Колхоз «миллионеров»

По окончании эпохи первоначального дефицита жилья мы бросились восполнять нехватку жизненного пространства. Это прежде жилье было просто квадратными метрами. Сейчас мы начинаем понимать, что не только. Это еще и «социалка», и дороги, и инженерные мощности.

АНАЛОГИЧНО — и строители. Для них уже тоже жилье — не только «коробка», которую можно выгодно продать, но и многое вокруг. И вот это окружение не всегда зависит от девелоперов.

Вплотную ни мы (потребители), ни строители с этой проблемой еще не сталкивались.

В городе нет опыта возведения крупных кварталов в новых экономических условиях. Таких, какие начинают строиться сейчас — от миллиона «квадратов» и больше. Советский опыт накапливался все же в других условиях и далеко не всегда применим в новой ситуации.

За последние полтора года в Петербурге и рядом с ним заявлены шесть-семь «миллионников» (проект «Главстроя» у Юнтоловского заказника, «Балтийская жемчужина», «Славянка», «Морской фасад», «Северная долина»…), еще несколько — поменьше (от 500 000 кв.м).

Какие проблемы предстоит решать девелоперам, кроме собственно строительных?

В ходе обсуждения на «круглом столе», который организовал наш еженедельник, мы постарались хотя бы сформулировать их и (возможно) наметить пути решения.

Выход — в партнерстве?

Андрей СОРОЧИНСКИЙ:

– Многие проблемы, связанные с обеспечением новых площадок жилой и коммерческой застройки, видны на двух примерах. Это Шушары и Колпино. Шушары — территория, где реализуются крупные инвестиционные проекты, связанные со строительством автомобильных заводов: сборочное производство «Дженерал Моторс», «Сузуки», «Тойота», производство комплектующих «Магна»… Предприятия здесь начали сооружать в 2005-2006 годах.

К середине 2009-го «Тойоте» понадобятся энергомощности порядка 25 МВт, «Магне» — 15 МВт, «Дженерал Моторс» — 12, «Сузуки» — 5. Для этого предусмотрен целый комплекс мероприятий. Сейчас Комитет по энергетике подготавливает генеральную схему обеспечения этих территорий. До конца года должна быть построена подстанция с рабочим названием «Завод Тойота» напряжением 110 кВ. Естественно, она будет обеспечивать не только завод, но и прилегающие участки.

В Колпинском районе также реализуют очень серьезные проекты, в том числе — связанные со строительством доступного и комфортного жилья. Ими занимаются частные инвесторы, для которых по действующему законодательству подключение к сетям — платное. Кроме того, в Колпино есть несколько кварталов, которые подлежат реконструкции. Мы уже столкнулись с тем, что обеспечение этих территорий требует весьма существенных вложений. К действующим здесь источникам практически невозможно присоединить новые мощности.

На территории района в 2010 году должна быть построена подстанция напряжением 220 кВ с рабочим названием «Славянка». Ее будут сооружать в рамках соглашения между городом, федеральной сетевой компанией и частным инвестором, компанией «Балт-рос». Она обеспечит энергоснабжение территорий новой застройки — «Славянки» и «Новой Ижоры». Параллельно будет возводиться еще одна подстанция — «Антоновка» — для района малоэтажной застройки.

На южном направлении есть проблемы, связанные с водоотведением и водоочисткой. Надо вводить новые мощности на водопроводной станции в Корчмино, дополнительные — в Металлострое.

Аналогичные трудности — на северных площадках. В Юнтолово понадобятся две подстанции по 110 кВ, для обеспечения жилых кварталов водой и канализацией необходимо ввести 3-й блок на Северной водопроводной станции мощностью 500 000 кубов в сутки. По теплу — возможны варианты. Или новый блок Северо-Западной ТЭЦ, или строить собственную котельную.

Наиболее интересный и перспективный способ решения таких комплексных задач — через государственно-частное партнерство. По аналогичной схеме будут финансироваться работы на Юго-Западной ТЭЦ (компания «Синтез»), строительство энергоподстанции на 330 кВ для обеспечения комплекса «Морской фасад»…

Это позволяет увязать интересы города, инвестора и компаний-монополистов.

Земля «короткая» и «полная»

Владимир ЖУКОВСКИЙ:

– Город начал активно предоставлять землю под застройку на торгах с 2004 года. За это время было реализовано 180 участков. Начинали мы с «короткого» пакета, в 2004-2005 годах Фонд имущества реализовал по этой схеме 33 пятна общей площадью 46,7 га. С 2006-го по «короткому» пакету мы больше не продавали.

По полному пакету Фонд реализовал 47 участков (53 га), площадь возводимых строений — 1 400 000 кв.м жилья. Последние продажи по этой схеме прошли в сентябре 2006-го. Тогда были реализованы участки в Приморском и Красносельском районах. Торги прошли с большим ажиотажем, были достигнуты несколько ценовых рекордов: стартовая цена поднималась в пять — семь раз.

После этого основным вариантом предоставления земли под жилищную застройку стало комплексное освоение территорий. По этой схеме было продано восемь участков общей площадью 1236 га. За год площадь пятен под застройку выросла более чем в 10 раз по сравнению с остальными формами продажи. Среди лотов были такие крупные территории, как в Приморском районе (Гатчинская улица) — 437 га, в Выборг-ском районе (проспект Энгельса) мы реализовали 260 га.

По результатам этих продаж мы можем констатировать, что, во-первых, эта форма предоставления земли под застройку стала преобладающей, во-вторых, рынок адаптировался к ней, и последние торги (начиная с марта 2007-го) продемонстрировали высокую активность участников. В основном это крупные компании: понятно, что даже фирмам среднего уровня участвовать в таких аукционах практически невозможно.

Условия торгов таковы, что большие деньги нужно заплатить в течение месяца — в последний раз, напомню, сумма, названная победителем, составляла 7 млрд 70 млн рублей. Тем не менее среди участников есть петербургские, московские, иностранные компании, и, наверное, такая конкуренция хороша.

До конца года мы планируем из крупных объектов под комплексное освоение повторно выставить петергофскую Купеческую гавань и несколько объектов помельче: участок на Левашовском шоссе в Сестрорецке площадью около 39 га, в Приморском районе, на 2-й Семеновской улице — 7,8 га. И пока это все, больше в этом году крупных объектов не будет, если Комитет по строительству не проявит активности.

Альтернатива «спальным» окраинам

Константин СИМАКОВ:

– Наша компания реализует в Пушкинском районе два крупных проекта комплексной жилой застройки — «Славянка» и «Новая Ижора».

«Новая Ижора» — это новое и для нас, и для города. Концепция застройки близка к американской. Теплые дома, с газом, ТВ, с водопроводом и центральной канализацией. Будут построены аптеки, школы и детские сады.

Предполагается возвести 500 000 кв.м жилья, в основном это односемейные дома и сблокированные (для двух семей). Здесь будут жить 18 000-20 000 человек. Транспортная доступность… Юг города с этой точки зрения сегодня находится в сложном положении, но предполагается «пробивка» Софийской улицы, которая выйдет на пересечение с Колпинским шоссе от Московского шоссе и соединится с Завод-ским проспектом в Колпино. Таким образом, доступность этого района станет нормальной.

Что касается «Славянки», там предполагается инженерная подготовка территории, объем жилья — более 1 млн кв.м, со всеми объектами нежилого назначения. Проект делится на три этапа. Первый — градостроительная подготовка, строительство подводящих сетей и коммуникаций. Второй — сооружение инженерной инфраструктуры уже на самой площадке и продажа подготовленных участков под возведение жилья. Третий — собственно застройка.

Сейчас мы приступили ко второй стадии реализации проекта, строим водовод диаметром 1400 мм и длиной 12 км и соответствующий канализационный коллектор. На очереди — насосная и канализационная насосная станции, которые будут располагаться поблизости. Заканчивается проектирование подстанции под рабочим названием «Балтрос», которое обеспечит энергоснабжение и «Славянки», и «Новой Ижоры».

Она разместится на правом берегу реки Славянки. Строительство предполагаем завершить к началу осени 2008 года.

Есть две проблемы, которые пока не решены. Первое — значительные изменения в градостроительном законодательстве, возникают правовые сложности, которые не позволяют нам двигаться теми темпами, которыми хотелось бы. Вторая проблема — техническое регулирование и территориальные строительные нормы.

Как, каким образом, какие дома вводить. Раньше индивидуальные жилые дома сдавались на уровне межведомственной госкомиссии; сегодня таких комиссий нет. Более того, в законе о введении Градо-строительного кодекса разрешение на ввод в эксплуатацию объектов индивидуального строительства отложено на 2010 год.

А по закону о дачной амнистии не требуется разрешения и на сооружение этих объектов. И сегодня не понятно, кому предъявлять дома, как сдавать их, как оформлять на них права. Но мы с этим практически справились.

Мы рассчитываем также на средства, которые федерация сможет выделять на инфраструктуру для районов новой комплексной застройки.

Вопрос из зала:

Константин СИМАКОВ:

– Если говорить о «Новой Ижоре», вопрос распадается на два. Первое — стоимость оплаты инженерных ресурсов, которые будут потребляться. Второе — затраты на содержание небольших, но имеющихся на этой территории объектов и мест общего пользования.

В нашей застройке теплоснабжение обеспечивается автоматическими газовыми котлами, что позволяет будущему домовладельцу существенно экономить, поскольку он сам сможет регулировать температуру в доме и платить только за то, что потребляет. Что касается затрат на сети… Мы привыкли, что у нас сети в основном старые, нужны огромные деньги на их ремонт, эксплуатацию.

В «Новой Ижоре» мы используем современные материалы и технологии, которые рассчитаны на 50 лет эксплуатации. Если говорить об энергообеспечении, есть такая концепция, когда распределительная сеть на 4 кВ проходит не в земле, изолированный провод лежит на деревянных опорах, которые одновременно являются и опорами для уличного освещения. Сеть зарывают в землю только при вводе в дом. Реализация такого метода стоит в 1,5 раза меньше. Мне кажется, что по стоимости инженерных сетей мы добьемся большой экономии.

Ну а в том, что касается содержания общего имущества, есть масса проблем. Наше законодательство рассматривает землю как средство производства только в сельском хозяйстве. Если производится осушение, эти затраты могут рассматриваться как улучшение только для сельского хозяйства.

А мы занимаемся девелоперской деятельностью. Получается, что деньги, которые мы вкладываем в улучшение земли, к ней не относятся. Инженерия — это объект, который как бы самостоятельно существует, и на стоимости участка для налогообложения это не отражается.

Дмитрий СИНОЧКИН:

– Нет ли опасности в том, что колоссальный объем нового предложения обрушит спрос?

Илья ЕРЕМЕНКО:

– Мы подсчитали, что сейчас готовится 46 участков под застройку. Это земли городские на окраинах и областные, но расположенные рядом с городом. В сумме это 35 млн кв.м, которые город и застройщики планируют возвести в течение 15 лет. Конечно, залпового ввода не произойдет, нехватка рабочей силы, строительных материалов не позволят в предписанные сроки все это реализовать.

Мы прогнозируем, что порядка 1,5 млн кв.м жилья будет прибавляться ежегодно на «новых землях». Наряду с уменьшением застройки в черте города, с одновременным ростом ипотеки мы будем иметь до 4,5 млн кв.м квартир на рынке. И мы понимаем, что в ближайшие два-три года будет либо (как сейчас) баланс спроса предложения, либо незначительное превышение предложения над спросом.

Надо добиваться, чтобы переезжать из обжитого в новый район было бы интересно не потому, что там дешевле, а потому, что там жить гораздо приятнее. Тогда эти территории будут конкурировать с точки зрения рынка, ликвидности, а не с точки зрения цены.

Мы работаем сейчас с несколькими участками, пытаемся каждому придать дополнительные плюсы, какие-то «фишки» для того, чтобы человек чувствовал себя комфортно, чтобы его жизнь в новом квартале не ограничивалась стенами квартиры. Обустройство территорий — это и архитектурные решения, и социальная инфраструктура. И всего этого не показать человеку на картинках. Новая «бытность» будет продемонстрирована на первых участках.

В последнее время мы работали со многими архитекторами: со шведами, с немцами и т.д. Есть определенные решения, достаточно экономичные, с помощью которых можно создать новые интересные города-спутники, не сильно беспокоясь о себестоимости. Это позволяет конкурировать в эконом-классе.

Ни для кого не секрет, что западные архитекторы у нас не приживаются. Иностранные специалисты часто предлагают концепции без учета геологии, привычек наших потенциальных покупателей. Лучше работать с местными архитекторами. Города-спутники — это альтернатива спальным кварталам, потому что там будет лучше. Один из крупных проектов Setl City осуществляет в Кудрово, на 120 га, и мы исходим из того, что это не просто дешевое жилье.

Потребитель получит то, что давно хотел, хотя и не догадывался. Это будут новые территории, сформированные не по советскому принципу. И там будет приятно жить.

Сергей ФЕДОРОВ:

– Мы понимаем, что крупные массивы, которые сейчас строятся, — не спальные районы, а города-спутники. И как всякому нормальному городу, помимо коммерческой функции им нужна инфраструктура. Консультантам приходится предусматривать в застройке и такие функции, которые не приносят прибыли, но тем не менее нужны в том миксте.

Они необходимы, потому что решают две проблемы: позиционирование на рынке и сбалансирование передвижений, миграции населения, которые создают дополнительную нагрузку на транспортную инфраструктуру города.

Какие бы сейчас ни принимались решения по развязкам и магистралям, они всегда будут опаздывать относительно прироста жилья. И транспортные нагрузки будут расти, поскольку помимо жилых районов у нас строятся и новые производства.

Чтобы не возникало глухих спальных районов, которые вымирают в определенное время суток, необходимо привлечь культурно-образовательные функции. И это может существовать на основе государственно-частного партнерства, потому что говорить об экономической эффективности подобных объектов не приходится.

Хотя в долгосрочной перспективе, как показывает опыт Европы, создание альтернативных общественных центров вполне эффективно. И это влияет на спрос на жилье. По сути дела, идет речь о формировании новых общественных центров и о разгрузке исторического Петербурга, где и так уже идет сильная борьба за здания, занимаемые музеями, организациями здравоохранения и пр.

Олег ЛОГИНОВ:

– Мы развиваем территорию площадью 198,8 га в Шушарах, в районе Пулковского шоссе. Площадка принадлежит закрытому паевому инвестиционному фонду. Девелоперская компания «Порт» представлена на рынке последние 18 лет, мы занимаемся проектами, требующими нестандартных решений.

Впрочем, все проекты, связанные с реконструкцией исторического центра и с комплексным развитием территорий, действительно нестандартны.

Сейчас в нашей концепции запроектировано возведение 350 000 кв.м жилья и общественно-деловой застройки. Идет проектирование сетей, основные цели достигнуты. Некоторые вопросы остаются (например, тепло пока без источников).

Территория непростая, слишком много неэффективной площади, по участку проходит загруженная магистраль. Есть еще задача — исключить из документов фактически не существующий водоем. Однако район весьма спокойный с геологической точки зрения.

Мы предполагаем, что здесь будут вполне уместны невысокие дома — 4-5 этажей.

Дмитрий СИНОЧКИН:

– Какие проблемы могут быть связаны с реализацией новостроек в малообжитых районах?

Ирина ГУДКИНА:

– В 1972 году моя семья переехала в район метро «Ул. Дыбенко». Если вы представляете себе путь от улицы Дыбенко до площади Александра Невского, где сейчас стоит самая большая пробка, так вот, тогда этот путь жители района проделывали пешком. А сейчас взгляните на этот шикарный район, который уже сравним с Московским по ценам.

То же самое происходит в Приморском районе, на Комендантском проспекте. За 20-25 лет формируется микрорайон, складывается инфраструктура. За это же время меняется поколение.

Я точно знаю, что во всех этих городах-спутниках все, что обещают, появляется через 20 лет, и не раньше.

Что касается требований людей, которые переезжают в эти новые районы… Конечно, большинство хотят, чтобы там были школы и детские садики, но этого или нет, или все переполнено, потому что не выполняются нормативы.

Я спросила людей, живущих в «двушке» в спальном районе, сколько должна стоить квартира в Шушарах, чтобы они туда переехали. «На 10% дешевле, чем в городе». — «Почему?» — спрашиваю. «А как я скажу своим друзьям, что живу в Шушарах? Я могу сказать, что живу, например, в Пушкине, но в Шушарах — это пока сложно».

И продавать это жилье будет очень непросто. Понадобятся время и привычка.

Участники «круглого стола»

шеф-редактор «НП», ведущий

http://www.bsn.ru