Сегодня граждане, приобретающие квартиры на первичном рынке, фактически не могут застраховать свои финансовые риски: такую услугу не предлагают, да и особого смысла в ней нет.
Строители говорят, что любой покупатель вправе самостоятельно застраховать свои риски. Другое дело, возьмется ли за это страховщик.
Бессмысленная страховка
Обходя федеральный закон «О долевом участии…», большинство фирм заключает с дольщиком предварительный договор купли-продажи. Страховой случай наступает, если застройщик не оформит основной договор и не вернет дольщику деньги.
Однако это теперь редкость. Допустим, дольщик на начальном этапе платил по $1500 за «квадрат». За время строительства (два-три года) жилье подорожает. Если застройщик не сможет (или не захочет) заключать договор, он с радостью вернет деньги из расчета $2000 за метр, поскольку тут же продаст по $2400. А страховая выплата не может превышать сумму, вложенную дольщиком.
Сегодня строители стали более дисциплинированными, время, когда двойные продажи носили массовый характер, прошло, а добиться оформления квартиры в собственность можно через суд. Поэтому такие договоры и не страхуются.
Схемы приобретения жилья в новостройках с использованием векселей страховщиков также не устраивают: векселя не именные, отследить их оборот трудно.
Риски можно застраховать, если застройщик работает по 214-му закону (таких единицы) или стройка началась до его вступления в силу (в апреле 2005-го).
Таких объектов в городе еще достаточно. В этом случае страховка оформляется на весь период строительства, причем страховой договор действует на 6-9 месяцев дольше, чем договор долевого участия. Стоимость зависит от сроков возведения дома (чем дольше, тем рискованнее, а значит, и дороже) и составляет около 2% от суммы контракта. Цена может колебаться в зависимости от репутации компании или формы договора.
Но даже застрахованные дольщики не хотят получать деньги, всем нужны квартиры: «С одним из наших клиентов мы подписали уже 13 допсоглашений о продлении страховки», — говорит директор центра страхования титула компании «Русский мир» Евгений Ярыгин.
Иногда страховку предлагают в ходе рекламной акции. Так, строительная компания «Пионер» готова бесплатно заключить договор страхования с сомневающимися покупателями.
«Клиенты часто интересуются возможностью страхования финансовых рисков, — говорит заместитель гендиректора по экономике «М-Индустрии» Сергей Мусаков. — Однако, узнав подробнее о стоимости услуги и о подразумеваемых рисках, отказываются от этой мысли. Сегодня строительный рынок Петербурга довольно устойчив, неблагонадежные застройщики сошли со сцены. Реально же пользоваться страхованием строительных рисков можно будет только после доработки ФЗ №214, когда страховка будет не просто обязательной, но и экономически обоснованной».
Добровольно-принудительный порядок
Наиболее распространено страхование при оформлении ипотечных кредитов на покупку квартир в новостройках. Однако в основном страхуют самих дольщиков (жизнь, здоровье, утрата трудоспособности), а не их риски или риски строителей.
По словам Натальи Луговской, директора по продажам компании «Петербургская Недвижимость», при создании совместных ипотечных программ большинство банков не требуют застраховать риски застройщика.
«Сегодня нам известны только три банка, которые требуют (причем не по всем объектам), чтобы ипотечный покупатель застраховал свои финансовые риски участия в строительстве», — добавляет она.
«Такой вид страхования редко бывает обязательным для выдачи кредита. Его стоимость составляет 1,6-3,5% (на весь срок действия договора) от суммы вложенных инвестором средств. А вот страхование жизни заемщика — непременное условие. У нас тариф составляет 0,4% в год от непогашенной части займа, увеличенной на 10%. После постройки дома и получения квартиры заемщик страхует новое жилье — 0,3% в год», — говорит начальник управления страхования имущества Страховой группы «Спасские ворота» Татьяна Гитина. Некоторые банки требуют еще и страховать титул (право собственности заемщика на квартиру) от притязаний третьих лиц.
Государева забота
Нашумевший закон «Об участии в долевом строительстве…» разработан для защиты прав граждан. Он не раз корректировался, но своей задачи не выполняет. Теперь его снова хотят переделать. В Госдуму поступил законопроект, предполагающий в корне изменить схему долевого строительства.
Помимо застройщика и дольщика в цепочку включаются банки и страховщики. Строить и реализовывать квартиры смогут только победители открытых конкурсов, проводимых субъектами Федерации. Сначала застройщик должен заключить с банком договор о долевом строительстве.
Когда девелопер получит разрешение на строительство, он объявит размер сметы, а банк начнет принимать вклады от граждан (не более названной суммы).
Застройщик получит деньги только после того, как накопится вся сумма, необходимая для строительства. Чтобы исключить риски физлиц, им разрешат покупать жилье в новостройках исключительно с использованием банковского вклада или депозита.
При этом деятельность строителей и банков подлежит обязательному страхованию. Законопроект также предлагает возложить на субъекты РФ, банки и застройщиков солидарную ответственность за возведение объекта, а дольщикам — предоставить право предъявлять требования как к одному из этих лиц, так и ко всем сразу.
«Если изменения примут, то, на мой взгляд, жизнь застройщиков существенно усложнится, поскольку включается третья сторона по договору — кредитная организация, которая будет выполнять функции передаточного звена во взаиморасчетах между дольщиком и строителями. Пока трудно сказать, будут ли приняты изменения и как они будут работать. Что касается обязательного страхования ответственности застройщиков и банков, то государство должно утвердить правила, тарифы, возможно, методические рекомендации по заключению таких договоров», — комментирует генеральный директор Первой Титульной страховой компании Вероника Сухова.
Заставить компенсировать потери дольщика могут и самих строителей. В Госдуме обсуждаются два законопроекта о саморегулируемых организациях в строительной сфере, которые должны заменить систему лицензирования. Депутаты предлагают создавать в таких объединениях компенсационные фонды. Идея вызывает неоднозначную реакцию как у строителей, так и у законодателей, и будет ли она реализована, прогнозировать сложно.
По оценкам специалистов, сегодня на первичном рынке страхуется не более 10% всех сделок. Но, по словам Евгения Ярыгина, число обращений растет: «Граждане начинают считать деньги, которые могут потерять, сэкономив на страховке».
Строительные опасности
Дольщик может застраховать только свои вложения, поскольку до ввода в эксплуатацию дома его квартиры де-юре не существует. Застраховаться от возможных неприятностей на стройплощадке — задача застройщика. Если при реализации коммерческих проектов ни один уважающий себя инвестор не начнет работать, пока его финансовые риски не будут застрахованы, то при сооружении жилья дела обстоят иначе.
О страховании застройщиком возможных финансовых и прочих рисков можно также узнать из проектных деклараций. И после знакомства с ними становится ясно, что большинство компаний не страхуют свои новостройки.
«Рынок страхования строительных рисков еще только развивается, — отмечает директор финансово-экономического департамента компании Setl City Алексей Лукьянов. — Примеров, когда компании страхуют риски добровольно, пока не много. Чаще это происходит по требованию банков при проектном финансировании и разработке совместных ипотечных программ.
Как правило, предметом страхования выступают имущественные интересы страхователя, жизнь и здоровье третьих лиц. Тем не менее таких случаев становится больше. Это связано не только с развитием рынка ипотечного кредитования, но и с перспективами выхода многих компаний на рынки публичных капиталов и сотрудничества с иностранными инвесторами».
Необходимость страхования строительно-монтажных рисков указана в разрешении на строительство или в договоре аренды участка. Как отмечают в «М-Индустрии», их компания не страхует риски при СМР, кроме дорогостоящего оборудования, например опалубки. Причем суммы страховок незначительны.
«Наиболее распространено обязательное страхование ответственности перед третьими лицами, когда строящийся объект расположен рядом с другими зданиями или можно нанести ущерб чужому имуществу», — говорит руководитель дирекции заказчика ЗАО «Строймонтаж» Анатолий Павлов.
Ответственность перед третьими лицами страхуется в обязательном порядке, поскольку такой пункт есть в договорах аренды с КУГИ. Иногда эта страховка даже включена в проектную декларацию, но обычно сумма возмещения не оглашена. Например, компания «Русский мир» застраховала подобные риски при строительстве последней очереди «Синей птицы» (застройщик ЗАО «ИнКорСтрой-58», эксклюзивный продавец — ИСК «Петрополь»).
И совсем уж редкость, когда расписаны все страховые случаи, как это делает российско-финская компания «Юит Лентек». Например, при возведении своего комплекса на Долгоозерной ул. строители заключили договор с «Ингосстрахом» на сумму в 48,8 млн евро, в том числе учтены риски третьих лиц на 1 млн евро.
Источник: Недвижимость и строительство
Свежие комментарии