Рынок коммерческой недвижимости в России начал монополизироваться. Войти на него новому игроку – чрезвычайно сложно: административный ресурс был и остается серьезным фактором успеха девелоперских проектов. Об особенностях развития региональных рынков рассказывает управляющий директор компании Jones Lang LaSalle (Россия и СНГ) Владимир Пинаев.
— Владимир Витальевич, в крупнейших городах мира сложилисьтрадиционные зоны деловой активности, так называемые сити.Каковы перспективы создания сити в Петербурге и где он, на Вашвзгляд, должен располагаться?
– Для сити необходимо наличие нескольких факторов, главный из которых – отсутствие градостроительных ограничений. В Петербурге есть несколько зон, где можно развивать идею делового сити: в районе Смольного, рядом с «Охта-центром», на Свердловской набережной.
Но следует учитывать, что успех масштабных проектов по концентрации офисной недвижимости зависит прежде всего от транспортной инфраструктуры. Возьмем опыт создания нового лондонского Сити Canary Warf. Там этот вопрос сразу решен не был, и девелоперы поначалу испытывали серьезные сложности с реализацией. Первые инвесторы обанкротились, не смогли привлечь достаточного количества заинтересованных предприятий. В этом контексте проект сити в Петербурге должен иметь адекватную транспортную доступность – как для личного транспорта, так и общественно го. В проекте «Москва-сити» данной проблемы не существовало – он расположен в пределах третьего транспортного кольца, где есть станция метрополитена.
— Верно ли утверждение, что инвестиционный бум в сферекоммерческой недвижимости в российских регионах связанс затовариванием московского и петербургского рынков?
– Скорее, наоборот: в столице сегодня наблюдается не переизбыток, а нехватка проектов инвестиционного уровня. То, что иностранные инвесторы сегодня заключают сделки по приобретению недвижимости в таких городах, как Мурманск или Волгоград, свидетельствует не о затоваривании москов- ского и петербургского рынков, а о высокой конкуренции и избыточной ликвидности. Иными словами, совокупный объем средств, которые инвесторы готовы сегодня вложить в российскую недвижимость, значительно превышает рыночную стоимость выставленных объектов. Этот перекос не является исключительно российским явлением: в мире наблюдается бум инвестиций в недвижимость и это приводит к тому, что, по оценкам нашего европейского отдела исследований, сегодня в Европе на каждый объект недвижимости приходится в среднем четыре покупателя. На каждый доллар стоимости недвижимости – $4 инвестиций. Это приводит к тому, что инвесторы постоянно ищут новые рынки, а также более охотно принимают участие в девелоперских проектах и различных формах финансирования строительства.
— В каких регионах России работает ваша компания?
– Наш основной рынок – это Москва, уже больше года работает офис в Петербурге, есть представитель в Екатеринбурге. Во всех других российских городах с населением от полумиллиона жителей мы, можно сказать, присутствуем. У нас есть консалтинговые подразделения, которые выезжают в регионы: своеобразные мобильные группы. Но вся работа осуществляется из Москвы. На сегодняшний день потенциал региональных рынков связан с торговой недвижимостью. Вторая волна развития – складские комплексы. И третий сегмент – это гостиничный бизнес.
10 лет назад никто не понимал, зачем нуж- на концепция: нарисовали на бумаге и по- строили, сейчас без концепции – никуда.
— А офисная недвижимость?
– По офисному сегменту объем спроса на площади на региональных рынках, даже если речь идет о городах-миллионниках, незначительный. И есть ощущение, что те компании, которые делают крупные проекты в этой области (скажем, 50 тыс. кв. м), будут испытывать сложности, поскольку емкость рынка не позволит обеспечить заполняемость в течение нескольких лет.
— Основной ваш клиент – иностранный инвестор?
– Я бы так сказал: это крупные игроки на рынке коммерческой недвижимости, на сегодня, по преимуществу, российские инвесторы и девелоперы. Плюс ограниченное число западных партнеров. Вообще, мы не делим своих клиентов по этому признаку: любой крупный игрок, будь то отечественный или зарубежный, работает с нами по одному из тех направлений, которые мы представляем.
— Верно ли утверждение, что нет единого российского рынкакоммерческой недвижимости? Что есть Москва, есть Петербурги есть регионы…
– Спрос, естественно, носит локальный характер. Особенно в офисном сегменте: если компания находится в Москве и не имеет представительств вне столицы, ей не нужны офисные помещения в других регионах. Как правило, соотношение потребности в офисных площадях крупной компании в Петербурге и в Москве один к десяти. Это условные данные, основанные на анализе рынка. Немного по-другому выглядит ситуация с торговыми площадями, поскольку этот бизнес связан с сетевым использованием. Крупные потребители в конечном итоге заинтересованы в работе с одним девелопером, который осуществляет большое количество проектов. В силу того что это один запрос и один пользователь, характер требований по разным регионам приблизительно одинаковый.
Складской сегмент – это сочетание локального спроса и возможностей сетевой экспансии. Существует как спрос на конкретные площадки, так и спрос на площадки в разных городах. Но, в принципе, для меня недвижимость – это все-таки локальный бизнес. Место, место и еще раз место.
— Значит, на коммерческую недвижимость не могутраспространяться закономерности, которые замечены на рынкежилья, когда ценовая динамика, например Петербурга, черезкакой-то промежуток времени повторяет то, что было в Москве?
– Ценовая зависимость в первую очередь определяется макроэкономическими факторами. На каждом локальном рын ке – это соотношение спроса и предложения. Если есть положительная макроэкономическая динамика, рынок непрерывно растет и существует неудовлетворенный спрос. Понятно, что на этом локальном рынке мы увидим большой рост цен.
– Как соотносятся по объему московский и петербургский рынкикоммерческой недвижимости?
– Московский рынок значительно более развитый и емкий. Москва сегодня имеет традиции, и многие девелоперы, которые начинали работать 10–12 лет назад, понимают, как сделать проект, чтобы он имел максимальную ликвидность. Мы еще далеки от идеала, но, тем не менее, видим, что в последние два-три года начинают появляться объекты институционального качества – с продуманной концепцией и четким позиционированием.
Петербургскому рынку, а также региональным, необходимо пройти период трансформации. Очевидно, что сегодня Петербург заимствует положительный опыт у более развитых рынков – у московского и западного. В Москве в свое время около 50% объектов строилось с ошибками, современные петербургские девелоперы и инвесторы сводят процент недочетов к минимуму.
Если 10 лет назад никто не понимал, зачем нужна концепция: нарисовали на бумаге и построили – то сейчас без концепции никуда. Но основная характеристика – это все-таки уровень спроса. Если брать Петербург и Москву в фокусе офисной недвижимости, то соотношение, возможно, как я уже сказал, один к десяти. Поэтому Петербург, несмотря на то он что яв- ляется второй столицей, очень далек от Москвы по потенциалу развития. Но в конечном итоге – с учетом движения российской экономики, с учетом того, что профиль Петербурга приобретает постепенно бизнес-направленность и в город приходят лидеры отечественной экономики – рынок будет стабильно расти.
Добавлю по торговому сегменту. В Северной столице есть значительный человеческий ресурс, сравнительно высокий доход населения, поэтому здесь дисбаланс меньше, чем в офисном секторе. Развитие логистических и складских комплексов происходит бурно. Динамика развития логистического рынка Петербурга сейчас приближена к московскому.
— По мнению некоторых экспертов (в частности, высказанному наинвестиционном форуме PROEstate), наиболее привлекательнымидля иностранных инвестиций являются субъекты федерации,расположенные в Северо-Западном регионе. Вы разделяете этомнение?
– Иностранные инвесторы – это не монолитная группа. То, что привлекательно для автопроизводителей или производителей мебели (наличие налоговых льгот, удобная логистика, наличие квалифицированной рабочей силы и рынка сбыта), далеко не всегда может быть так же актуально для, например, гостиничных операторов или торговых сетей. Северо-Запад России сегодня является одним из лидеров по привлечению инвестиций, в том числе и в недвижимость, но существуют огромные возможности на юге России, в Поволжье и на Урале.
— Связан ли приток иностранных инвестиций в регионыс государственными программами по созданию особыхэкономических, игорных и прочих зон?
– При условии грамотной реализации этих программ связь может быть самая прямая. Другое дело, что, как, например, в случае с игорными зонами, мне кажется, со стороны государства нет четкого понимания того, что инвесторы в чистое поле не пойдут. Необходимо создавать условия, в первую очередь – подводить инфраструктуру. Инфраструктурные нагрузки (электроэнергия, газ, дороги и пр.) – один из важнейших факторов, тормозящих развитие недвижимости не только в регионах, но и в Москве.
— Мы говорили уже о транспортной составляющей. Она всегдасвязана с участием государства. Здесь у Петербурга хорошиеперспективы на ближайшие годы?
– Безусловно, целый комплекс крупных проектов – кольце- вая автодорога, Западный скоростной диаметр, Орловский тоннель, надземный экспресс – позволяет ожидать всплеска на рынке коммерческой недвижимости в связи с улучшением городской инфраструктуры.
— Какой регион России, на Ваш взгляд, обладает до сих пор нераскрытым потенциалом?
–Наименее развитой частью России с точки зрения коммерческой недвижимости остается Дальний Восток. Тому есть объективные причины – большая географическая уда- ленность, инфраструктурные проблемы, обособленность. Недавно заявленная многомиллиардная государственная программа по развитию Владивостока поможет пробудить интерес частных инвесторов к этому перспективному краю.
— Но Дальний Восток – это, скорее, регион, обделенныйвниманием государства, а не инвесторов. Вот, например, на томже PROEstate был широко представлен Новосибирск. И генплану них есть, и план стратегического развития, почему же не идутинвесторы?
– Почему не идут? Идут, есть серьезное развитие торговых проектов, это первая волна. Есть проект компании «РосЕв- роДевелопмент» – она построила офисное здание площадью 20 тыс. кв. м. Но посмотрите на темпы заполняемости этого объекта – даже московские крупные, брендовые арендаторы берут относительно небольшие площади. Общий объем спроса тоже относительно небольшой. Поэтому нужен ли проект класса «А» местным предпринимателям и готовы ли они за это платить – большой знак вопроса. В то же время в Новосибирске готовится целый ряд проектов в сегменте складской недвижимости.
С моей точки зрения, нет сейчас в России региона, который был бы незаслуженно обделен вниманием инвесторов. Вопрос заключается в том, что реализовать проект – это всегда время. Остаются, увы, элементы бюрократизма при согласовании решений, есть проблемы, связанные с коммуникациями и инфраструктурой.
Каждый региональный рынок рассматривается с точки зрения нишевых возможностей. Нет универсальных подходов. Нельзя сегодня прийти в регион и уповать на то, что, дескать, буду делать то, что захочу – и все равно это срабо- тает. Всегда есть риск создать переизбыток площадей.
— Как вообще Вы оцениваете перспективы развития офиснойнедвижимости в российских регионах?
– Во всех крупнейших городах России сегодня ощущается острая нехватка качественных офисных помещений. Тем не менее говорить о значительном спросе на офисы можно только про Москву и Петербург. Во втором эшелоне большинство городов-миллионников – Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Ростов, Самара и прочие. Также есть потенциал и у крупных городов юга России – Краснодара, Сочи. Из-за выгодного географического положения есть определенный потенциал и у Калининграда.
Источник: БН.ру, автор: Игорь Воронин
Свежие комментарии