Несколько лет назад на нашем рынке стали появляться невиданные прежде проекты — многоэтажные загородные жилые комплексы (ЗЖК). Этакий симбиоз загородной и городской недвижимости. От первой бралось местоположение (на природе), от второй – инженерные решения (дом многоэтажный, с привычными горожанину кондициями). Опрошенные нами эксперты считают, что новинка прижилась.
Первый проект, который мы можем отнести к данной категории, появился на подмосковном рынке в 1997-98 годах. Как вспоминает Савелий Орбант, генеральный директор компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость», это был многоквартирный дом, построенный корпорацией «Подмосковье» в поселке Новогорск. Потом была некоторая пауза, объясняемая внешними причинами (дефолт), а примерно с 2002 года началась новая волна. Пока в абсолютных величинах ЗЖК выглядят не очень внушительно – по данным аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», в позапрошлом, 2006-м году продавалось 15 комплексов, в 2007-м — 22, а с начала 2008 году на рынке наблюдается около двух десятков продающихся ЗЖК. Причем новых проектов из них не так много, большая часть перешла с прошлого года. Так что объемы «производства» ЗЖК пока еще не устоялись. .
Дешевле покупка, дешевле и эксплуатация
Но многоэтажные комплексы оказались выгодны всем участникам строительного процесса. Хорошо застройщикам: на относительно небольшом пятачке земли можно построить много квадратных метров на продажу. Гораздо больше, чем если бы застраивать классическими коттеджами и даже таунхаусами. Кроме того, отмечает Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta estate, данный формат позволяет осваивать различные «неудобья» — окрестности подмосковных городов, территории со сложным рельефом, ограниченным пространством застройки, скудным природным пейзажем или расположенные близко к шоссе. Земля в этих местах не только дешевле – там уже имеются необходимые коммуникации, дороги. А что до вида из окна, то это потенциальный покупатель коттеджа за $2-3 млн. станет презрительно кривить губы по поводу его неживописности. А человек, приобретающий квартиру, стоящую на порядок меньше, радостно закричит: «беру!». В качестве примера Е.Зубарева приводит успешный проект в Жуковке, где напротив ресторана «Веранда у Дачи» построили дом на 30 квартир в 120-250 кв. м. Проект был распродан очень хорошо, а вот коттеджи в этом месте выглядели бы очень сомнительно.
Если же поглядеть с точки зрения покупателя, то очень многим людям также хочется жить именно в многоэтажном доме. Такое жилье дешевле – не только в момент приобретения, но и при последующей эксплуатации. Близкие к ЗЖК по потребительским характеристикам комплексы бизнес-класса в Москве довольно дороги, плюс экология там все-таки «московская». Можно купить квартиру на вторичным рынке на окраине Москвы или в подмосковном городе – но это опять-таки не самые лучшие экологические условия в сочетании с сомнительным социальным окружением. В общем, подводит итог Валерия Косенкова, руководитель группы заключения договоров агентства недвижимости «Открытая Компания», для весьма серьезного пласта покупателей эти объекты оказались самыми оптимальными.
Парадоксы цен
С загородными жилыми комплексами наблюдается парадокс, хорошо известный и в других сегментах рынка недвижимости: они как бы дорогие, но при этом как бы и дешевые. По оценке «Индикаторов Рынка Недвижимости», средняя стоимость квартиры (апартаментов) в ЗЖК в 2007 году составляла до $500 тыс., что было заметно ниже средней стоимости коттеджа (свыше $1,2 млн.) или таунхауса (около $700 тыс.). Но средняя площадь квартиры в ЗЖК (125,4 кв. м) в 2-2,8 раза меньше коттеджей и таунхаусов. Получается что метр в «загородных квартирах» довольно дорогой.
Сегодня цены на квартиры в ЗЖК выглядят следующим образом. Так в очень близком к Москве Одинцово (7 км.от МКАД) 116-метровую «трешку» можно купить за 290 тыс. долл. Метр обойдется примерно в $2500. Столько же просят за «квадрат» в 138-метровых апартаментах в Балашихе (5 км. от Москвы). В куда более далеком Сергиев-Посаде (60 км. от МКАД) метры в 45-метровой «однушке» предлагается за $1800. Но ориентироваться только на принцип удаленности было бы неправильно – на ценообразование за городом влияют и другие факторы (престижность направления, экология, инфраструктура). Так, например, довольно дорого продаются квартиры в ЗЖК «Сенеж» (45 км. по Ленинградке) – от 2690 до 3420 долларов за квадратный метр.
Не дальше 20 км от столицы
Может это и не очень хорошо, но жизнь Московской области «заточена» на Москву. Безусловно, в последнее время в Подмосковье произошли существенные перемены к лучшему, однако до 2 млн. человек являются «маятниковыми мигрантами» — живут в области, но каждый день ездят в столицу на работу. Потому как только в пределах МКАД (а точнее говоря, внутри Третьего транспортного кольца) существует работа, позволяющая купить загородную квартиру…
В результате ЗЖК строятся в основной массе не далее 20 км от Москвы. Исключения, мы, кстати, уже упомянули, — объект в Сергиевом Посаде (60 км) и комплекс «Сенеж» около одноименного озера (45 км от МКАД), однако это именно исключения. Основная масса загородных жилых комплексов возводится в расчете на «маятниковых» — так, чтобы ежедневные поездки в Москву не отнимали какого-то безумного количества времени.
Что касается направлений, то в первую очередь осваивались западные: застройщики сначала возводили там дорогие коттеджные поселки, но потом явственно столкнулись с дефицитом мест – все пригодные живописные места уже освоены, остались лишь с очевидными дефектами вроде близко расположенного шоссе или виднеющихся вдали городских многоэтажек. При этом сохранились строительные мощности, связи в местных администрациях – одним словом, тот ресурс, который просто так бросить жалко.
Вот и появились ЗЖК «Chalet Жуковка», «Сосны на Николиной горе», «Жуковка-1», «Новое Лапино». Однако сегодня, отмечает Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения компании «ХИРШ», «географический престиж» уже отживает свое: ЗЖК строятся в окрестностях Мытищ и Пушкино (северо-восток), Чехова (юг). И даже в Ногинске – это на восток от Москвы, в местах, всегда считавшихся самыми непрестижными. Впрочем, эти процессы характерны сегодня для всей загородной недвижимости: изрядно застроив все к западу, компании-девелоперы принялись за направления-антиподы.
Городское, но не очень
Характеристика ЗЖК как «городское жилье, расположенное за городом» все-таки не совсем верна. Дома, конечно, многоэтажные – но все же не такие, как в Москве. «Как правило, высота домов не превышает 5-7 этажей, — отмечают в компании «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» – В целом застройка получается не очень скученной. В итоге плотность населения комплекса выходит небольшой, не более 250 человек на гектар, что гарантирует от тотального вытаптывания травы на газонах».
Еще одно принципиальное отличие — простор. Квартиры делаются в основном большими, трех- и четырехкомнатные, общей площадью 140-170 кв. м. Высота потолков – свыше 3 м. Технологии строительства – исключительно монолитно-кирпичные.
Обязательными элементами, по словам Татьяны Сташкевич, руководителя департамента загородной недвижимости корпорации «Рескор», являются огороженная территория и охрана. Даже в Москве они присутствуют во всех домах бизнес-класса и элиты, в Подмосковье же, где обеспечение безопасности на порядок хуже и до ближайшего отделения милиции порой многие километры, необходимость в собственных секьюрити возрастает многократно. То же можно сказать и о внутренней инфраструктуре: в столице от нее сейчас постепенно отказываются (потому что появляется все больше «внешней» инфрастрактуры), а в Подмосковье собственный фитнес-центр в здании совсем не выглядит как излишество.
Впрочем, как всегда, не бывает исключений из правил. ЗЖК не всегда располагаются совсем в чистом поле – иногда они жмутся к окраинам городов или находятся поблизости от домов отдыха и пансионатов, и провести четкую грань, когда комплекс перестает быть загородным, не всегда возможно. У самых «городских» из ЗЖК больше и «городских» черт: например, отмечает В.Косенкова, высота достигает 12-16 этажей, появляются панельные строения, в домах больше одно- и двухкомнатных квартир.
Кого тут только нет
По наблюдениям риэлторов, покупают квартиры на природе очень разные люди. Например – и молодые семьи с детьми, и граждане старшего возраста. Впрочем, эту категорию объединяет одно – желание жить в хороших условиях на свежем воздухе, что необходимо «и старому и малому».
В.Косенкова («Открытая компания») определяет социальный статус покупателей: «В основном это клерки, средний класс, которые рассматривают жилье в Подмосковье как ступень, рассчитывая в будущем приобрести квартиру в Москве». А Е.Зубарева (Delta estate) говорит о принципиально новом слое покупателей – обслуживающем персонала. Эти люди – горничные, повара, гувернантки, телохранители – работают в дорогих коттеджных поселках, и жилье себе стараются приобрести поблизости.
Резюме
Хочется закончить статью, перефразировав поэта – больше сегментов хороших и разных. На любой найдется любитель-покупатель. Конечно, ЗЖК – скорее рассчитан на любителя. Все-таки загородная жизнь ассоциируется с собственным домом. Но не зря профессионалы рынка говорят о том, что никто не сможет вам сказать со 100-процентной точностью, какой сегмент в загородке окажется завтра популярным у покупателя. И советуют развивать «мультсегменты», то есть поселки, где есть и коттеджи, и таунхаусы, и ЗЖК.
Примеры предложений ЗЖК
Свежие комментарии