Проценты, акции, закладные, ставки — каждому из нас сегодня известны эти неотъемлемые составляющие «доступной ипотеки», которая, впрочем, содержит больше вопросов, чем ответов. Самый главный вопрос: ипотека — это кабала на полжизни или долгожданный зигзаг удачи?
Кредиты на виражах
Сростом цен на квадратный метр жилья ипотека шаг за шагом становилась, с одной стороны, все недоступнее, с другой — все более необходимой. Кредиторы и брокеры, развертывая масштабные программы по привлечению клиентов в отделы ипотечного кредитования, подсчитали, что среднестатистическому заемщику для получения кредита необходимо подтвердить ежемесячный доход в размере не менее 80 тысяч рублей на семью.
Кроме того, для получения займа на жилье желательно быть молодым, здоровым, официально оформленным на последнем месте работы не менее полугода, при этом оставаться не только «белым», но и абсолютно «пушистым» перед налоговиками. Наконец, необходимо трезво отдавать себе отчет в количестве процентов, которые придется переплатить за удовольствие жить в собственной квартире.
Однако, как бы безрадостно не выглядела картина на первый взгляд, для абсолютного большинства наших сограждан переезд в новое жилье возможен только с помощью заемных средств.
Брокеры или банки?
За два года активного развития ипотечных программ и гонки валютно-рублевых ставок на ринге ипотечного кредитования появились очевидные фавориты и лидеры. В Петербурге тройку первенства по количеству выданных кредитов возглавляют Абсолют банк, ВТБ24 и банк «КИТ-финанс». За «передовиками» уверенным шагом следуют Городской ипотечный банк, Банк Москвы, «ДельтаКредит», Сбербанк России.
Сразу за ними шествуют брокерские ипотечные компании (де-юре партнеры банков, а де-факто посредники), владеющие кредитными продуктами на рынке. И хотя профессия «ипотечный брокер» появилась в России всего три-четыре года назад, каждое мало-мальски солидное агентство недвижимости считает своим долгом открыть отдел ипотечного кредитования.
По данным Ассоциации банков Северо-Запада, на сентябрь 2007 года в Петербурге аккредитовано 130 сертифицированных ипотечных брокеров. Наличие сертификата подтверждает профессиональный уровень брокера и наличие у него прямых контактов с банками.
На практике функция ипотечного брокера как финансового консультанта уходит на второй план, сегодня брокер — это, скорее, проводник между банком и заемщиком, который помогает клиенту сэкономить время и силы на сбор документов и поиск банка с наиболее выгодной для конкретной ситуации кредитной программой.
– Зарплату можно «поднатянуть» с помощью созаемщиков, — полагают многие из ипотечных консультантов, — а стаж работы «нарисовать». Но все это возможно только в том случае, если человеку под силу тянуть ежемесячный платеж в десятки тысяч рублей. Если сумма не пугает, кредит на квартиру такому клиенту брокер всегда поможет взять.
Миллиарды взаймы
В то время как аналитики «мониторят» рынок и разбираются в терминах, народ ввел в обиход новое устойчивое выражение русского языка — «подсесть на ипотеку». Только во втором квартале 2007 года наши соотечественники успели взять ипотечных кредитов на сумму свыше 120,8 млрд руб. За текущий год в Петербурге и Ленинградской области более 80 банков выдали 5,5 тысяч кредитов.
Большинство россиян, согласно результатам опроса Фонда «Общественное мнение» (ФОМ), исключают возможность приобретения жилья с помощью ипотеки, хотя не менее половины семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Интересно, что взять ипотечный кредит предпочли бы только 16% жителей нашей страны.
По данным ФОМ, 19% россиян полагают, что должны самостоятельно накопить на квартиру, 11% взяли бы потребительский кредит в банке, 5% хотят получить ссуду на работе или продать имущество (дачу, машину, квартиру) и 3% «по старинке» заняли бы деньги у друзей и знакомых.
Дать объективную оценку ситуации, которая сложилась на рынке ипотечного кредитования в двух столицах, готов заместитель председателя правления ООО «Городской ипотечный банк» Игорь Жигунов: – Исследования показывают, что запросы и ожидания граждан относительно ипотечных программ очень разнообразны.
Одним категориям клиентов важно, чтобы банк предоставил кредит с максимальным соотношением кредит/залог (не имеют первоначального взноса), другим — важен длительный срок кредитования (для увеличения максимальной суммы кредита и уменьшения ежемесячного платежа), третьим — учесть доход, который невозможно документально подтвердить, и т.д.
Таким образом, чем больше будет представлено на рынке разнообразных банковских ипотечных продуктов, ориентированных на различные сегменты потребителя, тем большее количество запросов клиентов будет удовлетворено.
По словам И. Жигунова, сегодня процентные ставки по ипотеке отражают показатели мировых финансовых рынков. На доступность кредита влияет не только ставка, но и целый ряд факторов: увеличение объемов строительства, рост доходов населения, появление новых программ банковского кредитования.
– Потенциал рынка ипотечного кредитования в РФ колоссален. На сегодня объем задолженности по жилищной ипотеке не превышает 2% ВВП. В ближайшие 3-5 лет этот показатель вполне может достичь 10-15% ВВП, а ежегодный прирост объемов кредитования составит не менее 70-90% в ближайшие год-два и не менее 50-60% в последующие 2-3 года.
Активно будет формироваться рынок ипотеки загородных объектов, коммерческой ипотеки. Вполне можно полагать, что в ближайшие 2-3 года в нашей стране будет формироваться и рынок ипотечных ценных бумаг.
Почему ипотека забуксовала?
Одна из причин ипотечного тайм-аута заключается в том, что зар-платы граждан катастрофически не успевают за ростом цен на недвижимость. У каждого банка существует ограничение в доле платежа по кредиту сообразно расходам заемщика.
Таким образом, если человек зарабатывает 25 000 рублей в месяц, банк принимает во внимание тот факт, что часть этой суммы уйдет на оплату коммунальных платежей, налогов на недвижимость и транспорт, а также на содержание иждивенцев — несовершеннолетних детей или пожилых родителей.
– После американского кризиса в конце августа текущего года, когда банки США забили тревогу о невозвратах по ипотечным кредитам, — комментирует начальник отдела ипотечного кредитования OOO «Инвестиционная компания «Титул» Надежда Жуковская, – многие банки стали более требовательны при проверке платежеспособности новых заемщиков и увеличили сроки рассмотрения заявок.
Уже никто не верит, что цены на ликвидное жилье будут снижаться, в ситуации, когда «доступная» ипотека перестает являться таковой, единственно правильный выход — чтобы работодатели хотя бы «открыли» доходы своих сотрудников. Доступность ипотеки возможна, когда в нашей стране станет «достойной» заработная плата, с регулярными отчислениями в пенсионный фонд и налоговую инспекцию.
Гасить быстрее!
В начале сентября 2007 года ЦБ России впервые раскрыл данные и о том, как возросли обязательства граждан по ипотечным кредитам перед банками. Оказывается, ответственные граждане стараются как можно быстрее погасить ссуды. Искреннее желание людей досрочно сбросить нелегкое бремя снижает прибыли банкиров.
– Многих россиян гнетет, что они должны банку. Банкам приходится растягивать срок, чтобы ежемесячные выплаты заемщиков соответствовали их доходам, — говорит в интервью «Ведомостям» зам. начальника отдела ипотечного кредитования ВТБ24 Вячеслав Шаламов.
Еще одна возможность досрочно и с «малой кровью» расплатиться с банком по ипотечному кредиту — воспользоваться программой рефинансирования. Это позволяет снизить затраты по выплатам за счет перекредитования из одного банка в другой. Услугу предлагают не менее десяти банков Петербурга.
По словам специалистов, система перекредитования — то направление, которое будет активно развиваться в ближайшие годы. Перекредитование позволяет погашать ранее взятый кредит за счет взятия нового в другом банке с более низкой процентной ставкой. Если процентная ставка в выбранном банке хотя бы на три пункта ниже, чем вы платите сейчас (например не 15%, а 12% годовых), то выгодно снизить расходы по выплатам.
Так или иначе, улучшать жилищные условия или ждать подарка c небес, — каждой семье решать самостоятельно. Ясно одно: на государственную жилплощадь и квартиры «очередникам» граждане надеяться уже перестали. Все надежды только на себя. И ипотека — только инструмент, с помощью которого строится новая квартира.
«НК» консультант
Ирина Забродина,
директор Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс.Недвижимость»:
Согласно банковской статистике 8 из 10 заемщиков, изначально желая купить квартиру самостоятельно, в результате все равно прибегают к услугам риэлтора.
Это связано с тем, что ипотечная сделка — не просто покупка квартиры. Провести ее без квалифицированного помощника сложно. В условиях, когда скорость выхода на сделку является одним из важнейших преимуществ ипотечной программы, роль риэлторов очень велика.
Более того, на сегодняшний день, например, банки-партнеры Центра жилищного кредитования «Адвекс» предлагают ряд преференций нашим клиентам: освобождение от комиссионных за рассмотрение заявки на кредит и выдачу кредита, уменьшение процентной ставки за пользование кредитом.
Илья Андреев,
директор по маркетингу и продажам ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга»:
Мы постоянно работаем над тем, чтобы предоставить нашим клиентам возможность приобретать квартиры, используя самые различные ипотечные программы.
Недавно наша корпорация и Абсолют-банк открыли новую программу ипотечного кредитования недвижимости класса de Luxe в «Доме у Моря». Заемщики получат ряд преимуществ при получении кредита.
В частности, при оформлении кредита не требуется его дополнительное обеспечение и поручительство третьих лиц, ставки по кредитам не зависят от вида подтверждения дохода и срока кредитования, срок рассмотрения заявки на получение кредита составляет всего два дня.
Наша корпорация также проводит совместные ипотечные программы со Сбербанком РФ, «Райффайзен Банком», «Москоммерцбанком» и «Газпромбанком».
Источник: Недвижимость и строительство
Свежие комментарии