По закону при ипотечной сделке необходимо заключение о рыночной стоимости имущества, отдаваемого в залог. Это заключение оформляется в виде отчета об оценке, который составляется по стандартам, утвержденным правительством. Попробуем разобраться, что собой представляет этот документ и каково его значение.
На основании отчета об оценке банк-кредитор убеждается, что квартира существует и может быть продана за определенную сумму. От отчета зависит, одобрит ли банк данную квартиру в принципе и каков будет размер выданного кредита.
Для проведения оценки потребуются копии правоустанавливающих документов, документов из БТИ (справка, поэтажный план, экспликация) на квартиру, которую вы собираетесь купить. После заключения договора с оценочной компанией, в которую вас направит банк, нужно организовать посещение оценщиком этой квартиры.
Специалист будет смотреть на жилье с точки зрения потенциального покупателя и собирать значимые сведения. При оценке расположения квартиры учитывается округ, микрорайон, насколько развит транспорт, социальная инфраструктура, есть ли рядом заводы и шумные улицы, в каком состоянии прилегающая территория.
Приводится общая характеристика здания: тип, серия, этажность, год постройки, материал стен и перекрытий, техническое обеспечение, субъективная оценка состояния подъезда. В этом разделе в графе «Существенные дополнительные сведения» обязательно должна быть фраза «Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается».
Описывая квартиру, оценщик указывает этаж, количество комнат, общую и жилую площадь (эти данные берутся из документов БТИ и не перепроверяются), сведения о санузле, высоте потолков, наличии подсобных помещений, лоджии, балкона. Имеет значение, куда выходят окна, есть ли металлическая дверь, видеодомофон, решетки на окнах. Дается субъективная оценка качества выполненного ремонта, видимых дефектов внутренней отделки, данные о наличии/отсутствии перепланировки. Специалист запишет, газовая плита или электрическая, есть ли пластиковые стеклопакеты, встроенная мебель и кухонный гарнитур, каковы материалы отделки полов и потолков.
Оценщик обозначит местоположение объекта оценки на карте города, а также приложит фотографии фасада здания, прилегающей территории, вида из окон, дверей подъезда, фотографии подъезда изнутри, входной двери в квартиру, жилых комнат и остальных помещений.
Затем оценщик собирает по объявлениям о продаже информацию о характеристиках и цене аналогичных квартир, находящихся в том же районе. В цену сопоставимой продажи вносятся корректировки, отражающие существенные различия между аналогами и объектом оценки. Объект оценки, находящийся на первом этаже, дешевле аналогов, находящихся на средних этажах, на 10%. Вносятся корректировки в размере 1-2 % за отличия в размере кухни, приближенность к шумным магистралям, в зависимости от типа здания и года его постройки. Если объект не отремонтирован, оценщик примерно посчитает, сколько будет стоить ремонт (в расчете на квадратный метр), и вычтет эту сумму из цены аналогов с хорошим ремонтом. Если в квартире была сделана перепланировка, заемщику придется ее узаконить либо привести в соответствие с планом БТИ. Оценщик учтет эти расходы и вычтет их из стоимости квартиры. На торг оставляется примерно 5% от цены предложения.
Как видно, оценочная стоимость зависит от многих факторов и их комбинации, в том числе состояния квартиры. Допустим, квартира, которую вы хотите купить, пусть и на первом этаже, но с очень хорошим ремонтом – «въезжай и живи», и за нее просят $160 тыс. Первоначального взноса и одобренной суммы кредита хватает. При проведении оценки выясняется, что аналогичные квартиры с хорошим ремонтом тоже стоят $160 тыс., но находятся на средних этажах. Поэтому оценщик принимает на веру, что ремонт одинаков, но называет рыночную стоимость на 10% меньше – $145 тыс. Заемщик готов купить квартиру и за $160 тыс., но что скажет банк?
Павел Рыбаков, начальник управления поддержки продаж Русского ипотечного банка, отвечает на этот вопрос четко: «Квартиру можно покупать и за миллион долларов США (и продавец не идет на торг!) но если аккредитованный оценщик сообщает, что она стоит $145 тыс., то кредит будет рассчитываться от этой суммы. Конечно, реальные стоимости, как правило, отличаются от стоимости оценки (но справедливости ради надо сказать, как в одну, так и в другую сторону). Оценщик, определяя стоимость квартиры, оперирует методами сравнительных продаж и не может зависеть от мнения продавца, что его квартира стоит на 20% дороже (потому что он так хочет) и мнения покупателя (потому что она ему нравится или она ему нужна)».
Как рассказали в DeltaCredit, банк работает с аккредитованными им же компаниями, которые не станут искажать стоимость квартиры. Поэтому, выдавая кредит, банк ориентируется на ту стоимость квартиры, которую предоставил оценщик, а не на данные клиента или агентства недвижимости. Именно от оценочной стоимости банк и выдает кредит – до 85% от стоимости квартиры по оценке. Однако ситуация может обернуться и в пользу заемщика: если, например, продавец отдает квартиру за $260 тыс., а оценщик оценил ее на $280 тыс., то заемщик может получить 85% именно от $280 тыс., а не от $260 тыс. (разумеется, если позволит доход).
Есть ли возможность как-то договориться с банком об увеличении кредита, если понравившаяся в итоге квартира стоит дороже, чем вы рассчитывали изначально? Руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Илья Зибарев подчеркивает, что «подавая заявление на получение ипотечного кредита, заемщик оговаривает примерную сумму и срок кредита. Альфа-Банк, выдавая одобрение на кредит своему клиенту, учитывает тот факт, что заемщик еще точно не знает, какую именно квартиру он приобретет, а, значит, точно не может оговорить ее стоимость. Поэтому мы оговариваем все возможные варианты сумм и сроков кредитования для каждого конкретного заемщика, исходя из его параметров. Надо отметить, что стоимость квартиры меняется часто. Если стоимость квартиры продавец завысил очень сильно, так что банк не готов выдать клиенту такую большую сумму, то надо просто искать другую квартиру. Срок, в течение которого действительно одобрение на ипотечный кредит в Альфа-Банке, – три месяца – вполне достаточен для того, чтобы подобрать оптимальный вариант жилья».
Директор компании «Легкокредит» Кирилл Суслов разъясняет, что максимальная сумма кредита определяется по параметрам заемщика и по предельно допустимому соотношению собственных средств к кредитным в стоимости квартиры. Если максимальный кредит для заемщика $180 тыс., квартира тоже стоит $180 тыс., а первоначальный взнос 10%, то банк не выдаст более $162 тыс.
Можно только посочувствовать заемщику на этапе поиска квартиры: столько разных параметров должно совпасть в одном варианте, и так обидно, если оценщик считает, что продавец завысил цену. Если квартира очень понравилась и сил на дальнейшие поиски нет, можно постараться увеличить первоначальный взнос. Второй вариант – подумать, действительно ли квартира стоит таких денег, ведь, как мы выяснили, рыночная стоимость определяется оценщиком по итогам тщательного анализа.
Источник: Собственник, автор: Елена Бродская
Свежие комментарии