Местоположение дома — тот фактор, который возглавляет список требований покупателя квартиры. Часто бывает, что по тем или иным причинам человеку необходимо купить жилье в определенном районе Москвы. Но, к сожалению, жизнь не всегда подносит нам на блюдечке с голубой каемочкой то, что мы хотим. Есть вещи, которые невозможно купить ни за какие деньги. Например, квартиры нужного уровня в выбранном районе может попросту не оказаться. Что же делать в этом случае? Неужели приходится расставаться с мечтой?
«По щучьему велению, по моему хотению»
По свидетельству риэлторов, они действительно довольно часто сталкиваются с подобными ситуациями. Один спит и видит себя в генеральской квартире на Фрунзенской набережной, другой считает, что стать настоящим москвичом можно, лишь поселившись в Замоскворечье, третий, поклонник творчества Булгакова, мечтает жить на Патриарших, у четвертого с Сокольниками связаны лучшие воспоминания детства или о первой любви, пятый желает непременно обозревать из окна своего «гнездышка» панораму на исторический центр… Однако для исполнения грез недостаточно ткнуть в место на карте и произнести: «Хочу!»
С иным заданием иногда не может справиться даже очень опытный брокер. «Бывает и так, что запроса, озвученного клиентом, вообще не существует в природе, например, человек хочет виды на Кремль, а рядом набережную и загородную тишину. Как вы понимаете, это несовместимо», – заявляет Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости компании Tweed. Дело еще и в том, что московский рынок развивается по своим законам. Так, элитное жилье концентрируется в определенных местах. «Элита переехала с Фрунзенской набережной и Ленинградского проспекта в районы более компактного проживания – на Остоженку, Плющиху, Патриаршие пруды», – констатирует Виктор Козлов, коммерческий директор компании «Авгур Эстейт». Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, утверждает, что самые частые расхождения при выборе места проживания возникают между видовыми характеристиками и желанием жить в Центре. Другими словами, покупатели, платящие деньги за элитное жилье, хотят иметь шикарный вид из окна, такой, например, как из пентхауса в районе Мосфильмовской, но ввиду плотной застройки и многоэтажности зданий в Центре это просто невозможно. «Это наиболее частый конфликт: покупателю приходится выбирать либо красивый вид, либо местоположение в центре столицы, – говорит эксперт. – Как правило, в таких случаях люди жертвуют живописными видами и отдают предпочтение Центру».
Часто проживание в определенном районе выбирается из-за близости к работе, детскому саду, школе, даче и т.д. Все мы знаем, какими временными потерями может обернуться транспортная проблема. Квартира или дом могут устраивать жильца на все 100%, но если офис, где он работает, переезжает в другой конец города, их нередко приходится менять. Есть, кстати, и обратные ситуации. «В моей практике, – делится Мария Литинецкая, – были случаи, когда жильцы клубного дома «Чайка», которых полностью устраивали их квартиры за исключением транспортной доступности (поскольку на работу приходилось ездить в другой конец города), решили свою проблему путем перемещения своего офиса в соседний район». Разумеется, такие решения люди могут принимать только тогда, когда они составляют топ-менеджмент компании и при этом их «пространственные» интересы совпадают.
Лучшее – враг хорошего
По поводу выбора места жительства могут возникнуть и другие противоречия. Часто они связаны с качеством инженерии, инфраструктурой дома. В этом отношении элитное жилье быстро эволюционирует, и клиент, конечно же, не желает менять его на худшее. Однако на рынке и в этом плане не все однозначно. «Если для покупателя по тем или иным причинам принципиально место, например, только район Патриарших прудов, то он согласится пересмотреть и «смягчить» свои требования относительно других критериев, предъявляемых к искомому жилью, например, количеству квартир в доме, наличию инфраструктуры, качеству инженерии, техническим характеристикам дома и т.д. «Все это максимально расширяет зону поиска, – рассказывает Ирина Егорова, директор по проектам Kirsanova Realty. – Часто случается и наоборот, когда у покупателя очень жесткие требования к формату жилья, но рассматривается любое престижное место в рамках Центра. В этом случае акцент делается на уровень самого дома и его технические характеристики, качество строительства, параметры квартиры. Так или иначе, любая покупка, как правило, компромисс между желаемым и действительным, мечтой и реальностью».
Технические характеристики дома – фактор, который всерьез может внушить человеку «охоту к перемене мест». Сейчас элитные квартиры, приобретенные пять-семь лет назад, меняются на новые, более дорогие, в современных высокотехнологичных домах. Высота потолка в жилых помещениях должна была быть не менее 3 м, а метраж – 150–200 кв.м. Покупатель обращает внимание на отделку мест общего пользования, лестничных холлов, вестибюлей, все большее значение придается наличию в доме своей огороженной и охраняемой территории и ее ландшафтному дизайну. Безопасность дома, наличие современных средств охраны становятся обязательными условиями. Растут требования к количеству машиномест: теперь на каждую квартиру их должно приходиться не меньше двух. В то же время дополнительная инфраструктура дома (включающая в основном спортивные, фитнес- и SPA-центры), обременительная даже для состоятельных владельцев квартир, становится, напротив, нежелательной.
К тому же, добавляет Мария Литинецкая, «срок жизни» элитной квартиры составляет примерно пять лет – пока в ней «жив» ремонт. После этого происходит моральное да и физическое устаревание дизайна квартиры, и многие люди стремятся переехать в другие, более совершенные квартиры. Таким образом, стремление к комфорту может легко заставить человека поменять место жительства.
«Покупатели стали серьезнее относиться к тому, кто застройщик на объекте, есть ли у него имя на рынке и опыт работы, особое внимание уделяется генподрядчику, – свидетельствует Виктор Козлов. – Все более важную роль на выбор городского жилья оказывает репутация управляющей компании, что в дальнейшем будет заниматься ремонтом и эксплуатацией нового дома. Уже сегодня многие приобретатели элитного жилья осознали, что для комфортного проживания мало кирпичных стен и импортного лифта, необходимы еще и чистота и уют в доме, которые могут обеспечить только профессионалы».
Центробежная сила
Итак, как же на практике увязываются многочисленные «обязательные» требования покупателя? Каждый приобретатель жилья индивидуален, поэтому и приоритеты у всех разные, замечает Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills, кто-то готов жертвовать местоположением, кто-то нет; общего знаменателя в таких случаях нет и вряд ли он возможен. Однако тут можно вычленить некоторые тенденции. «География элитного сегмента давно сформировалась в центре города, и клиенты это очень хорошо понимают, особенно если критерий местоположения для них является приоритетным, – говорит эксперт. – Но с появлением жилых комплексов нового формата – высококачественных, с хорошей инфраструктурой, с зеленой зоной, удобным паркингом, расположенных в престижных округах СЗАО, ЮЗАО, – все чаще покупатели соглашаются жить за пределами Садового кольца, зато с большим комфортом».
Таким образом, одной из тенденций последних лет является строительство качественного жилья, позиционируемого как элитное, за пределами Центрального административного округа. Среди наиболее востребованных и перспективных – западная и северо-западная часть Москвы. Как правило, непременным условием успешности удаленного от Центра проекта является наличие природного ландшафта – лес, водоем.
Анжела Кузьмина назвала самые яркие и востребованные покупателями примеры элитных проектов, расположенных вне ЦАО: «Чайка» (Никольский тупик) и «Покровский берег» (ул. Береговая, Никольский пр.), расположенные близ Химкинского водохранилища в парке «Покровское-Стрешнево» (СЗАО); «Ближняя дача» (ЗАО, Староволынская ул.); Green Hills (ЮЗАО, Андреевская наб., ) рядом с Нескучным садом и с видом на Москву-реку. Большим спросом пользуются также современные жилые комплексы класса премиум, такие как «Шуваловский».
С небес на землю
Ну а в целом, сталкиваясь с трудновыполнимыми запросами покупателя, риэлторы стараются «глядеть в корень». Они выясняют, на основании каких факторов клиент отдал предпочтение тому или иному району. Если в связи с передвижением по городу, а в требуемом месте нет достойных предложений, то стараются подобрать варианты в близлежаших районах. Однако, по словам Ирины Егоровой, случаи, когда покупатель ищет дом определенного класса на одной конкретной улице, исключительны. «Как правило, поиск задан в каком-то районе, и на сегодняшний день его возможно реализовать. Или приходится все-таки немного «смещать» покупателя, предлагая ему прекрасный вариант самой квартиры – удобной, отвечающей всем его требованиям. Например, клиент хотел купить квартиру в районе проспекта Мира, и это было его жесткое условие в связи с жизненной привязкой к этому месту – офис, школы детей, квартира родителей и т.п., – приводит она пример из своей практики. – Но идеального предложения не было, и клиент остановился на подходящей для него квартире, но в районе Цветного бульвара».
То же самое рассказывает и Татьяна Ван Граафайланд, PR-директор Инвестиционной группы Sesegar: «Если в процессе поиска брокер выяснит, на чем базируются те или иные предпочтения покупателя, переориентировать последнего по местности не составит большого труда. Наша компания может только подтвердить хрестоматийную ситуацию, знакомую всем брокерским компаниям: в процессе подбора объектов точка зрения покупателя может измениться кардинально – это касается как местоположения, так и бюджета покупки.
С другой стороны, если клиент не желает поступаться «принципами», у него есть выход: он может воспользоваться советом одного из наших друзей – крупного московского застройщика: «Хочешь найти в Москве квартиру своей мечты, построй сначала свой дом». Ну а если ты не застройщик, добавим от себя, то будь готов к тому, чтобы пойти на компромисс. Или найти творческое решение проблемы, которое продемонстрировал клиент компании Tweed. «Один очень состоятельный клиент искал квартиру именно в районе Патриарших прудов, – повествует Алена Бригаднова. – Просто очень нравился человеку этот район, и ни в каком другом он не готов был рассматривать предложения, какими бы интересными они ни были. Однако в районе Патриарших новых элитных домов очень мало, да и в них на тот момент не было ничего подходящего. Тогда человек купил там расселенную коммуналку с настоящим камином в дореволюционном особняке и сделал великолепный ремонт. Подъезд в доме был ужасный и не ремонтируемый, наверное, с революции, поэтому новосел решил не останавливаться на достигнутом и сделать ремонт в подъезде: поменял лифт, оплатил замену старых окон на новые пластиковые, отштукатурил стены, обновил лестницу. И вот когда рабочие уже расставляли цветочные горшки, активизировались соседи (к слову сказать, тоже небедные люди, которые купили квартиры в этом доме ранее) и предложили возместить герою затраты на ремонт подъезда, на что он, безусловно, согласился».
В любом случае к советам риэлторов стоит прислушиваться. «Часто случается, что клиент ориентирован на городскую квартиру, а в процессе работы с ним мы понимаем, что для него предпочтительнее загородный дом или наоборот, – говорит Анжела Кузьмина. – В таких ситуациях все зависит от профессионализма брокера, который должен помочь клиенту четко понять и обозначить свой выбор».
Процесс формирования элиты в России завершается, поэтому сегодняшние ее представители, как правило, уже имеют и элитную квартиру, и загородный дом, а некоторые – и виллу на Лазурном берегу. А чем больше опыт покупки жилья, тем требовательнее становится человек. И, соответственно, поиск желаемого объекта становится более проблематичным. С другой стороны, риэлторы отмечают, что в последнее время покупатели стали «грамотнее», зачастую хорошо знают рынок и имеют довольно четкое представление о том, в каком районе и на какое жилье они могут рассчитывать.
Михаил Люлекин
http://www.miridom.ru
Свежие комментарии