С развитием и структуризацией рынка ипотеки потребителю становится все труднее на нем ориентироваться. А потому неудивительно, что услуги нарождающегося в Поволжье института ипотечных брокеров пользуются все большим спросом
К концу 2006 года ипотечные брокеры завоевали в совокупности около 20% доли отечественного рынка ипотеки по количеству привлеченных клиентов, а к текущему декабрю эта цифра выросла до 40%. Кажется странным, что посредническая организация смогла добиться подобной популярности. На деле оказывается, что ее деятельность — абсолютный плюс, играющий на руку и риэлторам, и банкам, и конечному потребителю, а действительная странность заключается в том, что она до сих пор не оформлена законодательно.
В функции ипотечного брокера входит анализ кредитной истории заемщика, подбор оптимальной кредитной программы, исходя из его финансовых условий и предпочтений, полное сопровождение сделки до момента получения кредита и при необходимости — поиск подходящего объекта кредитования (недвижимости).
Между страхом и знанием
В самостоятельный институт ипотечный брокеридж оформился лишь в 2005 году — в период расцвета ипотечного рынка. Все закономерно: до появления многочисленных и действительно разных по содержанию программ необходимости в нем не было, как не был нужен стилист при тотальном дефиците модной одежды. «Чтобы ориентироваться во всех тонкостях представленных на рынке ипотечных продуктов, знать о вновь появившихся и закрытых программах, обладать навыками оперативного поиска объекта кредитования и его оформления согласно критериям кредитора и заемщика, на этом рынке нужно присутствовать постоянно», — подчеркивает генеральный директор самарской риэлторской компании «Центр недвижимости» Лариса Чарикова.
С ней согласна Мария Беляева, директор правового центра риэлторского агентства «Спектр недвижимости» (Самара). «С использованием кредитных схем сейчас приобретается каждая вторая квартира, но многие пока еще очень осторожно подходят к вопросу покупки жилья в долг, — отмечает она. — Чтобы придать им уверенность, брокеры и нужны: они владеют профессиональными знаниями в области недвижимости, страхования, оценки, ипотечного кредитования, знакомы с практикой судебных разбирательств, связанных с регистрацией прав на имущество, и имеют личные контакты с кредиторами».
Даже если клиент четко представляет кредитную схему, которая ему нужна, он далеко не всегда располагает полной информацией о том, в каких банках она есть и чем различаются условия ее предоставления. «Для каждой категории — молодых семей, заемщиков с документально подтвержденным доходом, желающих приобрести жилье в новостройках или на вторичном рынке, ориентированных на плавающую ставку или срок погашения — банки предлагают несколько ипотечных программ, — поясняет Мария Беляева. — И клиент, даже определившись с основным требованием к кредиту, встает перед выбором, что предпочесть: максимальный срок кредитования, низкую процентную ставку или минимальный первоначальный взнос».
Привлечение специалиста дает уверенность в принятом решении и гарантирует от таких последствий, которые могли бы стать для заемщика неприятным сюрпризом. Есть и другие преимущества. «Сам процесс — от решения взять кредит до его фактического получения — при участии ипотечных брокеров ускоряется как минимум в два раза», — сообщает Дмитрий Воропаев, директор самарской компании «Ипотека-риэлт», структуры Самарского областного фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ), оказывающей в том числе и брокерские услуги. Не будем забывать и о том, что ипотека дает возможность выгодно использовать рост цен на недвижимость. «К концу срока выплат за квартиру, которую вы приобрели в кредит сроком на 15 лет, ее реальная стоимость может быть выше внесенной суммы даже с учетом процентов, если срок кредита и процентная ставка подобраны правильно», — отмечает Мария Беляева.
Между деньгами и товаром
Интересны брокеры и другим участникам ипотечной схемы — банкам и риэлторам. И тем, и другим они обеспечивают продажи. Нередко потенциальные заемщики, ознакомившись с условиями нескольких финансовых организаций или получив отрицательный ответ в одной из них, вообще отказываются от покупки квартиры. По словам Ларисы Чариковой, из общего числа людей, самостоятельно обратившихся за ипотекой в банк, лишь 30% добиваются желаемого результата, остальные растворяются на рынке. При посредничестве брокеров более 90% клиентов не только получают положительное решение о выдаче кредита, но и реально покупают жилье.
Есть и встречная статистика. «С участием брокера эффективность работы кредитного инспектора существенно повышается, так как в банк направляется только тот клиент, который отвечает его условиям, — утверждает Мария Беляева. — Если по самостоятельно поданным заявкам положительное решение принимается лишь в 10 процентах случаев, то при посредничестве грамотного консультанта одобряется не менее половины запросов».
В целом брокеры сегодня обеспечивают 25−60% банковских продаж по ипотеке. Кроме того, они позволяют снизить затраты на рекламу, первичные консультации и формирование кредитных досье. «Банк, по сути, делегирует брокерам часть работы по предварительной квалификации кредитных заявок, выбору наиболее подходящего продукта из ассортиментного ряда и формированию основных заявительных документов», — рассказывает глава самарского представительства Городского ипотечного банка Елена Битяй.
Между реальным и идеальным
При таком раскладе услуги ипотечных брокеров вроде бы должны оплачивать кредитные организации. Пока же им платят клиенты-заемщики, и немало — прайс, действующий на ипотечном рынке Поволжья, начинается от 10 тысяч рублей. Банки такое положение более чем устраивает: они наперебой говорят о том, что вознаграждение, получаемое от финансистов, повлияет, во-первых, на объективность брокеров и, во-вторых, на стоимость банковских услуг. «Мы же должны будем компенсировать свои издержки, — говорит один из игроков. — Значит, придется включать их в стоимость продуктов, то есть повышать ставки по ипотечным программам».
Однако, по мнению заместителя председателя правления банка «Хоум Кредит» Владимира Гасяка, время, когда кредиторы начнут отчислять брокерам комиссионные, уже не за горами: «Этот рынок у нас только формируется, а потому единая для всех схема, кто кому должен платить, еще не отработана. На Западе услуги брокеров оплачивают исключительно банки, а значит, и мы со временем к этому придем».
Другой пока не проработанный аспект — независимость ипотечных консультантов. «В некоторых странах (например, в США) брокеры и риэлторы законодательно разведены, это отдельные участники рынка с разной мотивацией и правовым регулированием, — утверждает Елена Битяй. — В других государствах (например, в Германии) мы видим практически полное совмещение их функций. В России сосуществуют оба варианта, а что получится в итоге, покажет рынок». Заметим, что «совмещенная модель» у нас встречается гораздо чаще раздельной. Такой вариант блемы, связанные с покупкой жилья, в одном месте, но он лоббирует интересы конкретного продавца, что не всегда выгодно клиенту. Правда, если ответственность и компетентность брокера, являющегося сотрудником риэлторской компании, подтверждена репутацией и статусом последней, то профессионализм и исполнительность независимых брокеров никем не гарантированы. Их должны контролировать специальные органы (разрабатывающие нормы работы, следящие за их соблюдением, выдающие лицензии и т. п.), которых в нашей стране пока нет.
Между диким рынком и законом
Перспективы ипотечного брокериджа участники рынка недвижимости оценивают высоко: рынок развивается, появляется все больше разнообразных продуктов и направлений, а информированность потребителей по-прежнему низка. Кроме того, с брокерами работают далеко не все кредитные организации. «Нам поступало совсем немного партнерских предложений сомнительного характера, на которые мы не сочли возможным согласиться», — комментирует эту ситуацию начальник отдела потребительского кредитования нижегородского НБД-банка Михаил Лебедев.
Хороший потенциал существует в уже упомянутом секторе независимых консультантов, но для этого нужно серьезно озаботиться проработкой правовых аспектов. «Регулирования деятельности ипотечных брокеров в России на уровне законодательства сегодня нет, — сообщает Елена Битяй. — А потому назвать себя ипотечным брокером может любой участник рынка — как физическое, так и юридическое лицо». Это ведет к появлению так называемых «черных маклеров» — мошенников, не соблюдающих интересы клиентов.
Но даже добросовестные брокеры отнюдь не горят желанием подпасть под букву закона: это означает лицензирование, проверки и предписания надзорных органов, членские взносы в саморегулирующие организации и прочие хлопоты и расходы.
Тем не менее, в России уже создана национальная Лига сертифицированных ипотечных брокеров, одним из партнеров которой является СОФЖИ. «Мы получили предложение о сотрудничестве еще в 2006 году, — рассказывает исполнительный директор этого фонда Дания Вагапова. — Понимая нужность такой профессии, как ипотечный брокер, мы совместно с Лигой сформировали систему подготовки специалистов, партнерами которой стали уже 19 банков Самарской области».
Таким образом, первые шаги к упорядочению ипотечного брокериджа сделаны. С развитием законодательной базы банки, возможно, станут платить своим посредникам комиссионные, а те обретут независимость и смогут документально подтверждать качество своих услуг. Главное, чтобы все участники честно разделили не только прибыль от работы финансовых «наводчиков», но и затраты на нее, а не возложили последние на заемщика в виде повышенных процентных ставок, риэлторских комиссионных и брокерских вознаграждений.
Источник: Эксперт, автор: Юлия Ваулина
Свежие комментарии