Сегодня на заседании правительства будут обсуждаться поправки, позволяющие запустить полноценный рынок ипотечных ценных бумаг. Минэкономразвития предлагает изменения в законы об ипотеке, ипотечных ценных бумагах, а также о регистрации прав на недвижимое имущество. Эти поправки предусматривают создание депозитария для хранения ипотечных закладных.
«Такая мера позволит повысить юридическую безопасность всех сделок с ипотечными ценными бумагами, а также существенно сократить издержки банков при передаче прав закладных», — пояснил смысл законопроекта источник в аппарате правительства. По его словам, «при условии хранения закладных в депозитариях и выпуска на них производных инструментов вырастет оборот закладных, а значит, и увеличится ликвидность, а главное, увеличится объем рынка ценных бумаг».
Примечательно, что после запуска депозитария закладных (в результате чего сделки будут проводиться в автоматическом режиме) чиновники не ожидают каких-либо улучшений условий кредитования граждан. Зато запуск рынка ипотечных ценных бумаг и увеличение их ликвидности станут хорошим подспорьем, например, для Внешэкономбанка, чей инвестиционный портфель в настоящее время жестко ограничен законодательством.
Впрочем, ипотечных ценных бумаг хватит на всех.
Ипотечная емкость
Российский рынок ипотеки в прошлом году оценивался банкирами в 200 млрд рублей. Как ожидают ведущие игроки рынка, в 2007 году рынок достигнет 400 млрд рублей.
«Зарубежный опыт свидетельствует, что объем ипотечного жилищного кредитования может достигать половины ВВП, в то время как в России объем ипотеки не превышает 2,4% ВВП (по другим данным — 1,5%. — «Газета»)», — говорит председатель комитета АРБ по ипотечному кредитованию Андрей Крысин. Сегодня в среднем только около 10% процентов жилья приобретается по ипотечным кредитам. Главное достижение, которое еще предстоит материализовать российским финансистам, — это психологическая готовность населения приобретать квартиры в кредит под залог. Вопрос развития ипотеки упирается в доступ к дешевым кредитным ресурсам, который имеют (или не имеют) первичные кредиторы. Именно для привлечения первичных ресурсов для выдачи их заемщикам и придумана секьюритизация — выпуск долговых ценных бумаг, обеспеченных доходами от определенных активов. Теоретически секьюритизировать можно любые активы — например, обеспечением облигаций могут стать поступления от сданной в аренду недвижимости. Но чаще всего объектом выступают выданные банковские кредиты.
Суть схемы выпуска долговых ценных бумаг — рефинансирование. Средства, ожидаемые в будущем от заемщиков ипотечных кредитов, становятся обеспечением для выпущенных облигаций. На Западе это является важнейшим инструментом развития банковского бизнеса: предоставив достаточное число займов, банк может секьюритизировать их, выпустив облигации, а из денег, вырученных от продажи облигаций, снова выдавать займы.
Ипотечная секьюритизация
В России рынок секьюритизации пока только налаживается. Первые сделки такого рода зарегистрированы только в 2004 году, но вплоть до 2006 года они имели единичный и пробный характер. Всего к настоящему времени зарегистрировано немногим более двух десятков сделок секьюритизации, проведенных российскими банками, а также Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Первая закладная была выкуплена агентством в 2002 году в Тольятти, а в 2007 году в Астрахани оформлена уже стотысячная. В целом по стране в 2007 году запланировано предоставить населению около 300 тысяч кредитов, и это вполне реально. Уже за первое полугодие их количество достигло 159 тысяч. Доля АИЖК в этом море кредитов составила 10%.
На 1 октября 2007 года количество рефинансированных агентством ипотечных займов составило 100 558, а общая сумма превысила 70 млрд рублей. До конца года, по словам генерального директора АИЖК Александра Семеняки, выдадут 41 млрд рублей.
Кроме АИЖК локомотивом рынка был Городской ипотечный банк (ГИБ), который с 2004 года провел несколько таких сделок. Владельцем ГИБа является инвестиционный банк «Морган Стэнли», специализирующийся на организации выпуска ценных бумаг. Объем рынка экспертами оценивается в несколько миллиардов долларов.
В течение 2006-2007 годов российскими банками было эмитировано около десятка тиражей облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами на общую сумму около $1,4 млрд.
Вам по карману сегодняшние ипотечные условия?
Александр Кривов / председатель подкомитета ТПП РФ по градостроительству и архитектуре, гендиректор Национального градостроительного института:
При чем здесь ипотека — современное жилье человеку по карману? Если он может на 15 лет выстроить светлое будущее, когда будет согласен платить каждый месяц большие суммы и жить в маленькой коробочке, вариант подходит. Я же уважаю практику, которую реализует единственный, по-моему, гениальный губернатор в России — Белгородской области Савченко. Прежде всего это массовое индивидуальное жилищное строительство плюс скидки, помощь и кредиты. А вообще, уровень зарплат с ценой жилища несопоставим, поэтому его и удается строить так мало.
Марина Красильникова / руководитель отдела доходов и потребления Левада-центра:
Такой вопрос никто не задавал: согласно исследованиям уровня жизни он бессмыслен. Покупка жилья — привилегия узкой части россиян. И пример тому то, что цены на него уже год не то падают, не то стагнируют, но это никого не интересует: они резко росли с начала 2000-х годов. Однако мы проводили опрос по потребкредитам. Сейчас этот опыт имеют около 38% жителей. Но в основном покупают бытовую технику, компьютеры, мебель, 5% — автомобили, а недвижимость — лишь 3% (с учетом погрешности близко к нулю). Кроме того, по спецобзорам, банки страдают от досрочного возврата ипотечных кредитов. А это им невыгодно и заемщика характеризует как обеспеченного человека.
Анатолий Эпштейн / руководитель группы системной оптимизации Национального института развития, академик Академии социальных технологий и местного самоуправления:
Конечно нет. Ипотека должна быть гибкой и подстраиваться под семью (скажем, меньший взнос и большие проценты для молодежи, для людей в возрасте — наоборот). Потом, надо различать ипотеку в условиях подъема экономики и в условиях, когда последняя трещит по швам. У нас, когда коэффициент выбытия основных фондов превышает коэффициент их обновления, ипотека не может быть локомотивом экономики: насколько люди на нее тратятся, настолько сокращают свою покупательную способность. Кроме того, не может быть доступного жилья на основе ипотеки, потому что она всегда сопровождается ростом цен. Коммерческую ипотеку надо сочетать с государственной. Кто тянет проценты — идет на коммерческую, остальные — на государственную с символической ставкой. Для государства важна не прибыль, а общесистемный эффект от оживления экономики. А оно появится тогда, когда ипотека не будет сопровождаться резким сокращением покупательной способности, будет идти не на вторичный рынок, а на первичный, когда стройматериалы и техника будут отечественными и когда будет своя рабочая сила. Еще один момент связан с тем, где строить жилье. Госипотека должна идти не в инвестиционно привлекательные города, а в те малые города и сельские населенные пункты, которые нужно сохранить с точки зрения геополитики. Кроме того, у нас левая рука снова не ведает, что делает правая: хотим развивать ипотеку, но одновременно увеличиваем платежи за ЖКХ и так далее, снижая возможность людей в этой ипотеке участвовать.
Галина Хованская / депутат Госдумы:
Отвечу от имени большинства своих избирателей: нет. Ипотека доступна максимум 10% москвичей. И даже проходящим по рекомендации департамента жилья, в том числе по льготной молодежной программе, банки зачастую отказывают. Ведь у них свои критерии: нужно вернуть кредит. Поэтому, например, люди старше 50 лет вообще не проходят: возраст уже предпенсионный. Однако главной проблемой все равно остается цена квадратного метра, про процент мы даже не говорим. При такой стоимости жилья и доходах населения вести речь о чем-либо нереально.
Источник: Газета, автор: Владислав Долгов, Андрей Лавров, Алексей Смирнов
Свежие комментарии