Точечная застройка окончательно ушла в прошлое, и причина не только в планомерных усилиях властей Москвы и Санкт-Петербурга. Большинство крупных строительных компаний уже не размениваются на одиночные объекты. Современный рынок требует иного, системного подхода к городскому строительству. На повестке — комплексное освоение территорий, предусматривающее заранее продуманное развитие как жилой, так и торговой, социальной, спортивно-развлекательной и транспортной инфраструктуры.
Комплексная застройка и реконструкция имеют ряд преимуществ перед точечным строительством как с точки зрения девелоперов, так и с точки зрения будущих жильцов. Девелоперов привлекают возможность осуществить более крупный и коммерчески интересный проект при меньших постоянных затратах на единицу площади, а также относительно более удобная организационная процедура: при комплексном освоении территорий исходно-разрешительная документация оформляется на все объекты застройки сразу, что позволяет оптимизировать затраты в соответствии с масштабами проекта. Будущих жильцов привлекает шаговая доступность «районообразующих объектов» — школ, магазинов, поликлиник, торговых и развлекательных центров.
Свою роль играют также долгосрочность программ и экономия на логистике. Принципиальным является акцент на объектах инфраструктуры, которые располагаются рядом с жильем: детских садах, школах, центрах торговли и зонах отдыха.
И если для жителей это вопрос комфорта, то для девелоперов, по словам директора департамента по корпоративным коммуникациям компании «Система-Галс» Антона Клименко, это возможность внести свой вклад в создание архитектурного облика города и в его развитие. Кроме того, комплексная застройка предполагает прокладывание новых инженерных коммуникаций, что позволяет в будущем снизить затраты на эксплуатацию жилья.
Играет роль и вопрос земельных ресурсов для строительства. По мнению экспертов рынка, возможности точечной застройки в Москве крайне ограничены, в то время как за МКАД и в промзонах есть крупные неосвоенные территории. В случае с загородным жильем, подчеркивает генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED Ирина Могилатова, комплексное строительство дает возможность «избежать неблагоприятного соседства элитных поселков со стихийными постройками, что, к сожалению, очень распространено в Подмосковье».
Городки большого города
В целом по столице комплексная застройка шире представлена в Западном, а также Юго-Западном и Северо-Западном административных округах. Удачные примеры комплексного освоения территорий, по мнению директора департамента по корпоративным коммуникациям компании «Система-Галс» Антона Клименко, можно видеть в районах Южное Бутово, Кожухово, Митино, Красногорье в Павшинской пойме, Очаково, а также на юго-востоке, между Окской улицей и Волжским бульваром. Перспективными с точки зрения комплексного строительства он называет территории, прилегающие к городу Щербинка (в настоящее время административно относятся к Москве), а также местность в районе пересечения Мичуринского проспекта и улицы Лобачевского.
Среди готовых и строящихся комплексных проектов преобладают дорогостоящие. Так, в классах «премиум» и «люкс» Могилатова из TWEED отметила «Чесноково» на Новорижском шоссе, а пресс-секретарь компании «Домострой» Елена Буравцева — жилой комплекс «Остоженка Парк Палас» с видами из окон на храм Христа Спасителя, Кремль, Пречистенскую набережную и Крымский мост (его строительство сейчас ведется на площади около 1,3 га). Компания «ДОН-Строй», по словам главы пресс-службы Екатерины Кукановой, возводит элитный жилой квартал «На Плющихе», состоящий из трех корпусов разной высоты, объединенных просторным внутренним двором. Корпорация MIRAX GROUP вывела на рынок проект «Кутузовская миля» площадью 60 га, между Кутузовским проспектом и природоохранным комплексом «Долина реки Сетунь». Первая очередь — два жилых комплекса класса «премиум», один из которых, «Форт Кутузов», — с видами на долину Сетуни, Волынский лес, Парк Победы и Воробьевы горы.
Иногда проект появляется рядом с крупным спортивным или культурным объектом. Так, руководитель PR-отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов приводит в пример программу «Строгино-XXI век», ключевой элемент которой — действующий стадион «Янтарь» на берегу Строгинской поймы. Во вторую очередь строится крытый спортцентр с двумя ледовыми аренами, бассейном и спортзалами, где в будущем откроется школа высшего олимпийского мастерства под руководством заслуженного тренера по фигурному катанию Елены Чайковской. Еще один важный этап программы «Строгино-XXI век» — строительство нового учебно-лабораторного корпуса Московского государственного института электроники и математики. Так вот, рядом со спортивным центром возводится жилой комплекс премиум-класса «Янтарный город».
Бизнес-класс без эксклюзива
В бизнес-классе речь идет о жилых кварталах с более стандартными архитектурными решениями и удачным, благоприятным, но не эксклюзивным расположением. Так, компания «Домострой» представила два жилых комплекса, один из которых расположен на пересечении Ленинского проспекта и улицы Гарибальди, а другой, под названием «Адмирал», — рядом со станцией метро «Профсоюзная». «ДОН-Строй» реконструирует 12-й микрорайон Щукина: в проект входит снос устаревшего жилья, замена коммуникаций, строительство муниципальных домов и жилого комплекса «Алые паруса», а также детского сада и торгово-развлекательного центра. Еще один проект бизнес-класса этой компании — расположенный рядом с крупнейшим на территории Москвы лесопарком жилой комплекс «Лосиный остров» площадью более 260 тыс. кв.м (девять корпусов высотой от 11 до 28 этажей). «Сити-XXI век» реконструирует микрорайон «Калошино-А» в Восточном административном округе: ветхие пяти- и девятиэтажные панельные дома снесут, и на освободившейся территории кроме нового жилья появятся детские сады, магазины, спортивные площадки и зеленые насаждения. Компания также строит комплекс бизнес-класса «Лазурный Блюз» — сейчас в рамках второй очереди там строятся жилые дома высотой от 17 до 25 этажей, а общая площадь квартир составит 110 тыс. кв. м.
Первый заместитель директора инвестиционного департамента банка «Российский кредит» Владимир Поддубко надеется, что удачным проектом в категории бизнес-класса станут «Садовые кварталы» в Хамовниках. В эконом-классе, по его словам, звучат «хорошие отзывы о Куркине». Ирина Могилатова в качестве удачного экономичного решения отмечает также проект «Окская слобода».
Неизбежные сложности
Основным препятствием на пути застройщиков, работающих с проектами комплексного освоения территорий, становится необходимость крупных капиталовложений. Член совета директоров корпорации MIRAX GROUP Максим Темников подчеркнул высокую стоимость прокладки инженерных сетей, развития транспортного сообщения и строительства социальных объектов. По его словам, «расходы на создание инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры могут составлять до 30% стоимости проекта».
Другая проблема — отселение жителей при сносе ветхого жилого фонда. «Среди минусов — длительная процедура урегулирования имущественных отношений с правообладателями — владельцами приватизированных квартир, собственниками нежилых помещений: офисов, магазинов, предприятий бытового обслуживания», поясняет Антон Клименко. Ирина Могилатова говорит о высокой подвижности покупательских предпочтений в области архитектуры и размера, что повышает риск маркетинговой ошибки девелопера: вкусы меняются «от камерных в 20-30 домов до мегапроектов в сотни гектаров».
Места становится все меньше
По мнению экспертов, комплексное освоение территорий не приведет к снижению цен на недвижимость, поскольку жилые и коммерческие площади в Москве продолжают дорожать, а незанятых территорий становится все меньше. По словам Максима Темникова, «комплексная застройка и реконструкция промышленных зон, оставшихся в черте города, — единственно верный и возможный путь развития». Более того, будущее комплексного строительства как стратегии видится многообещающим, в том числе и благодаря его непосредственной связи с действующей программой правительства Москвы по сносу ветхого жилья и замене его новым.
Что касается отношений между участниками рынка, по мнению Владимира Поддубко, «растущая конкуренция подстегнет девелоперов к тому, чтобы создавать проекты на более высоком качественном уровне, концепции станут более значимыми». Сергей Лядов, говоря о комплексной реконструкции, отмечает избирательный подход застройщиков к выбору объектов: по его словам, «девелоперы «идут» далеко не во все старые кварталы», поскольку многие из них не представляют интереса из-за низкого уровня развития экономики, а также из-за малых мощностей инфраструктуры.
Жизнь в единой среде
Перспективным выглядит комплексное строительство и для Подмосковья. По словам ведущего аналитика компании «Северо-Запад» Полины Ивановой, точечная застройка в Московской области актуальна лишь в особо престижных районах, как, например, Рублево-Успенское шоссе, в пределах 10 км от МКАД — там, где, несмотря на высокую плотность застройки, «рекордно высокие цены реализации побуждают застройщиков прибегать к точечному строительству и «втискивать» новые объекты на «золотую» землю».
В остальных же направлениях наблюдается тенденция именно масштабного строительства. Речь идет о коттеджных поселках и жилых комплексах малоэтажных многоквартирных домов. Как отмечает Полина Иванова, «данные концепции дают потенциальным жильцам возможность приобретать жилье на охраняемой территории, с единой архитектурной концепцией, пользоваться поселковой инфраструктурой и жить в единой социальной среде».
Опыт в комплексе
За рубежом квартальная застройка более развита, чем в России, но чужой опыт не всегда применим к нашим реалиям. Владимир Поддубко из банка «Российский кредит» называет среди удачных примеров комплексного освоения территорий и застройку лондонских доков, и Барселону, которая развивалась кварталами. Но Ирина Могилатова из TWEED подчеркивает, что там «другие традиции, более зрелый рынок, уже давно все определено». В России ситуация более динамичная и не всегда соответствует международному опыту, потому копирование европейской практики не всегда уместно да и возможно.
Инвестировать в комплексное строительство в России иностранцы не спешат. Максим Темников из MIRAX GROUP отмечает, что в такие проекты «вкладываются только российские инвесторы, иностранные комплексной застройкой не интересуются, особенно если она связана с городской программой по сносу ветхого жилья». По его словам, они предпочитают работать с коммерческой недвижимостью, где «схема получения дохода для них понятнее».
Анастасия Бабурова,Артем Чубар
http://www.finiz.ru/
Свежие комментарии