Александр Починок, член комиссии Совета Федерации по жилищной политике и ЖКХ, предложил ввести в России так называемую обратную ипотеку. Это известная на Западе схема, по которой человек закладывает квартиру в банк и получает не сразу всю сумму, а ежемесячные выплаты.
Финансисты отнеслись к новой схеме скептично: они считают, что банкам это невыгодно. Юристы, напротив, полагают, что «обратная ипотека» полезное и прибыльное нововведение, но только при разумной законодательной базе.
Александр Починок уверен, что такая система позволит малоимущим гражданам закладывать жилье и получать деньги от кредитного учреждения.
По окончании срока договора — например, в случае смерти собственника — у наследников остаются либо квартира (с накопившимся долгом), либо деньги. В первом случае наследники оформляют квартиру в собственность и погашают банковские выплаты с процентами. Во втором — заложенная квартира продается, и родственники получают сумму за вычетом средств, потраченной банком на содержание бывшего владельца.
«За рубежом существует обратная рентная ипотека (Reverse annuity mortgage) — закладная, по которой банк предоставляет заем — определенный процент от оценочной стоимости дома. Заем выплачивается домовладельцу в виде ренты. Такая схема в российском законодательстве до сих пор не применялась. Может случиться так, что банк полностью выдаст кредит на стоимость квартиры, а гражданин к тому моменту будет еще жив (в рентных договорах срок выплат не ограничен)», — отмечает частный адвокат Ирина Кашкарова.
Опрошенные «НП» банкиры считают, что «обратная ипотека» влечет для них большие риски. «С пожилыми людьми очень сложно договориться. Есть риск, что неожиданно появятся наследники, которые будут оспаривать договор «обратной ипотеки», или цены на жилье сильно упадут», — считает Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация».
Однако юристы сходятся во мнении, что «обратная ипотека» может принести пользу и гражданам, и финансистам, если будет внятно прописан ее механизм. Но для этого придется вносить существенные изменения в гражданское законодательство.
Мнения экспертов
Ирина ЗАБРОДИНА,
исполнительный директор Центра ипотечного кредитования «Адвекс»:
– Идея хорошая, но банки вряд ли пойдут на это. После истечения сроков договора банк будет иметь дело с так называемыми обязательными наследниками: иждивенцами, несовершеннолетними и т.д. Возникнут бесконечные судебные разбирательства.
Сейчас, если мне на стол ложатся бумаги на квартиру, где право собственности перешло после исполнения договора ренты, я к таким документам отношусь очень настороженно. Потому что непонятно, в какой момент могут объявиться наследники, которые примутся оспаривать этот документ и последующие сделки с этой недвижимостью.
Ирина Кашкарова,
частный адвокат:
– Есть серьезная опасность для граждан: если «обратная ипотека» начнет действовать, непременно найдутся те, кто будет злоупотреблять этой схемой, как и в случаях с пожизненным содержанием.
Марианна Белькова,
руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация»:
– Эта схема подходит только для пожилых людей, у которых нет наследников.
На схемы пожизненной ренты многие смотрят весьма настороженно. Думаю, это отношение перенесется и на «обратную ипотеку». Хотя с приходом банков в эту сферу уровень мошенничества, конечно, снизится.
По мнению аналитиков, в ближайшие два-три года цена на недвижимость будет расти. Но в нашей стране никто не может прогнозировать, что будет с ценами через 10-15 лет (ведь примерно на такой срок будут рассчитаны эти договоры). Возможно, что некоторые банки и возьмутся за «обратную ипотеку» в рамках какой-то социальной программы или чтобы привлечь клиентов.
В схеме с «обратной ипотекой» кредитным организациям придется заниматься реализацией залогов — это не очень интересно финансистам.
Юлия Мержвинская,
главный специалист департамента развития продуктов ОАО «СЭБ Банк»:
– Полагаю, что это выгодно гражданам и может быть выгодно финансовым учреждениям. Сумма банковских выплат будет составлять, скорее всего, 50-60% от стоимости заложенного объекта. Спрос на эту программу будет, но на большую популярность рассчитывать не стоит: граждане пока не очень доверяют банкирам. Для «обратной ипотеки» необходимо создать законодательную базу, и поначалу не избежать юридических прорех.
Андрей Пименов,
руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка:
– Сейчас «обратная ипотека» невозможна. Нужно серьезно менять не только гражданское законодательство, но и законы о банковской деятельности и другие акты. Банковское кредитование основано на трех принципах: возмездность, платность и срочность. В схеме «обратной ипотеки» отсутствует срочность, то есть банк не знает, когда он эти деньги вернет.
Кредитная организация дает взаймы одному человеку, а взыскивает деньги с его наследников — это также недопустимо. Кроме того, мне совершенно неясно, где взять деньги для выплат? Ни один банк не отдаст собственные средства, и ни один инвестор на это не пойдет, потому что «обратная ипотека» очень рискованна.
Александр Петренко,
заместитель заведующего юридической фирмой «Юринформ-центр»:
– Это хорошая схема работы с банком. Но в ней есть противоречие. Если пенсионер прожил дольше, чем указано в договоре, ему придется погашать сумму долга — а значит, продать жилье и остаться на улице. Поэтому гражданам выгодно заключить такую ипотеку пожизненно, а это неинтересно банку.
В разработке законов для «обратной ипотеки» должны участвовать и кредитные учреждения: если им не подойдут условия новой схемы, никто их не заставит по ней работать.
Источник: Недвижимость и строительство, автор: Анна Терентьева
Свежие комментарии