Рост цен на жилье в Петербурге в 2008 году будет незначительно превышать уровень инфляции. Развитие ипотеки стимулирует удорожание недвижимости, но вывод на рынок проектов-миллионников сдержит рост цен. Таково общее мнение участников конференции для профессионалов в рамках выставки-семинара «Жилищный проект».
В конференции «Анализ текущего состояния и прогноз развития рынка недвижимости и строительства на 2008 год» приняли участие более 300 профессионалов рынка недвижимости. Ведущими мероприятия были декан факультета региональной экономики и управления Государственного инженерно-экономического университета Сергей Максимов и полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в Северо-Западном федеральном округе Павел Созинов. Генеральным спонсором конференции выступил Холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ».
Оппозиционный Петербург
Начальник отдела контроля коллективных инвесторов регионального отделения Федеральной службы по финансовым рынкам в СЗФО Виктор Барилов подвел итоги работы регионального отделения ФСФР на рынке недвижимости и строительства Петербурга.
Он отметил, что требования ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости» полностью соблюдают настоящее время лишь несколько строительных компаний Северной столицы. В отличие от многих других участников российского строительного сообщества, давно использующих положения данного закона в своей работе и не имеющих никаких нареканий со стороны федеральных ведомств. Из крупных регионов России, возможно, только Петербург встал в оппозицию. Большинство петербургских застройщиков считают этот закон не жизнеспособным и поэтому используют обходные схемы продажи строящегося жилья.
Г-н Барилов считает такой подход неправильным и уверен, что в ближайшем будущем тенденция переменится.
Вообще, надо сказать, конференция прошла под знаком подведения итогов завершающегося года и прогнозов на год 2008-й. А, главным вопросом повестки дня стала оценка дальнейшей ценовой динамики на рынке жилья.
Цены и планы
Обзор ценовой ситуации на первичном и вторичном квартирных рынках Петербурга и Ленинградской области, а также прогноз на будущий год дал руководитель информационно-аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. Его доклад увенчался рядом выводов.
Вывод первый: рынок аренды в 2007 году еще раз подтвердил свою независимость от рынка продаж. В среднем рост арендной платы составил 26% за год – этот показатель остается практически неизменным вот уже шесть лет.
Вывод номер два: рост цен за год составил примерно 15%, разница в цене между первичкой и вторичкой по-прежнему составляет около 20%. Наибольшую динамику в 2007 году показали центральные районы города.
Особая статья – увеличение на рынке недвижимости объема заемных средств. По прогнозу г-на Бобашева, в следующем году их доля составит не менее 25–30%. Этот факт, в частности, повлияет и на ценовую динамику.
«В настоящее время цена средней двухкомнатной квартиры составляет от 3,5 до 4 млн руб., — отметил Сергей Бобашев. — В нынешней ситуации роста цен на недвижимость можно говорить о том, что к концу следующего года увеличение стоимости жилья составит порядка 30%. К концу 2008 года нас ждет цена 100–105 тыс. руб. за кв. м».
Заместитель генерального директора ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» Ирина Онищенко также сделала прогнозы на 2008 год. Ее доклад был посвящен анализу спроса и предложения на рынке строящегося жилья. Современное состояние таково: повышенным спросом пользуется кирпично-монолитное домостроение (75%), а доля чистого кирпича неуклонно уменьшается. При этом 46% домов, квартиры в которых предлагают сегодня к продаже застройщики, по мнению покупателей, должны быть сданы государственной комиссии в ближайшее время.
Ажиотаж-2006 и затишье-2007 слегка изменили структуру потребительского спроса на первичке. В предпочтениях покупателей постепенно сокращается доля однокомнатных квартир, но растет спрос на «двушки». Изменения объясняются тем, что, при наблюдающейся сейчас стабилизации цен, значительно сократилось число так называемых спекулянтов. Сегодня основной целью приобретения жилья для подавляющего большинства покупателей является проживание в нем, а не последующая перепродажа.
Другое веяние времени касается выбираемых потребителями способов оплаты. Сегодня уже большинство потенциальных покупателей жилья на «первичке» (по данным ЛенСпецСМУ) намерены воспользоваться ипотечным кредитом – 48%. На рассрочку платежей до окончания строительства рассчитывает 27%, остальные – на ту же рассрочку после принятия дома госкомиссией. Другое дело, что далеко не все желающие получают впоследствии одобрение банков на выдачу кредита и пополняют две другие категории. В то же время интересно отметить, что около трети «ипотечников» становятся таковыми не сразу: сначала они вступают в долевое строительство, и только после сдачи дома обращаются в банк за кредитом.
Пригород и загород
Тенденции развития рынка загородной недвижимости и коттеджного строительства осветила в своем докладе директор АН «Бекар» Ирина Гудкина. Рынок загородной недвижимости Петербурга переживает в данный момент этап бурного роста, активизировалась продажа земельных участков, увеличился спрос на загородные дома различных классов – так что можно сказать, что 2007 год для данного сегмента рынка сложился крайне удачно.
На территории Ленобласти и Петербурга сегодня представлено около 150 поселков, в состав которых входят более 6 500 единиц (коттеджей, таун-хаузов, земельных участков предназначенных под коттеджное строительство), которые занимают площадь более 2,4 млн кв. м. Общий объем рынка загородного индивидуального домостроения (дома в коттеджных поселках плюс индивидуальные дома) на конец 2007 года оценивается примерно в 15–16 тыс. объектов.
Самый распространенный вариант предложения на сегодняшний день – готовые объекты, доли участков с подрядом и без. Тенденция ограничения архитектурных фантазий и задумок покупателей с каждым годом проявляется сильнее. Большинство застройщиков сегодня стараются учитывать тенденции спроса, и предлагать поселки в едином архитектурном стиле.
В строительстве коттеджных и малоэтажных поселков начинают прослеживаться следующие общие тенденции: расширение зоны охвата по удаленности от города; уменьшение видов и количества различных материалов, используемых для строительства одного поселка; увеличение концептуальной составляющей в проектах; выведение на рынок крупных поселков с количеством домовладений до 600 единиц (в будущем возможно появление и более крупных поселков); появление проектов эконом-класса. Кроме того, налицо оживление интереса застройщиков и покупателей к южным районам.
И, конечно же, происходит активизация потребительского спроса, что связанно как с ростом покупательской способности, так и появлением проектов удовлетворяющих потенциальных покупателей по соотношению цена/качество.
В Петербурге и Ленинградской области (на текущей стадии развития рынка) зоны коттеджной застройки постоянного проживания окончательно не сформированы. Но уже сегодня можно говорить о том, что они расположатся в пределах 30–40 км от КАД.
На сегодняшний день в коттеджных поселках покупает недвижимость для постоянного проживания 29% населения, для временного – 24%, для смешанного – 22%. Примерно треть покупателей приобретает дома с помощью ипотечных кредитов. По прогнозу Ирины Гудкиной, в 2008 году их доля возрастет до 85%.
Ипотека forever
Начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ-24 Татьяна Хоботова рассказала о проблемах и перспективах ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынках жилья Петербурга и Ленинградской области.
Она отметила, что темпы роста жилищного кредитования за первые девять месяцев текущего года более чем в два раза превышали темпы роста кредитов на прочие цели. По данным Центробанка РФ, за январь-октябрь граждане набрали ипотечных кредитов на 486 млрд руб.
Объем ипотечного кредитования в Петербурге и Ленобласти за 9 месяцев 2007 года составил по данным АИЖК 25,5 млрд руб. более 11 тыс. кредитов. Причем рост наблюдался на протяжении трех кварталов, как по количеству выданных кредитов, так и по сумме.
Основными особенностями развития рынка ипотечного кредитования в 2007 году стали рост количества ипотечных игроков на рынке, усиление конкуренции и активный выход ипотечных банков на первичный рынок.
Влияние кризиса в США на рынок ипотеки в России оказалось минимальным. Хотя некоторые банки все-таки ужесточили требования к клиентам и увеличили ставки по кредитам на приобретение жилья для заемщиков повышенной категории риска. Однако кризис не носит угрожающего характера для российских банков в отличие от банковских систем других стран.
Cегодня ипотечный кредит стал более доступен большему числу россиян. Ипотечный рынок в России продолжает развиваться, несмотря на кризис рынка недвижимости в США и Великобритании. По оценкам экспертов, рост рынка ипотеки в Петербурге и Ленобласти к концу 2007 года составит около 80%. Всё большую роль будут играть программы рефинансирования кредитов, на которые в первом полугодии обратили внимание большинство банков, так как это позволит заемщикам снизить затраты на выплаты ипотечного кредита в одном банке, за счет перекредитования в другом. Увеличится доля потребительских ипотечных кредитов под залог имеющейся недвижимости, она составит не менее 20% от общего количества ипотечных сделок. Средняя сумма кредитов вырастет на 10–15% в соответствии с динамикой роста цен на недвижимость.
Важную роль в развитии рынка ипотеки играет усиление конкуренции за счет выхода на этот рынок практически всех сетевых банков, зарубежных финансовых институтов и новых игроков. При этом, по мнению некоторых экспертов, возможно, что «более 20% существующих игроков-новичков покинут рынок ипотеки до конца года вследствие низкой эффективности».
В перспективе будет все больше появляться точечных продуктов, рассчитанных на узкоспециализированных клиентов, которые до сих пор оставались не охваченными. Банки продолжат разрабатывать продукты, ориентированные на узкие сегменты клиентов, которые, в силу определенных причин, не могут воспользоваться массовыми продуктами, но, тем не менее, обладают необходимым уровнем платежеспособности. Это – кредиты для состоятельных клиентов, интересующихся кредитами от $1 млн и выше; ипотека для военных; ипотека без подтверждения дохода; ипотека для выпускников вузов; ипотека для молодых семей и другие.
В целом участники конференции сошлись во мнении, что наступающий год будет благоприятным для дальнейшего развития рынка недвижимости.
Источник: Бюллетень Недвижимости, автор: Игорь Воронин
Свежие комментарии