗ в силу мы не наблюдаем. По всем уголовным делам, которые сейчас возбуждены и расследуются, преступления совершены до 1 апреля 2005 года. Мы считаем, что закон создает определенный барьер для преступных проявлений.
Сергей ДУМЦЕВ:
– Сегодня надо говорить не о криминальных банкротствах, а о так называемых легальных схемах ухода от ответственности с использованием банкротства. Сегодня факт преднамеренного банкротства проверяет внешний управляющий. Когда-нибудь органы прокуратуры или УБЭП начнут контролировать эти вопросы?
Пока от дольщиков, которые заявляют об этих нарушениях, требуют уйму документов, но реальной работы не видно.
Андрей ГУРИШЕВ:
– Общий порядок таков: арбитражный управляющий дает заключение о наличии или отсутствии признаков преднамеренного банкротства. Это заключение — сигнал для правоохранительных органов о необходимости проверки. По результатам проверки может быть возбуждено уголовное дело.
Первопроходцы и обходчики
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Вернемся к исполнению 214-го ФЗ. В городе все же есть компании, которые по нему работают…
Игорь БАЛЛАНДОВИЧ:
– Наша компания первой на Северо-Западе начала работать по 214-му ФЗ. Совместно с ФРС мы разработали форму договора долевого участия. В принципе, было бы хорошо, если б это сделал законодатель.
Первый договор заключили в мае 2006-го. Мы взяли на себя регистрацию. Регистрация одного договора в ФРС обойдется застройщику в 3700 рублей. Плюс дополнительные затраты на оформление документации.
Надо сдавать уйму дополнительных бумаг, еже-квартальную отчетность, каждый квартал печатать измененную декларацию и т.д. Сегодня по нашему комплексу заключено и зарегистрировано ФРС 90 договоров по квартирам и 60 — по нежилым помещениям.
До выхода 214-го законы слабо защищали дольщиков в случае каких-то преднамеренных действий со стороны застройщиков. 214-й закон очень слабо защищает права застройщика. Плохо прописана ответственность за срыв сроков государственными организациями.
При этом ответственность застройщика регламентирована полностью: штрафные санкции, проценты. Но ведь срыв сроков может наступить и не по вине девелопера. Есть проблемы с электричеством, с водой, есть определенные трудности с органами власти.
Плохо прописана ситуация, когда дольщик нарушает договор и не оплачивает следующий взнос. Что делать застройщику? Судебный процесс может затянуться на неопределенный срок, а квартиру, зарегистрированную в ФРС, продавать нельзя.
Закон сырой, но он и не мог получиться завершенным, потому что это первая попытка.
Дмитрий СИНОЧКИН:
– По всем социологическим исследованиям для покупателя критически важным фактором является цена. Фирма, работающая по 214-му, будет не в выгодном положении. Они больше времени будут тратить на юристов, и они попадают на санкции при нарушении сроков. И вряд ли захочется рисковать и судиться с «Ленэнерго». Но есть и другие схемы…
Александр ПОГОДИН:
– Мы строим как раз по другой схеме, но наши объекты, которые мы сейчас начинаем, не противоречат 214-му закону.
Один из его минусов в том, что гражданин, даже если очень захочет, не сможет инвестировать в ранний этап проектирования и строительства. Наш кооператив «Шуваловские высоты» — юридическое лицо, которое заключило договор инвестирования с компанией. Он привлекает пайщиков, которые, приобретая паи в кооперативе, в дальнейшем получают квартиру.
При этой схеме можно застраховать свои риски, причем услуга бесплатна. Второе. Мы работаем с банком, который предоставляет ипотечные программы для наших пайщиков. Ни один банк, не проверив схему, не даст кредит, а страховая компания не станет заключать договор, если она не уверена в партнере.
Екатерина НЕМЧЕНКО:
– Мы заключаем с гражданами договор об инвестиционной деятельности только на двух объектах, строительство которых началось еще до вступления закона в силу. На всех остальных мы заключаем договоры долевого участия в соответствии с 214-м ФЗ.
При больших объемах строительства это выливается в серьезные проблемы. Например, ипотека. Банки неохотно рассматривали стройки, которые ведутся в соответствии с законом. И только после принятия ряда поправок они стали более лояльны.
Если раньше на заключение договора с дольщиком уходило порядка часа, то сейчас граждане проводят в нашем офисе как минимум день. Необходима уйма документов, например согласие от супруга (чего раньше не требовалось), всевозможные доверенности и т.д.
Обязательное посещение ФРС для регистрации договора: пока это не сделано, застройщик не имеет права принимать ни копейки. У нас по этой схеме заключено порядка 1500 договоров. Регистрация, как правило, затягивается, и застройщик получает деньги позже, чем рассчитывал, — финансовые потоки очень сложно прогнозировать и планировать. Да и дольщики нервничают. Мы объясняем, что это не наша вина, но имеем бледный вид.
Работая по этой схеме, мы имеем дополнительные трудозатраты, дольщик несет дополнительные финансовые потери, связанные с нотариальной регистрацией.
Вопрос из зала:
– Зачем вам все это?
Екатерина НЕМЧЕНКО:
– Это единственно возможный для нас путь, потому что мы должны соблюдать законы.
Сергей МУСАКОВ:
– Закон устанавливает правоотношения в схеме долевого участия, форму финансирования строительства. Наша компания не очень большие объекты (до 20 000-25 000 кв.м) может построить на свои деньги. Но если можно получить средства сейчас, зачем это откладывать на 2-2,5 года?
Почему нельзя реализовать квартиру? Потому что нет собственности, значит, и купли-продажи нет. Естественно, что заключается предварительный договор купли-продажи. С точки зрения любого закона и практики это нормально. Практически каждая вторая сделка в городе проходит с предварительным договором купли-продажи.
Больше знаешь — лучше спишь…
Леонид МЕДВЕДЕВ:
– Закон не защищает дольщиков от главных проблем: недостроя, долгостроя, банкротства застройщиков. Он упорядочил процедуру заключения и расторжения договора, возврата денег со штрафами. Необходимо повышать правовую грамотность населения, юридическую культуру.
Нужна единая база, где дольщик мог бы получить информацию о том или ином объекте до внесения денег. Не важно, по какому договору он их вложит: предварительному или долевому. Важно знать, есть ли разрешение на строительство, есть ли основания для использования участка, как застройщик выполняет инвестиционные условия и т.д.
Такая информация могла бы уберечь многих дольщиков от проблем. У нас такая база сформирована, и наши клиенты ею пользуются.
Юрий ГРУДИН:
– За месяц мы получаем около 200 письменных обращений. Из них примерно половина касается долевого участия. Введением 214-го закона преследовалась благая цель — защитить граждан, но произошло обратное: добропорядочные застройщики перешли на «серые» схемы, предварительные договоры и ЖСК. Это увеличило риски дольщиков.
О практике работы (в том числе и судебной) можно будет говорить, когда примут поправки и закон станет применяться массово.
Дмитрий ЩУПАНОВСКИЙ:
– Дольщику важно в оговоренные сроки получить оплаченное им жилье. Физическое лицо, покупая квартиру, никаких рисков нести не должно. Лично я убежден, что долевое строительство не нужно. В банках денег достаточно, кредиты предоставляются, и пора прекратить продавать воздух за забором. Нет конкретного объекта — значит, и продавать его нельзя, и к этому, я считаю, мы должны прийти. Инвестиционную деятельность я никоим образом не отрицаю. Но ее цель — получение прибыли, а не квартиры.
214-й закон существенно осложнил жизнь застройщикам, которые пытаются его выполнять. Но и права дольщиков в этих компаниях, естественно, защищены лучше, чем при «серых» схемах.
Необходимы разумные правила игры, которые могут соблюдать все. Изменения в закон, конечно, надо вносить, но я, например, пока не помню, чтобы хотя б один дольщик необоснованно обогатился за счет строительной компании. В общем, хотелось, чтобы большинство рисков при строительстве жилья осталось у застройщика и у правительства.
Сергей ДУМЦЕВ:
– Откуда вообще взялся обманутый дольщик? В постановлении правительства, разрешающем строительство [на Гражданском, 107], есть пункт: инвестору за счет собственных средств решить все имущественно-правовые вопросы, связанные с реализацией проекта. Мы целый год добивались его исключения. Любой застройщик решает этот вопрос по-своему, как ему выгодно. Отсюда появляются двойные продажи, отсюда появляется обманутый дольщик, которого «кидают» законным образом.
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Мы надеемся, что поправки в закон, которые сбалансируют интересы застройщика и дольщика, будут внесены и приняты в весеннюю сессию. Если слишком жесткие законодательные ограничения будут сдерживать строителей, жилья будет возводиться меньше, цены на него будут выше, и вряд ли это в интересах тех же самых дольщиков.
Пока наше законодательство не стимулирует строителей. Правоохранительные органы и прокуратура могут бороться и борются с мошенниками. Но лишь в редких случаях по уголовному делу удается добиться возмещения ущерба.
Соблюдение законов опирается на два главных фактора: либо его выгодно соблюдать, либо его страшно не соблюдать. У нас пока ни то ни другое. Соблюдать закон не выгодно — это дольше и дороже. А не соблюдать — не страшно.
Участники «круглого стола»
Алексей БЕЛОУСОВ,
генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»
Александр МЕДЕНЦЕВ,
начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству
Андрей ГУРИШЕВ,
начальник управления по надзору за процессуальной деятельностью органов внутренних дел и юстиции Прокуратуры Петербурга
Игорь БАЛЛАНДОВИЧ,
генеральный директор ООО «Балтинвестстрой»
Александр ПОГОДИН,
генеральный директор компании «Пионер»
Екатерина НЕМЧЕНКО,
заместитель генерального директора по недвижимости и маркетингу ООО «Городская ДомоСтроительная Компания»
Сергей МУСАКОВ,
заместитель директора по экономике ЗАО «М-Индустрия»
Юрий ГРУДИН,
председатель Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости СПб и ЛО
Дмитрий ЩУПАНОВСКИЙ,
председатель Регионального центра обманутых дольщиков
Сергей ДУМЦЕВ,
представитель некоммерческого партнерства «Гражданский, 107»
Дмитрий СИНОЧКИН,
шеф- редактор «НП», модератор
Источник: Недвижимость и строительство
Свежие комментарии