Тучи над Британией сгущаются по мере того, как состоятельные инвесторы отворачиваются от рынка недвижимости. Цены на этом рынке в октябре упали впервые за два года. Миллионы домовладельцев обеспокоены этим обстоятельством, особенно на фоне увеличившихся ставок по кредитам и более жестких условий рефинансирования.
Октябрьское падение цен на 0,1%, о котором сообщает сайт по недвижимости Hometrack, последовало за стагнацией в сентябре. Наблюдатели ожидают, что оценки других экспертов окажутся еще хуже.
В прошлом месяце средние цены на недвижимость упали практически во всех регионах, кроме центральных графств Великобритании, где они попросту застыли. Однако некоторые эксперты считают это всего лишь коррекцией после безумств последних лет. По оптимистичным прогнозам, рост цен замедлится и будет продолжать замедляться. Сильно упал спрос на новостройки Центрального Лондона, риелторы ожидают падения цен на Юго-Западе, в Восточной Англии и в Котсволде, Норфолке, Саффолке и Кенте.
Люди, приобретавшие стабильно растущую недвижимость для того, чтобы обеспечить себе спокойную старость, сейчас лишены спокойствия. В последние недели все настойчивее звучат предостережения о том, что Туманному Альбиону не удастся избежать участи США, переживающих самую серьезную рецессию за 16 лет.
Приток денежных средств на первичный рынок Лондона, по прогнозам, упадет за 2007 год на 60%, до 2 млрд фунтов стерлингов. Это вызовет как минимум 6-месячное падение цен в Центральном Лондоне, обещают риелторы, специализирующиеся на продаже элитной недвижимости стоимостью от 1 млн фунтов стерлингов. Сегодняшние известия хорошо ложатся в общую картину, обрисованную в докладе МВФ: эксперты фонда говорят о перегретости британского рынка на 40%.
Больше всего от нынешней ситуации – в этом эксперты единодушны – пострадает сектор дорогой недвижимости, также снизятся спекулятивные покупки (когда приобретается вторая или третья недвижимость для перепродажи или сдачи в аренду). Финансисты, юристы и прочие инвесторы, испугавшись кризиса, променяли недвижимость с ее упавшей доходностью на хеджинговые фонды.
Однако, несмотря на сложную ситуацию в кредитном секторе и пять подряд повышений кредитных ставок за год, перспективы британского рынка в долгосрочных прогнозах выглядят не столь мрачно, как можно было бы подумать. Экономисты уверены в том, что снижение цен продлится до начала 2008 года, а затем рынок выправится и снова будет расти впечатляющими темпами: к 2010 году ежегодный рост должен составлять около 7%, благодаря дисбалансу спроса и предложения.
На рынке коммерческой недвижимости также происходит вывод средств: многие инвесторы последовали советам финансистов перевести часть денег в другие сектора. Доходность на рынке коммерческой недвижимости, включая магазины, офисы, промышленные здания, упала в сентябре на 1,2%. Это первое падение с декабря 1992 года и крупнейшее месячное снижение с 1989 года – предыдущее стало началом спада, продлившегося до 1991 года. Банк Англии также предупредил на прошлой неделе, что именно в этом секторе стоит ожидать нестабильности, вызванной проблемами на финансовых рынках в целом.
Ценные бумаги компаний этого сектора в текущем году уже упали в цене на 26%. По оценкам инвестиционного банка Morgan Stanley, акции таких компаний, как Land Securities и British Land, при реализации наиболее мрачного сценария могут упасть еще на 32% в 2008 году. В лучшем случае эти бумаги подешевеют на 9% и будут продолжать падать в цене еще 3 года. Некоторые другие аналитики говорят о неизбежном падении в этом секторе на 12% ежегодно в течение трех ближайших лет, а возможно, и на 20%.
Такое положение дел оказалось неприятным сюрпризом для инвесторов, вложивших миллионы фунтов стерлингов в сектор коммерческой недвижимости: в течение последних трех лет они привыкли получать отдачу от своих вложений никак не меньше 18,5% годовых.
Между тем доходность двух крупнейших фондов – Norwich Property Trust (4 млрд фунтов стерлингов) и New Star Property (2 млрд фунтов стерлингов) – уже упала в этом году на 8,2% и 7,9% соответственно. Согласно открытой статистике, в августе на этот рынок пришло 284 млн фунтов стерлингов новых инвестиций, но 201 млн уже выведен с него.
Участников рынка и независимых наблюдателей беспокоит тот факт, что на рынке есть люди, которые вложили все свои средства именно в сектор коммерческой недвижимости.
Причем сделали это в последние два года, когда рынок был явно на пике. Такое поведение характерно скорее для любителей, которые всегда покупают на пике, а продают на спаде, сильно при этом теряя и обваливая рынок стремительным выходом с него. Понятно, что многочисленные предостережения экспертов удержаться сейчас от продажи будут иметь обратное действие. Скорее всего, большинство инвесторов еще быстрее кинутся продавать, что может только ухудшить ситуацию.
Сейчас, если следовать рекомендациям аналитиков, лучше не держать в этом проблемном секторе более 10% своих денег. Однако тем, кто вошел на рынок недавно, следует помнить, что коммерческая недвижимость – долгосрочная инвестиция, которая в отдаленной перспективе (лет через 10) все равно принесет солидную прибыль. Впрочем, как и любое долгосрочное вложение в недвижимость.
Источник: Собственник, автор: Олька Кучерова
Свежие комментарии