«Необходимости приходится подчиняться»… Эта небезызвестная фраза Цицерона как нельзя лучше подходит к ситуации, сложившейся вокруг высотного строительства в Петербурге. Проблема эта, исторически отмеченная крупными скандалами, актуальна как никогда прежде. Существуют два пути ее решения. Первый подсказывает изначально сложившаяся градостроительная структура Северной столицы. Второй – основан на исключительно коммерческом желании использовать городские территории. Вопрос в том, как сохранить, да еще и приумножить?!
Первые небоскребы появились в ответ на повышение цен на землю в центральных районах американских городов. Поначалу это были преимущественно офисные здания. Горожане предпочитали работать в высотках в городе, а жить в уютных загородных коттеджах.
Идея возведения жилых высоток охватила умы человечества в 30-е годы прошлого века. Первый такой объект появился в 1926 г. в Нью-Йорке. Здание «Ритц Тауэра» высотой 165 м (41 этаж) совмещало в себе две функции: жилую и гостиничную. А спустя чуть более 20 лет высотки возвели в Чикаго – дом «Лейкшор-Драйв» высотой 82,3 м (26 этажей) и Марселе – «Юните Дэ Абитасьон» (56 м, 19 этажей). Появившись почти одновременно, эти два здания определили основные направления развития жилых небоскребов. «Лейкшор-Драйв» – классический образец элитной, «Юните Дэ Абитасьон» – социальной высотки.
Сегодня квартиры в высотных домах преимущественно являются эксклюзивными, а значит, модными и дорогими. Элитарность предполагает оригинальные архитектурные формы. Чем необычнее, экстравагантнее выглядит здание, тем быстрее и дороже в нем продаются квартиры. К созданию элитных поднебесных строений девелоперы привлекают архитекторов с мировыми именами.
Среди наиболее выдающихся жилых небоскребов современности можно отметить «Бикмэн Плэйс Тауэр» (267 м, 75 этажей), строительство которого завершится в Нью-Йорке к 2009 г. Здание будет остеклено в несколько слоев, что создаст эффект «текущего стекла». Экстравагантные формы имеют московский «Триумф-Палас», возведенный в прошлом году (264,5 м, 52 этажа) и строящаяся «Башня Дубая» в ОАЭ. Там же строится и
самое высокое жилое здание планеты. Высота комплекса «Пентоминиум» будет достигать 516 м (120 этажей) и включать в себя исключительно элитные резиденции. Пока статус этого здания значится как «проект», но уже объявлены цены на квартиры – от $2 до $10 млн в зависимости от этажа. Чем выше – тем дороже. Пентхаусы самого высокого дома будут оснащены и оформлены при участии таких брендов, как Swarovski, Tiffany&Co, Six Senses, Davidoff и Bang&Olufsen. В пользовании счастливых обладателей квартир – сигарный холл и фитнесс-центр, висячие сады и вертолетная площадка, бассейн и корты, банкетный зал и частный театр, и прочее, и прочее.
Нарушители высотного спокойствия
Со временем отголоски высотного строительства докатились и до России. Но если в Москве оно практически становится массовым (к 2015 г. там планируется возвести 60 высоток), то в Петербурге большая часть проектов пока остается на бумаге.
«В каждом городе есть свои градостроительные нормы и высотные регламенты. В связи с этим развитие двух столиц происходит по разным сценариям, – комментирует Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитических исследований компании Becar Commercial Property SPb. – В Москве «правила игры» немного другие, не такие строгие, как в Петербурге. Застройку Первопрестольной можно охарактеризовать как эклектичную, что нельзя сказать о городе на Неве, который был тщательно спланирован и застраивался постепенно. Превращению Северной столицы в «обитель небоскребов» препятствует то, что она изначально строилась как регулярный город. Здесь всегда действовал жесткий высотный регламент».
В столице Российской империи до 1844 г. действовало негласное правило, в соответствии с которым высота частных зданий не должна было превышать 11 саженей, если измерять от тротуара до «начала» крыши (это не распространялось лишь на административные и культовые постройки). Впоследствии император Николай I присвоил этому ограничению статус закона. Обойти предписание было невозможно, хотя попытки предпринимались. В 1901 г. американская компания «Зингер» выкупила дом с участком земли на углу Невского проспекта и Екатерининского канала (ныне канала Грибоедова) за 1 млн руб. На его месте намеревались возвести небоскреб. Владельцы хотели перевести сюда офис, а часть помещений сдавать в аренду. Амбиции американцев разбились о нормы высотного регламента. Да и жители активно протестовали против строительства. Вместо планируемых 47 этажей возвели всего семь, но поскольку проект Павла Сюзора предусматривал установку башни, увенчанной стеклянным глобусом, за счет этого удалось создать образ настоящей высотки.
Второй исторический пример нарушения высотного спокойствия в Петербурге – дом Шталя на Малой Морской улице. В регламенте не было указано, что именно считается началом крыши – карниз здания или мансарда. Мансарды в доме Шталя не получили согласования в городской управе. Разгорелся скандал. Вопрос разрешил Правительствующий Сенат. Было определено считать мансарды не самостоятельным этажом здания, а только «чердачными жилыми помещениями».
В генплане 1935 г. была впервые выдвинута идея «Большого Ленинграда» с городами-спутниками, причем центр Петербурга представлялся в виде оси, протяженной из исторического центра на юг. Предполагалась замена сложившихся высотных доминант. Позже главным архитектором Ленинграда Николаем Барановым была предпринята попытка определить зоны высотного строительства, которые не нарушали бы историческое пространство города, но реализации планов помешала война.
Новый генплан был принят в 1948 г. Для быстрого восстановления разрушенных войной городов следовало заново проработать всю концепцию жилищного строительства в СССР. Авторы отказались от идеи создания центра Ленинграда в виде оси. Большое внимание стало уделяться выводу Северной столицы к морю. Появился проект «Морской фасад», включающий в себя застройку западной оконечности Васильевского острова. Именно здесь предполагалось создание первых высоток. Большая часть проектных разработок так и осталась нереализованной. Особенно не повезло четырем высотным доминантам, запланированным соответственно на четырех площадях: у Морского пассажирского вокзала; на площади, где ныне расположена гостиница «Прибалтийская»; на островах в устье Смоленки и Малой Невы. Разработчиками проекта новые доминанты представились как «органичное дополнение» к существующим. Например, набережная реки Смоленки была призвана стать парадной эспланадой, соединяющей центр города с морем. О ее проектном назначении сейчас напоминают лишь четыре точечных высотных дома «на ножках», построенных в 1980-е годы.
Дома на набережной Смоленки возводились более 10 лет, поэтому первыми жилыми высотками в Ленинграде считаются два 22-этажных дома на площади Победы постройки 1970-х годов. А в начале 80-х в окраинных спальных районах Петербурга стали возводить жилые высотки в 14 и 16 этажей.
Веяния новой жизни
В перестроечный период жилищное строительство в Петербурге затормозилось.
В середине 1990-х годов на месте несостоявшейся высотной доминанты «Морского фасада» в устье Смоленки едва не построили 133-метровую офисную башню «Петр Великий» (воплощению замыслов архитекторов помешали недостаток финансов и административные препоны).
Новую страницу высотного домостроения в постперестроечный период открыла компания «ЛенСпецСМУ», сдав с разницей в один год два 22-этажных дома: в начале 1999-го – на проспекте Луначарского и позже – на улице Одоевского (высота – около 70 м). Чуть позже примеру застройщика последовали другие компании: «Петротрест» ввел свой 25-этажный «первый петербургский небоскреб» у метро «Проспект Большевиков» (85 м), а «Строительный трест» – 24-этажный комплекс на Поклонной горе (36 м над уровнем моря – сама гора, еще 75 м – высота здания). «М-Индустрия» один за другим «подняла» сразу два 25-этажных строения в составе жилых комплексов «Дом со слонами» и «Южный каскад». «Петербургская Недвижимость» возвела 21-этажный комплекс на углу Ленинского проспекта и Варшавской улицы.
Яркими примерами нарушения высотных ограничений в центре Петербурга являются недавние скандалы с высотными жилыми комплексами «Аврора» и «Монблан» (застройщики – «Источник-Строй» и «Строймонтаж» соответственно). Вначале «Аврора», (70 м, 20 этажей), а затем и «Монблан» (74 м, 25 этажей), строительство которых велось на Выборгской набережной, вызвали ожесточенные споры как Градсовета, так и жителей города. В первом случае шумиха улеглась сама собой. Во втором – застройщик скорректировал проект, но высотность дома осталась прежней. К 25-этажному зданию решили пристроить секцию меньшей этажности. Таким образом, объяснили в компании, за счет удлинения комплекса визуально он не должен казаться таким высоким.
Интересные проекты высотной застройки сейчас реализуются на Васильевском острове холдингом «ЛенСпецСМУ». «М-Индустрия» планирует строительство 25-этажного жилого дома «Суздаль-Хаус» на пересечении Выборгского шоссе и Суздальского проспекта, проектируются два высотных домов рядом с метро «Проспект Ветеранов» в Кировском районе. «Сегодня мы строим дома до 75 метров в Московском и Выборгском районах. На стадии проектирования – объекты выше 160 метров, к возведению которых мы приступим в ближайшее время», – рассказывает Игорь Данковцев, директор по маркетингу и продажам ООО «Стройкорпорация «Элис». Есть новые высотные проекты и у «Строймонтажа». В планах «ЛЭК Истейт» возведение четырех 35-этажных «точек» в составе жилого комплекса «Граф Орлов» и двух 45-этажных башен – в комплексе «Лондон Парк». В настоящее время холдинг «Петротрест» ведет строительство 25-этажного жилого дома «Хайтек-Сити» на Туристской улице в Приморском районе.
К концу текущего года городские власти обещают принять новый регламент и смягчить требования к высоте зданий в исторической части Петербурга. Судя по всему, самые амбициозные проекты еще впереди.
Жизнь на облаках
Строительство высотных домов в сегменте жилой недвижимости, по мнению экспертов, выгодно девелоперам. Такие проекты уменьшают стоимость квадратного метра земли, позволяют немного снизить и стоимость готового жилья.
Владимир Тарасов, специалист по развитию компании «Praktis. Управление и Эксплуатация», считает, что «экономия» земли не всегда оправданна из-за издержек, связанных с сохранением устойчивости небоскреба и особого режима его жизнеобеспечения и эксплуатации. «Бесперебойное функционирование вентиляции, отопления, водоснабжения, канализации, электрики в высотном здании обходится очень дорого. То же самое относится к решению проблем противопожарной защиты, безопасности проживания и обслуживания, своевременной эвакуации жителей при возникновении экстремальных ситуаций», – уверяет он.
Другая проблема высоток – нехватка парковочных мест. Можно создать многоуровневую подземную стоянку, но это опять-таки удорожает проект.
Правда, у высоток есть несомненные плюсы, касающиеся их будущих жильцов. Так, по мнению генерального директора компании «М-Индустрия» Матвея Закашанского, высокие этажи спасают жильцов от таких «прелестей» мегаполиса, как шум, загазованность. Кроме того, вид из окон небоскребов более приятен, нежели вид из окна пятиэтажки. А все технические сложности, считает он, в настоящее время вполне разрешимы.
Амбициозная высота
Во всем мире высотки являются доминантой или частью крупных общественно-деловых, многофункциональных комплексов. Вот и в Петербурге сегодня ни один крупный проект по строительству коммерческой недвижимости не обходится без планов по возведению небоскреба высотой от 150 м.
Один из самых амбициозных и скандальных проектов – общественно-деловой район «Охта Центр». К 2016 г. в Красногвардейском районе Петербурга на набережной реки Охты должен появиться новый деловой район площадью 25 га, в котором больше половины займут бизнес-центры и общественные здания. Высота небоскреба – доминанты комплекса составит 396 м. Проектировщики уверены, что здание будет «интересно перекликаться со шпилем Петропавловской крепости и станет новым символом Петербурга». Мнение горожан с мнением архитекторов проекта не совпадает.
На намывной территории Васильевского острова запланирован 300-метровый небоскреб и несколько 200-метровых башен (это новый вариант проекта «Морской фасад»). Разработчики проектов также заявляют, что рассчитывают добиться эффекта исторической параллели – небоскреб со шпилем должен вызывать в сознании петербуржцев образ шпиля Петропавловки.
Главной доминантой создания проекта многофункционального района «Балтийская жемчужина» на юго-западе города будет небоскреб-отель высотой 188 м.
Холдинг «Адамант», по словам президента холдинга Игоря Лейтиса, намерен реализовать проект по строительству двух высотных офисно-торговых зданий высотой около 150 м (по 50 этажей каждое) у Ладожского вокзала. Неподалеку от будущих башен «Адаманта» свой проект, в состав которого также войдет высотное здание, реализует компания Setl City. Совместно с банком «Санкт-Петербург» девелопер возводит на Малой Охте деловой квартал класса А, доминантой которого станет 25-этажное офисное здание банка. Окончание строительства первой очереди комплекса запланировано на начало 2010 г.
Справедливости ради нужно отметить, что строительство высотных зданий, как явление исключительное, во все времена вызывало и продолжает вызывать общественный резонанс (в последнее время в этом контексте обычно вспоминают Эйфелеву башню).
Стремление вверх
Вопрос, «быть или не быть» в историческом центре Петербурга небоскребам, остается открытым. Ответ на него появится лишь с принятием нового городского регламента.
«В России в целом тенденция такова, что высотные проекты будут появляться везде. И в первую очередь там, где дорожает земля», – считает Игорь Лучков. С ним согласен Валерий Корнилов, директор по маркетингу компании «ЛЭК»: «В условиях мегаполисов строительства небоскребов не избежать, поскольку вопрос дефицита пятен под застройку с каждый годом становится все острее. Строительство ввысь – это интенсивный путь, который позволяет решить множество проблем в рамках относительно небольших территорий».
Однако Петербург вряд ли станет городом небоскребов. По мнению г-на Лучкова, в историческом центре города, который находится под охраной ЮНЕСКО, высоток не будет. «Строительство таких объектов возможно только в спальных районах. Но Петербург никогда не будет ассоциироваться с небоскребами, как, например, Нью-Йорк», – уверен он.
«С учетом охраняемого центра Северной столицы нужно определить несколько зон, в которых можно будет строить небоскребы. К ним, кроме территорий «Морского фасада» и «Балтийской Жемчужины», можно отнести участки в Красногвардейском районе и за Варшавским вокзалом», – добавляет Николай Казанский, директор инвестиционного департамента петербургского офиса компании Colliers International. Генеральный директор ООО «Петротрест-Недвижимость» Игорь Соколов в качестве перспективных для высотного строительства называет Выборгский, Приморский и Красносельский районы.
Говоря о функциональном наполнении, высотки могут быть как жилищного, так и коммерческого назначения. Все чаще строятся небоскребы смешанного типа (когда первые этажи отдаются под офисы, следующие – под гостиницы, самые верхние – под жилье).
Мнения экспертов сходятся в одном: несмотря на всю полемику вокруг вопроса высотного строительства, Петербург от небоскребов «никуда не денется».
Справка (в главу: Нарушители высотного спокойствия)
Регулярным называется город, построенный по генеральному, тщательно разработанному плану. Основные черты регулярных городов: четкая симметрия в расположении главных зданий городского ансамбля, выверенное расположение высотных доминант, прямые линии кварталов и улиц. Классический пример – улица Зодчего Росси в Петербурге, где высота зданий не превышает ширину улицы. В прошлые времена в центре Северной столицы была сформирована система из четырех высотных доминант: Адмиралтейство (72,5 м), Смольный собор (93,7 м), Исаакиевский собор (101,5 м), Петропавловский собор (122,5 м).
Справка (в главу: Веяния новой жизни)
Последний высотный регламент (временный) был принят в Петербурге в апреле 2004 г., согласно которому город разбили на шесть зон. В первой зоне нельзя возводить здания выше 23,5 м, – такова высота от земли до карниза Зимнего дворца. В пятой и шестой зонах, объединяющих окраинные, спальные районы, разрешено строить высотные жилые и деловые комплексы до 120 м.
Однако различные уточнения и дополнения к регламенту позволяют строителям, как и век назад, получать разрешение на возведение высоток на основе процедур «общественного согласия».
Текст: Дарья КУКСЕНКОВА
Фото и иллюстрации: Игорь БАКУСТИН, Виталий ПОДВИЦКИЙ
Свежие комментарии