Цементное обострение: будет ли дорожать недвижимость?

В конце лета цены на цемент в России резко выросли. Стоимость одной тонны стройматериала составила 4,4 тыс. рублей против 3 тыс. рублей в июне. В результате выросла стоимость железобетонных изделий и себестоимость строительства. Застройщики стали бить тревогу, а покупатели – волноваться: не послужит ли «цементный кризис» спусковым крючком для нового витка цен на недвижимость?

В текущем году потребность петербургского строительного комплекса в цементе составляет 3,5 млн тонн, а к 2011 году этот показатель должен возрасти до 5 млн тонн. Сегодня в Петербурге и Ленобласти работают около 10 небольших предприятий и три крупных завода, выступающих основными поставщиками. Это ЗАО «Пикалевский цемент» (ОAО «ЕВРОЦЕМЕНТ Групп»), ОАО «Сланцевский цементный завод «Цесла» (принадлежащий немецкой компании HeidelbergCement) и ЗАО «Метахим» в Волхове (УК «СевЗапПром»). Они могут обеспечить порядка 2,3 млн тонн цемента в год. (Заявленная мощность первого комбината – 2,7 млн тонн в год, второго – 0,8 млн тонн в год, третьего – 0,6 млн тонн в год, но реально объемы производства ниже, причем значительная часть их продукции идет в другие регионы и на экспорт. – Прим. авт.). Так что, по словам вице-губернатора Александра Вахмистрова, в ближайшие годы может возникнуть серьезный дефицит этого стройматериала. Чтобы исправить ситуацию, Петербург планирует заключить соглашение о ритмичных гарантированных поставках цемента по фиксированным ценам с правительством Белоруссии. «В таком случае в Петербурге должна быть создана единая негосударственная структура, которая будет осуществлять его получение и распределение. Правительство города не войдет в состав ее учредителей, а белорусская сторона, возможно, станет обладателем большего пакета ее акций», – заявил вице-губернатор, подчеркнув, что объемы поставок, по предварительным оценкам, могут составить от 500 до 800 тонн цемента в год.

Дефицит восполнят импортом?

Улучшить ситуацию с поставками цемента в регион должно строительство нового причала для приемки цемента, доставляемого морским путем из зарубежья. Кроме того, городское правительство ведет переговоры с Морским портом о возможном выделении для этих нужд специального терминала. Что касается транспортировки цемента по железной дороге, то на сегодняшний день при покупке цемента на бирже строительные компании вынуждены самостоятельно организовать его доставку в оборудованных под транспортировку цемента вагонах. Последние находятся в ведении дочерней структуры ОАО «Российские железные дороги». Губернатор города уже обратилась к председателю Совета директоров ОАО «РЖД» Владимиру Якунину с просьбой взять ситуацию под контроль. Еще одним шагом на пути решения «цементной проблемы» может стать снятие таможенных пошлин на ввоз цемента в Россию. Соответствующее постановление Правительства РФ может появиться в течение месяца. Однако эксперты рынка скептически оценивают эту инициативу.

Как заявил директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России (АСР) Павел Горячкин, восполнить дефицит цемента импортной продукцией сегодня практически невозможно. «Согласно таможенному тарифу РФ ставка ввозной таможенной пошлины на все виды цементной продукции определена в размере 5% от таможенной стоимости. Это совсем немного, и ее отмена ни к чему не приведет», – заметил Павел Горячкин. По его словам, необходима выработка комплекса мер по государственной поддержке цементной промышленности России, включающей привлечение инвестиций, строительство новых заводов и обеспечение прозрачности их реализации. Участники рынка заявляют, что основное внимание государства должно быть сосредоточено на поддержке развития цементного производства внутри страны. «Необходимо применение льгот по налогу на прибыль при осуществлении инвестиционных проектов, расширение предоставления льгот по налогу на имущество для цементных заводов, осуществляющих инвестиционную деятельность в регионах, а также по налогу на прибыль и земельному налогу», – считает эксперт фонда «Институт экономики города» Леонид Бандорин. «Кроме того, необходимо ввести систему компенсаций за использование вторичных ресурсов и отходов производства и внедрить механизм возврата экологических платежей для целевого финансирования цементными компаниями природоохранных мероприятий. Надо также отменять таможенные пошлины на ввоз выпускаемого за рубежом нового оборудования для технологического перевооружения цементной отрасли», – уверена Дарья Пойманова, генеральный директор ЦБО «ДелУМ» группы компаний «Музей».

Кризис и спекуляции

Игроки петербургского строительного рынка по-разному воспринимают сложившуюся ситуацию. Как заявил генеральный директор компании «Бестъ. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков, «цемента в городе просто нет». «Некоторые проекты (например, в области высотного домостроения) стоят только потому, что не хватает бетона», – говорит он. Коллегу поддерживает генеральный директор ООО «Комплектация строительства «Петербургская недвижимость» Сергей Кузнецов. По его словам, «ситуацию на нашем рынке цемента можно оценить как монополию. Основной игрок – «Евроцемент». Он диктует и цены, и условия. Чтобы бороться с монополией, в Ленобласти создали «цементную» биржу (через нее осуществляется до 60% сделок по покупке цемента), но это ничего не изменило, поскольку участники торгов – компании, близкие к «Евроцементу». В итоге стройматериал продается по завышенным ценам». Другой точки зрения придерживается генеральный директор инвестиционно-строительной компании «Петрополь» Марк Лернер, считающий, что «острого дефицита и цементных очередей пока нет», а есть лишь «некоторые сложности с поставками». Не склонна драматизировать ситуацию и начальник отдела снабжения ЗАО «Строймонтаж» Татьяна Крылова. Она отметила, что «за последние три месяца цена на цемент выросла в два раза, но это искусственно созданная ситуация, поскольку объемы строительства не растут настолько резко». «Можно сказать, что производители цемента сняли сезонные сливки. Однако рынок входит в зиму, объемы закупок падают. Думаю, что в сентябре было последнее повышение цены», – считает эксперт.

Будут ли дорожать квартиры?

Потребителей все-таки беспокоит вопрос о том, отразится ли повышение цен на цемент на стоимости недвижимости. Эксперты расходятся в оценках. Как заявила заместитель руководителя отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Ирина Хондожко, «хотя стоимость строительных материалов напрямую влияет на себестоимость строительства, поскольку составляет примерно 50% в ее структуре, но на ценовые качели прежде всего влияет динамика спроса и предложения». «Исходя из заявленных к реализации проектов жилищного строительства и прогнозируемого уровня спроса, дефицит предложения сохранится. А значит, цены на жилье будут неизбежно расти», – считает она. По мнению многих экспертов, маловероятно, что «цементная тема» даст резкий подъем цен и простимулирует продажи.

Бетон для стадиона

ФГУП «Государственное управление специального строительства по территории Северо-Западного федерального округа при Спецстрое России» запустило на Крестовском острове бетонный завод стоимостью 2,5 млн евро.

Как сообщил начальник главного управления Спецстроя РФ по СЗФО Владимир Даниелян, инвестиции в покупку оборудования компании Tecwill COBRA C100 (Финляндия) составили 1,3 млн евро. «На 60% это собственные средства компании. Еще 40% – лизинг», – пояснил собеседник. Остальные средства, по его словам, компания вложила в закупку 17 бетонных миксеров, бетононасосов, а также в оборудование производственной площадки и прокладку сетей и дорог. Проектная мощность завода составляет 100 кубометров бетона в час. Окупаемость – 1,5–2 года. Он будет работать исключительно на нужды строительства нового футбольного стадиона на Крестовском острове в Петербурге. По словам Григория Фельдмана, генерального директора ООО «Авант», который выступает генеральным подрядчиком строительства спортивной арены, потребность стадиона в бетоне составляет 250 тыс. кубометров. «Уже залито 5200 бетонных свай. Всего их будет более 12 тысяч», – сообщил он. Специалисты не исключают, что для увеличения темпов строительства придется покупать второй такой же завод. «Изначально мы планировали запуск двух заводов, но пока не готовы подтвердить эти данные», – заявил г-н Фельдман. Он сказал, что кроме цемента, цены на который за последние три месяца выросли в два раза, стройка никаких проблем не испытывает. «Все работы ведутся по графику. Нулевой цикл строительства (сваи, земляные работы и подземные гаражи) завершим к концу 2007 года. В начале следующего года стадион начнет «вырастать из земли». А закончить стройку планируем к концу 2008 года, чтобы первый матч мог состояться уже в марте 2009 года», – отметил он. Г-н Фельдман также сообщил, что 20 ноября начнет работу специально построенный ГП «Морстрой» причал длиной 200 метров. «Суда типа «Волго-Балт» будут доставлять сюда строительные материалы и металлоконструкции для будущей арены», – заявил г-н Фельдман. А вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров, в свою очередь, сообщил, что проект нового стадиона поступил в Главгосэкспертизу. «Мы надеемся, что в течение двух месяцев будет дано заключение по проекту», – заявил г-н Вахмистров, подчеркнув, что изменения в проект всемирно известного архитектора Кишо Курокавы, которые вносил генеральный проектировщик – ЦНИИ спортивных сооружений и конструкций им. Кучеренко,– незначительны. «Немного изменилась планирвка помещений и конфигурации крыши стадиона. Но все изменения с г-ном Курокавой согласовали», – заявил вице-губернатор. Напомним, что новая футбольная арена на 62 тыс. зрителей появится на месте бывшего стадиона им. Кирова. Ее высота составит 60 м, площадь сооружений стадиона, не считая стандартного футбольного поля, – 157 тыс. кв. м. Общая сметная стоимость проекта 6,67 млрд рублей. В этом году на строительство стадиона уже направлены 1,479 млрд рублей. Проект финансируется из городского бюджета, который получит эти средства от перерегистрации в Петербурге «дочек» «Газпрома», владельца ФК «Зенит».

Марк Лернер, генеральный директор инвестиционно-строительной компании «Петрополь»:

«Существующих на сегодня в регионе мощностей достаточно, чтобы удовлетворить спрос. Кроме того, уже сейчас концерн HeidelbergCement объявил о планах инвестировать в строительство 2-й очереди ОАО «Сланцевский цементный завод «Цесла» в Ленобласти 40 млн евро. При этом планируется, что мощности предприятия возрастут до 2 млн тонн цемента в год. Группа компаний «РЕНОВА» также рассматривает возможность строительства цементного производства в Сланцах. В этом же районе планирует совместно с австрийскими инвесторами строительство завода группа компаний ЛСР, что даст рынку еще 1,5–2 млн тонн цемента в год. И это только анонсированные планы. Не удорожание цемента определяет уровень цен на рынке недвижимости, его определяет платежеспособный спрос. Застройщики не смогут продавать квартиры дороже той суммы, которая есть у покупателя. На сегодняшний момент финансовые возможности петербуржцев, а следовательно, и спрос увеличиваются, но не такими быстрыми темпами, как хотелось бы некоторым строительным компаниям. Поэтому рост издержек на цемент не приведет к резкому повышению цены, а скорее может снизить рентабельность бизнеса».

Алексей Бегунов, генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН):

«По нашим данным, реальные проценты повышения стоимости цемента гораздо выше декларируемых 17–18% и в отдельных районах Ленобласти составляют до 50% . Следует учитывать, что любое негативное известие об изменении цен, подчиняясь «эффекту домино», подстегивает цены в сфере жилой недвижимости вверх. Более остро увеличение цен на строительные материалы и цемент почувствуют на себе мелкие строительные компании и индивидуальные застройщики в сегменте загородной недвижимости».

Ирина Гудкина, директор АН «Бекар»:

«Планируется плавный сезонный подъем цен. Я не вижу оснований полагать, что произойдет резкий скачок до конца года. «Цементная тема» – всего лишь повод вселить страх в покупателей, что цены на квартиры будут только расти, чтобы подтолкнуть продажи. К концу года рынок активизируется, и строительные компании поднимают цены (у них это запланировано в графике). Чтобы как-то оправдаться, строители используют легенду о невероятных ценах на стройматериалы. На самом деле наценка на каждый квадратный метр настолько большая, что даже если цемент сейчас очень сильно подорожает, строители все равно останутся в плюсе. Все эти риски просчитываются и закладываются в момент строительства».

Ольга Вальская
http://www.newprojects.ru