Территорию Крестовского острова с давних времен относят к элитной. Здесь в бытность Петра Великого возводились дворцово-парковые ансамбли, а в советские времена строились различные оздоровительные учреждения. Сегодня остров является основной зоной жилой элитной застройки.

Элитное зонирование

«Петроградский район лидирует по количеству возводимого в Петербурге элитного жилья в основном за счет строительства на Крестовском острове и окрестных набережных, – комментирует Сергей Себелев, заместитель директора департамента маркетинга и развития компании «Петербургская Недвижимость». — Объем предложения здесь составляет примерно 50% от общего предложения элитного жилья в Петербурге». При этом уже сегодня на Крестовском практически не осталось пятен под застройку: большинство из них либо освоены, либо закреплены за конкретными инвесторами.

«На Крестовском острове можно выделить три зоны элитного строительства, в каждой из которой дома обладают различным качеством видовых характеристик. Это северный берег (зона, расположенная вдоль рек Средняя Невка и Крестовка), южный берег (зона вдоль реки Малая Невка) и центральная часть, ограниченная улицами Рюхина и Петроградской, Крестовским и Константиновским проспектами. Наибольшая доля видовых квартир сконцентрирована в домах, расположенных в непосредственной близости от воды, в районе северного и южного берега Крестовского острова. В его центральной части количество видовых квартир минимально и составляет не более четверти», – считает Алексей Бегунов, генеральный директор «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН).

В прошлом году, по данным городского Комитета по строительству, на территории Крестовского острова было введено в эксплуатацию семь жилых домов. Еще два объекта прибавилось за первые три месяца года текущего. Среди элитных новостроек 2007 – начала 2008 г.: клубный дом Stella Maris на пр. Динамо, первая очередь квартала «Дом у моря» на наб. Мартынова, жилые комплексы «Фаворит» на Крестовском пр., «Олимпийская деревня» на Вязовой ул. и один дом «Ансамбля на Крестовском» около одноименной станции метро. В настоящее время, по данным АРИН, на Крестовском острове на разных этапах строительства находятся еще десять элитных объектов общей площадью около 115 тыс. кв.м.

Новые островитяне

Не удивительно, что для своего первого объекта в сегменте элитной недвижимости компания Setl City выбрала именно Крестовский остров. Это идеальное по своим видовым характеристикам место для строительства именно клубных домов. А Stella Maris, или «Морская звезда», – действительно таков, поскольку на этапе заключения договоров клиент мог узнать, кто будет его соседом и даже познакомиться с руководителем компании. (Кстати, первым клубным домом, построенным в Петербурге, эксперты в один голос называют «Пятый элемент» от корпорации «Строймонтаж», который также разместился на Крестовском. Этот камерный дом на 40 квартир находится в парке, на берегу небольшого водоема. Правда, в последнее время покой его жильцов несколько нарушили многочисленные посетители парка и развернувшееся строительство нового футбольного стадиона.)

Элитный жилой дом Stella Maris введен в эксплуатацию осенью прошлого года (его строительство велось около двух лет). Такое название объект получил не случайно – дом имеет собственную набережную с причалом для яхт. В пятиэтажном кирпично-монолитном здании расположено 15 квартир площадью от 150 до 195 кв.м. Помимо этого он оснащен спортзалом, бассейном, SPA-комплексом с сауной и подземным паркингом. Всеми объектами инфраструктуры смогут воспользоваться только жильцы. Набор других опций вполне стандартен для домов такого типа: системы кондиционирования и вентиляции, центральная трехступенчатая очистка горячей и холодной воды, входные сенсорные двери, лифты KONE (подъем с уровня паркинга), панорамное остекление, дерево-алюминиевые двухкамерные стеклопакеты с микровентиляцией, цифровая телефония, спутниковое телевидение, выделенная Интернет-линия, охрана и ресепшн. Не обошлось и без эксклюзивного дизайна холлов и главного вестибюля. «Изюминкой» дома стала декоративная подсветка необычных архитектурных деталей, напоминающих накатывающие волны.

Во время проведенного недавно редакцией журнала «Мир&Dом. Санкт-Петербург» совместно с компанией «Петербургская Недвижимость» бизнес-тура на объект, Юлия Шипилова, управляющая по строительным проектам компании Setl City, сообщила, что на данный момент в доме остаются непроданными всего четыре трех- и четырехкомнатных квартиры на втором и третьем этажах. Открылись продажи в 2006 г. по цене 203 тыс. руб. за кв.м. Последние апартаменты стоят уже около 420 тыс. руб. за квадрат.

Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» ввела в эксплуатацию на Крестовском острове первую очередь элитного жилого комплекса «Дом у моря». Строительство объекта, состоящего из 12 четырех-шестиэтажных зданий, началось 2,5 года назад. Окончание реализации жилой части проекта (170 квартир площадью от 170 до 250 кв.м) намечено на ближайшие месяцы. На сегодняшний день непроданными остаются менее 50 квартир стоимостью от 217 до 852,5 тыс. руб. за квадрат. «Портрет» покупателя элитного жилья в Петербурге, в том числе и на Крестовском острове, выглядит следующим образом: мужчина, бизнесмен, женатый, имеющий детей. Вне всякого сомнения, на выбор квартиры огромную роль оказывает супруга. В их семье, как правило, два автомобиля. А отличительная черта – высокие требования и исключительный вкус», – рассказывает Илья Андреев, директор по маркетингу и продажам ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга».

Помимо жилья в «Доме у моря» разместились подземный паркинг на 360 автомобилей и SPA-комплекс с бассейном, банями, саунами и фитнес-залом. Последний будет введен в строй в течение ближайших полутора лет.

На закрытой территории в 2,5 га по Крестовскому проспекту свой очередной элитный проект достроило ОАО «Петербургреконструкция». Комплекс «Фаворит» состоит из трех жилых домов и корпуса для семейного досуга. В последнем разместились три бассейна (среди них один спортивный длиной 25 м), две сауны, римская, турецкая и две инфракрасные бани, джакузи, солярий, зоны косметических процедур и оздоровительных душей (шарко, гидромассаж, виши), кабинет ароматерапии и массажа, кафе.

Жилая часть объекта включает 106 квартир и подземный паркинг на 170 автомобилей на цокольных этажах комплекса. Из квартир открываются виды на Малую Невку, Приморский парк Победы и Финский залив. Особое внимание уделено ландшафтному дизайну – разбиваются альпийские горки, цветники, тенистые беседки для отдыха, детские площадки и даже каскад фонтанов. Со стороны набережной предусматривается организация стоянки для маломерных судов.

Компания «Стройинвест» ввела в эксплуатацию третий дом из серии «Ансамбль на Крестовском» на Кемской ул. Общая площадь семиэтажного кирпично-монолитного здания составляет более 13 тыс. кв.м (оно протянулось до Морского пр.) и включает 74 квартиры площадью от 100 до 300 квадратов. В доме всего одна однокомнатная квартира, зато есть три девятикомнатные. Встроенные помещения занимают 5,2 тыс. кв.м. Жилой комплекс имеет ряд неоспоримых достоинств: высота потолков – 3,3 м, практически на каждую квартиру приходится два места в полузаглубленном паркинге, расположенном в цокольном этаже здания. Объект оборудован собственной газовой котельной, все квартиры отапливаются водяными теплыми полами.

Другая элитная новостройка прошлого года – жилой дом в центральной части Крестовского острова, на пересечении улицы Рюхина и Морского проспекта. Застройщик – ОАО «Метрострой» – получил земельный участок площадью более 4 тыс. кв.м еще в июне 2003 г. Однако проект несколько раз менялся, и его возведение завершилось лишь в конце прошлого года. Девятиэтажное здание включает 36 квартир, большая часть из которых – трехкомнатные. Во встроенных помещениях первого этажа разместились кафе, продовольственный магазин, салон красоты и магазин электробытовой техники. Цокольный этаж приспособлен под гараж на 44 автомобиля.

Каменный перевес

Основными плюсами для покупателей элитного жилья на Крестовском острове, помимо его местоположения, являются большая зеленая зона, однородная среда и квартирография. По статистике, элитные квартиры здесь более просторные: их средняя площадь составляет 141 кв.м против 135 квадратов в идентичных проектах в других районах города.

Однако несмотря на это, спрос на квартиры Крестовского острова достаточно умеренный. По мнению Алексея Бегунова, существует несколько факторов, которые удерживают людей от покупки жилья в этом районе. Прежде всего это интенсивная застройка территории. Другая причина – массовые скопления народа в период праздников. «Ведь многие клиенты, покупая жилье на Крестовском, рассчитывают получить покой и уединение, – считает он. Возможно, именно поэтому на сегодня стоимость жилья на Крестовском острове уступает тому, что расположено на Каменном. Здесь цена квадратного метра квартир без отделки составляет не менее 15 тыс. евро. Для сравнения, стоимость жилья на Крестовском на начальных этапах строительства начинается от 8 тыс. евро, а готовую квартиру можно найти по стоимости 13 тыс. за квадрат.

Без права прописки

Жилая недвижимость Крестовского острова представлена также апартамент-отелями. Из всех существующих в Петербурге, на сегодня здесь реализуется два подобных проекта. Они расположены в уникальных местах, где запрещена жилая застройка. «Поэтому их стоимость приближена к верхней ценовой границе элитного класса, а большинство объектов вообще не поступает на открытый рынок ввиду уникальности объектов», – отмечает Алексей Бегунов.

Несмотря на то что значимых архитектурно-планировочных отличий апартамент-отелей, продаваемых на Крестовском острове, от элитных жилых комплексов нет, покупатели пока настороженно относятся к приобретению таких квартир. Большинство смущает проблема собственности на апартаменты, при покупке которых риски потерять недвижимость значительно выше, чем при покупке элитной квартиры. Дело в том, что апартаменты Крестовского острова продаются как квартиры, но без возможности прописки. А это значит, что оформление прав на апартаменты идет через приобретение акции или доли в акционерном обществе, которое владеет зданием.

Тем не менее, по прогнозам специалистов, апартаменты Крестовского острова все же будут востребованы покупателями. На мировом и московском рынке апартаментам отводится функция недвижимости представительского класса: их покупатели уже имеют в собственности несколько объектов недвижимости, но приобретают апартаменты в качестве гостевого офиса. Другая категория потенциальных покупателей апартаментов – успешные, несемейные молодые люди, для которых особенно важны гостиничный сервис и прекрасное месторасположение. «Именно эти люди приобретают подобные объекты в Северной столице», – заключает г-н Бегунов.

Офисам здесь не место

Крестовский остров сегодня развивается как зона элитной жилой застройки. В связи с этим строительство объектов коммерческой недвижимости носит здесь весьма сдержанный характер. «Функция коммерческой недвижимости здесь может быть обслуживающей, ориентированной на локальную зону, – считает Юлия Готовская, исполнительный директор компании Praktis CB. – Речь по большей части идет о заведениях общепита среднего и высокого ценового уровня, магазинах и предприятиях сервиса, которые наиболее целесообразно размещать во встроенно-пристроенных помещениях». Наименее востребована на острове офисная функция. Основной причиной отрицательного отношения со стороны арендаторов является желание иметь офис в центре города. «Кроме того, для большинства важна хорошая транспортная доступность бизнес-центра, а также наличие рядом недорогих гостиниц, – говорит Игорь Горский, управляющий партнер «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН). – А Крестовский этим похвастаться не может».

Торговая функция Крестовского острова также слабо развита. Объем этого рынка без учета предприятий общественного питания и внутренней инфраструктуры элитных жилых комплексов оценивается всего в 1,5–1,7 тыс. кв.м. Правда, этих площадей вполне достаточно, чтобы удовлетворить потребности жителей района. В потенциале спрос на торговую недвижимость существует, но достаточно узкий и специализированный. «Поскольку на данный момент и в перспективе основной контингент жителей Крестовского острова – жители элитных домов, с устойчивыми сложившимися предпочтениями и мобильностью, то необходимости в крупном торговом или торгово-развлекательном комплексе нет», – считает г-н Горский. С ним соглашается Юлия Готовская: «Объекты формата торговых или офисных центров здесь размещать экономически нецелесообразно в контексте высокой цены земли и неудовлетворительной транспортной доступности». Однако на острове весьма успешно развивается развлекательная функция (например, комплекс «Диво-остров» у станции метро «Крестовский остров»), а также бутик- и SPA-отели с выходами на набережную.

По материалам журнала «Мир&Dом.Санкт-Петербург»

Фото: Игорь Бакустин, Елена Рагимова

Анна Отрощенко, Дмитрий Кирман
http://www.bsn.ru/

©2024 KBAPTUPA.RU