Можно ли превратить государственную контору в европейский аукционный дом? И вправе ли госслужащий ощущать себя предпринимателем? Что делать, если в разгар торгов гаснет свет или когда в зал заходят силовики с собаками? Ответы на эти вопросы знает генеральный директор петербургского Фонда имущества Андрей Степаненко — наш сегодняшний собеседник «За чашкой чая».
– Андрей Николаевич, вы ведь в прошлом риэлтор со стажем. Свою первую сделку помните?
— Помню, конечно. В 1994-м расселил классическую двушку-«хрущевку» со смежными комнатами на Апрельской улице. Это была квартира моих знакомых. Я ее приватизировал, сделал ремонт и продал. Схема разъезда тогда была очень сложная, работали через Горжилобмен.
Я в это время еще маклером трудился. В детстве все мечтали космонавтами или моряками стать. У меня так и вышло: закончил мореходку как техник-судомеханик. Правда, по специальности не работал. Занялся недвижимостью, параллельно учился на вечернем в Финэке — на факультете менеджмента.
А в 1996-м образовалось агентство «Бургомистр», одним из учредителей которого стал я.
– Рентабельность бизнеса в те времена зашкаливала?
— Да, были сделки с доходностью и 100, и 200%. Ситуация изменилась после августа 1998-го. Это стало одной из причин, почему я ушел из риэлторского бизнеса, к тому же взгляды на развитие фирмы у нас тогда с партнерами разошлись. В 1999-м я устроился на работу в КУГИ: сначала — в инвестиционный департамент, потом два года руководил Выборгским районным агентством и три года — Петроградским.
– Трудно было адаптироваться на госслужбе?
– Очень. Когда пришел в районное агентство, первый год просто кошмаром показался, я вообще не понимал, зачем мне это нужно. Тяжело было находить общий язык с руководством администрации и РЖА. Это были люди из прошлого, вдвое старше меня. Первые комиссии по распределению объектов проходили очень непросто. Хотя постепенно все наладилось. Сейчас общаемся, дружим. Многие специалисты, которые работали со мной вместе, перешли потом в Фонд.
– А теперь вы кем себя больше ощущаете — чиновником или предпринимателем?
– Предпринимателем, конечно. Если бы я был, скорее, чиновником, то никогда не променял бы организационно-правовую форму госучреждения на открытое акционерное общество, которым Фонд стал в сентябре 2006-го. Тогда еще эпоха государственных корпораций практически не началась. Но я был уверен, что это верный путь развития, который позволит нам стать прозрачной госкомпанией в этом секторе. И губернатор меня поддержала.
Естественно, мундир чиновника ко многому обязывает. Необходимо соблюдать определенный формат взаимоотношений, иначе ты выпадаешь из обоймы. Хотя внутри коллектива царит атмосфера коммерческой структуры. У наших сотрудников нормальный социальный пакет с медицинской страховкой, посещением престижного спортклуба и пр.
Специалист может съездить на профессиональную конференцию в Америку. У нас приличные зарплаты и премии, поэтому мы никого из специалистов не теряем. Разве что с банками конкурировать не можем, где оклады от $10 000 и выше. Это очень важно — особенно с учетом специфики работы: ликвидируется почва для коррупции.
– Фонд заметно помолодел за последнее время. Какой средний возраст сейчас у сотрудников?
– Когда я пришел сюда, он был порядка 50-55 лет, теперь — 35-40. Люди в возрасте, конечно, остались, хотя много и молодежи не старше тридцати.
– Ваши коллеги-риэлторы сетуют, что Фонд, работая, к примеру, с частными собственниками, использует административный ресурс и статус госструктуры, получая определенные конкурентные преимущества…
– Так оно и есть. Но эти преимущества нужно было создать. Никто нам их не принес на блюдечке с голубой каемочкой. Когда я сюда пришел, никто особо не задумывался над тем, что работа примет такой размах и мы фактически станем монополистом во всех вопросах, связанных с реализацией госимущества.
Даже в госзаказе Фонд сейчас участвует, хотя это, конечно, не наш конек. Но раз город говорит: надо, — мы своей репутацией гарантируем застройщику, что деньги за приобретенные у него квартиры будут своевременно выплачены из бюджета.
Выручка от продажи имущества на торгах в 2006 году составила около 16 млрд рублей. Это порядка 2500 лотов, включая земельные участки в аренду. Когда через тебя проходит такое количество объектов, я думаю, не каждый риэлтор смог бы адекватно, прозрачно и честно работать. Люди просто не вполне представляют, что это такое.
Ведь Фонд существует на рынке как монополист ровно до тех пор, пока не совершил какую-то ошибку. Мы как минеры. И как только нам перестанут верить наши клиенты-покупатели и наш заказчик-правительство, преимущества, о которых говорят, кончатся.
– А все-таки бывают утечки информации? И как вы с этим боретесь?
– Не буду лукавить, случается. Ситуации единичны, и мы стараемся разрешать их внутри Фонда, хотя дело доходило и до увольнений. Все мы люди, а не роботы. У нас есть родственники и знакомые. Всем замочек на рот не навесишь. Но есть набор мероприятий, обеспечивающих защиту. Мы создали секретариат торгов, который аккумулирует всю информацию о заявках. У него своя локальная сеть, сотрудники работают на ноутбуках, хранящихся в сейфах. В этих комнатах установлены специальные стеклопакеты, защищающие от прослушивающих устройств, и т.п.
Мы живем в России, поэтому ко всему готовы. Нам и сайт время от времени обрушивают, и кабель пытались протянуть, чтобы данные скачивать. Люди понимают: информация, которая здесь сосредоточена, золотая. Но они не могут ее купить. Потому что у нас кредо: не торговать этим. Если участники не смогут договориться, мы объект продадим дороже.
Во время аукционов тоже эксцессы случаются. Как-то свет погас. Не знаю, случайно или нет, но теперь у нас резервный дизель-генератор. Когда на торгах продавалось спорное помещение в Приморском районе, поступило сообщение, что Фонд заминирован. И вот входят в аукционный зал люди в форме, с ними собака… Я их всех собрал для беседы в своем кабинете, а торги тем временем состоялись.
– Нынешняя модель работы Фонда выстроена по образу и подобию европейских аукционных домов?
– Естественно, мы многое подсмотрели и перелопатили уйму литературы. Зачем изобретать велосипед, если люди веками успешно проводят аукционы? Недавно в Нью-Йорке в Christie’s наблюдал пару ноу-хау, которые мы обязательно внедрим.
– А не планируете включить в название Фонда приставку «аукционный дом»?
– Пока мы не начали продавать предметы искусства, это некорректно. Хотя несколько картин Фонд уже реализовал, правда на комиссионных началах. Карт-бланш от городского правительства заниматься этим направлением есть. Но мы пока действуем очень осторожно: рынок сложный, особенно в части экспертизы. Продашь живописное полотно за миллион долларов, а вдруг оно окажется поддельным или проблемы с вывозом возникнут. Это сразу же репутацию Фонда сильно подмочит, чего бы не хотелось. Поэтому пока приглядываемся.
– Рассматривается возможность продажи акций Фонда?
– Нет. Хотя если говорить об отдаленных перспективах развития, то, на мой взгляд, это может быть слияние с одним из крупных аукционных домов мира.
– Вы устраиваете фуршеты после крупных аукционов. Дарите победителям картины и часы. Скоро у Фонда появится новый аукционный зал, говорят, совершенно роскошный. К чему это? Может, госструктуре стоило бы быть скромнее?
– Не только новый зал, у нас скоро и сигарная комната при нем будет. Когда оказываешься на Манхэттене, сразу чувствуешь отсутствие солнца и запах больших денег. Люди должны приехать к нам и уловить примерно то же самое. Атмосфера в Christie’s и Sotheby’s способствует тому, чтобы люди тратили деньги в этих стенах. Им хочется соответствовать обстановке.
Поэтому в аукционном зале нельзя стелить линолеум и клеить обои в цветочек. Участник, который пришел за серьезным лотом, должен почувствовать себя олигархом. Один состоятельный господин, который приобретал у нас имущество, сказал: все у вас здорово, только одна проблема — часы в зале, их, как и в казино, быть не должно.
Увы, убрать часы мы не можем: должны по законодательству фиксировать время начала аукциона.
– Но одно дело, когда ты покупаешь картину для себя за миллион, и совсем другое — участок под девелопмент. Просчитываешь себестоимость строительства, продажную цену, рентабельность…
– Я бы не сказал, что ситуации принципиально разные. Бывает разная публика. Одно дело, когда торгуется наемный менеджер, и совсем другое, когда на аукцион приходит владелец компании. Эти люди готовы закурить в зале. Ради бога, им можно и кофе подать. Они входят в азарт от пафоса обстановки, и начинаются красивые дуэли, как, например, между ЛЭК и ЛСР во время аукциона за участок на пр. Просвещения, занятый недостроем МАПО.
Хотя на эмоциях реальная рыночная цена увеличивается максимум в пределах 10%. Эти люди умеют все просчитывать.
– Какой аукцион вспоминаете с наибольшим удовольствием?
– Торги за «Пассаж». Накал страстей был серьезный. Тем более Шалва Чигиринский накануне объявил в интервью, что обо всем договорился и купит универмаг по начальной цене. Не вышло.
Когда сидишь за столом на таких аукционах, чувствуешь мощнейшую энергетику зала.
– Есть у вас какой-то личный ритуал, который нужно совершить, чтобы торги прошли успешно?
– Ритуала нет, но есть часы, которые я надеваю на серьезные аукционы, и они меня еще ни разу не подводили.
– В последнее время участились случаи срыва торгов. Почему?
– Я бы не сказал, что это так. По крупному объекту был единственный прецедент со зданием на Боровой ул., когда покупатель действовал вполне осознанно. Компания, которая приобрела участок в Купеческой гавани, не вполне рассчитала свои силы, хотя до последнего момента собиралась оплатить сделку. С рынком на Хо Ши Мина ситуация вышла анекдотическая: представитель победителя торговался, позабыв умножить годовую ставку арендной платы на шесть.
– Конфликт с ХК «Фаэтон» какую реакцию у вас вызывает?
– Очень тонизирует. Как бывший спортсмен ощущаю дополнительный прилив сил, когда нужно бороться и отстаивать свою позицию.
– Какое сегодня у вас ощущение от работы в Фонде: уже выбрались на плато или все еще на подъеме?
– На подъеме. Хотя я здесь уже почти четыре года. Так долго ни на одном месте не задерживался. Причем очевидно, что еще не все направления охвачены. Одна работа с арестованным имуществом или с частными собственниками чего стоит. Я думаю, мы пока реализовали потенциал Фонда процентов на 50-60 — не больше.
– В свободное время спорт предпочитаете?
– Да, футбол, беговые лыжи. Горными тоже занимаюсь, в хоккей начал играть.
– Старший сын тоже футболист?
– Это у него, скорее, хобби. У нас есть маленькое поле на даче, под Зеленогорском, там мы с ним и играем. Он практически профессионально катается на горных лыжах, на беговые встал. Еще занимается фигурным катанием и борьбой. В шахматы, похоже, скоро меня обыграет.
– А сколько герою лет?
– Пять. Я считаю, если человек профессионально спортом занимается, он в этой жизни чего-то достигает. Это серьезная закалка. Я мало людей знаю, которые без нее смогли бы чего-то серьезного добиться. Я всю свою сознательную жизнь ходил на лыжах, и когда привыкаешь бегать по 30-40 км, то все чиновничьи преграды и невзгоды преодолеваешь довольно спокойно.
– Вы трудоголик?
– Я считаю, что нет. Хотя у семьи противоположное мнение. Домашние укоряют: раз прихожу вечером с чемоданом почты, значит, днем неэффективно работаю. Похоже, трудоголизм — профессиональная болезнь чиновников.
Свежие комментарии