Классификация элитного жилья неизменно вызывает споры у экспертов рынка. По нескольким основным параметрам мнения специалистов совпадают, но по большей части они расходятся, порой значительно.

К сожалению, в жилом секторе общая классификация объектов до сих пор не прижилась в отличие от офисного сегмента, где та или иная буква латинского алфавита отражает определенный уровень бизнес-центра.

Споры не утихают еще и потому, что при рекламировании объекта продавцы и пиарщики частенько злоупотребляют превосходными степенями. В результате «элитные» квартиры предлагаются чуть ли не в каждом втором строящемся доме. Застройщики и другие операторы, пытаясь выделить объекты, действительно относящиеся к этой категории, изобретают новые определения: «король элиты», «эксклюзив», «люкс», «де люкс», «премиум», vip-home, «клубный дом» и пр.

Комичность ситуации в том, что в четкой классификации нуждаются все: и девелоперы, и риэлторы, и покупатели. Первые должны знать, что строят, вторые — что они продают, а потребитель — какой товар приобретает.

«НП» опросила около двух десятков строительных компаний, чтобы выяснить, кто из них позиционирует свой строящийся дом как элитный (см. таблицу).

Точки соприкосновения

Участники рынка почти единодушны лишь в одном: все они ставят на первые позиции такие критерии, как местоположение объекта и вид из окон. Традиционно это «золотой треугольник», локальные участки вокруг Таврического сада, объекты с видами на реки, каналы, «открыточные» места, исторические особняки, парки, а также дома на Каменном и Крестовском островах и др.

За последние несколько лет география элиты осталась почти неизменной, за некоторыми исключениями. Многие эксперты свыклись с тем, что дорогие апартаменты стали появляться в местах, где еще три-четыре года назад это было немыслимым. Это территория вдоль Приморского шоссе с видом на залив, отдельные наделы в Лахте, Стрельне, окрестностях Пушкина и Павловска и т.д.

Другой важный критерий, который называют все эксперты, — инфраструктура дома и его инженерная «начинка». Если лет пять назад покупатели не обращали внимания на отсутствие в здании фитнес-зала, бассейна, подземного паркинга, ресторана или кафе, то сейчас такие объекты попросту не проектируются. Более того, сегодня некоторые не признают элитным жилой комплекс, где нет автомойки, системы вентиляции и кондиционирования или широкополосного доступа в Интернет.

Вечные споры

Еще один немаловажный атрибут избранности — однородный социум. С объектами первичного рынка диспутов не возникает: покупатели новостроек, как правило, имеют сопоставимый в целом уровень доходов и круг интересов.

Значительно сложнее с «музейными» домами, где могут соседствовать респектабельный бизнесмен и нетрезвый простолюдин. Можно ли считать такую квартиру элитной? Вопрос далеко не праздный: именно такие объекты вызывают жаркие споры у участников рынка. Также они не находят общего языка и при определении минимального размера квартиры. Одни полагают, что и на 50 кв.м можно обустроить царские палаты, другие определяют нижний порог в 100 «квадратов».

Понятно, что любая, даже самая грамотная и всеобъемлющая классификация элитного жилья будет для кого-то неполной или неприемлемой, но рынок рано или поздно должен прийти к единым стандартам, ибо это выгодно всем сторонам.

Мнения экспертов

Полина Яковлева,

руководитель отдела элитной недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg:

– Если на вторичном рынке определяющим при классификации объектов является конструктивный тип, то на первичном — местоположение и цена. На рынке нет единой классификации, и каждая компания имеет собственные представления. В результате можно часто слышать такие термины, как «премиум», «люкс», «де люкс», при этом логика их применения не всегда поддается анализу.

Согласно международной практике недвижимость принято подразделять на три крупные категории — А, В и С. Их аналоги в отечественной практике — элита, бизнес-класс и жилье массового спроса. Как правило, в рамках каждой категории аналитики различают по два-три подкласса.

Так, в классе А мы выделяем элиту А+ и элиту А. Категорию В делим на более высокий бизнес-класс и комфорт. В нее можно включить и комплексы таун-хаузов в черте города, являющихся, по сути, альтернативой просторных квартир в многоквартирных домах.

Наконец, уровень С тоже делим на виды — «средний» (верхний эконом-класс) и «эконом» (нижний эконом-класс). К «среднему» относятся большинство кирпичных и кирпично-монолитных домов со стандартной технической оснащенностью, средними или ниже средних площадями квартир. Сюда же могут входить некоторые панельные дома с удачной локацией и площадями, которые выходят за рамки нижнего эконом-класса.

Основные критерии элиты: место — исторический центр Петербурга, Петроградский район (Каменный и Крестовский острова), Васильевский остров, набережные Дворцовая, Адмиралтейская, Английская, Кутузова, Робеспьера, Мытнинская, Петровская, Песочная; вид на воду, памятники архитектуры; архитектура здания; возможность свободной планировки и метраж квартиры; качество строительства, известная и надежная строительная компания, наличие паркинга, единая социальная среда и т.д.; цена (для первичного рынка).

Анастасия Лебедева,

директор по маркетингу, рекламе и PR корпорации «Адвекс. Недвижимость»:

– Общей классификации элитных объектов нет. Зачастую, когда девелопер присваивает новому жилому комплексу наименование «элитный», речь идет об идеологической (упрощает продвижение) и экономической (определяет уровень цен) категориях, а не о качественной.

Риэлторы и консультанты обычно оперируют следующими понятиями: местоположение, уникальная (если это историческое здание) или эксклюзивная (если это новостройка) архитектура, встроенный или подземный паркинг (вот тут и задумаешься о квартире в доме по проекту великого архитектора XVIII в.), охраняемая и огороженная территория с системой безопасности, современные материалы и технологии, однородный социум.

В связи с этим хочется привести опыт Москвы, от которой мы традиционно отстаем в развитии рынка на три-четыре года. Там, в районе «Золотой мили» (Остоженка), застроенной домами клубного типа, квартиры без рекомендации купить невозможно. Жесткий face-control определяет, достойны ли вы того, чтобы приобрести жилье, которое стоит от 30 000 у.е. И если не достойны, никакие деньги не помогут…

Илья Андреев,

директор по маркетингу и продажам строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга»:

– Существует обывательское мнение об элитной недвижимости, которое пропагандируется прессой, нещадно эксплуатируется и теряет свой первоначальный смысл. Так, начинают называть элитными объекты в Коломягах и в других окраинных районах Петербурга.

Мы абсолютно уверены, что разница между жильем элитным и любым другим принципиальна и критична. Тот перечень параметров, которым мы характеризуем недвижимость самого высокого класса, неизменен и может быть только дополнен вследствие развития технологий, появления новых строительных материалов, архитектурных идей и т.д.

Основные критерии элиты: избранные кварталы исторического центра; близость парковой зоны, памятника архитектуры или вид на воду; использование натуральных материалов при строительстве; возможность гибкой планировки; эффективная звукоизоляция; наличие систем извещения, автоматического пожаротушения, кондиционирования, вентиляции, связи и телевидения; встроенный паркинг (одно место для 1-2-комнатных квартир, два и больше — для многокомнатных), предусматриваются автомойки; использование инновационных технологий строительства; качественная отделка натуральными материалами мест общего пользования (холлов, лестничных площадок); продуманная логистика (разделены входы в парадные и подъезды, через которые вывозится мусор, строительные материалы и т.п., а также входы в жилую часть и в коммерческие помещения); система доступа на объект с видеонаблюдением, наличие консьержа; благоустройство территории с использованием авторских работ, скульптур, фонтанов и т.д.; профессиональная эксплуатирующая компания; дополнительные услуги (служба портье, заказ и бронирование билетов, цветов, услуги няни и проч.).

Леонид Рысев,

генеральный директор компании «Элитные квартиры»:

– Основные критерии элитности — это место и качество строительства (использование современных материалов и технологий). Совмещение этих признаков очень желательно, но достичь этого сложно. Именно они определяют элитность объекта, а дальше мы набираем нюансы: парковки, бассейны, охрана, отделка холлов и интерьеров и т.д.

Элитной, в моем понимании, может быть квартира с хорошим видом в «золотом треугольнике» или у Таврического сада. Даже в доме с неоднородной социальной средой.

Я вижу, как некоторые иностранцы буквально трясутся при виде исторического наследия, даже если дома находятся не в лучшем состоянии.

Не согласен, когда говорят, что элитное жилье не может быть меньше 200 кв.м, считаю, что и 50-метровая квартира может быть таковой. А элитный дом с точки зрения инфраструктурной «начинки» и качества исполнения — это «Новая звезда» на Песочной набережной.

Михаил Бимон,

директор департамента маркетинга и стратегического развития ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость»:

– Элитное жилье разделяется на два подкласса: А (премиум) и В (элита).

Местоположение дома — в зонах со сложившимся «элитным» статусом. Несмотря на то что чаще всего географическое положение элитных новостроек ограничено наличием свободных пятен под застройку, можно выделить наиболее престижные зоны.

Основные критерии элиты: место — «золотой треугольник», вокруг Таврического сада и от ст.м. «Чернышевская» до наб. Робеспьера, некоторые части Петроградского района (Крестовский и Каменный острова), локальные участки Каменноостровского проспекта, центральные набережные с видами, часть Адмиралтейского района до Измайловского проспекта, историческая часть Васильевского острова, Приморский проспект — виды на Каменный, Елагин и Крестовский острова, а также Большую Невку и Финский залив, набережные рек и каналов с видом на достопримечательности; оригинальный архитектурный проект; достаточно просторные квартиры; возможность свободной перепланировки; встроенный паркинг — не менее одного (в среднем 1,5-2) места на квартиру; повышенная электрическая мощность на квартиру; качество стройматериалов и инженерных коммуникаций; обеспечение безопасности проживания; дополнительные услуги (внутренняя досуговая и сервисная инфраструктура, профессиональная служба эксплуатации); небольшое количество квартир в доме.

Дополнительно: брэнд застройщика; социальная однородность; постоянное видеонаблюдение за прилегающими территориями.

Источник: Недвижимость и строительство, автор: Халмурат Касимов


http://www.bsn.ru

©2022 KBAPTUPA.RU