Личный oпыт: Как мы семь раз отмеряли и один — отрезали

Рассказывает Екатерина Романова, маркетолог, Москва

Идея купить квартиру в Болгарии пришла столь же неожиданно, сколь и закономерно. Огромная симпатия к стране, возникшая несколько лет назад, подкрепилась внезапным желанием вложить деньги в недвижимость иностранного государства, владеющего выходом к теплому морю и готовящегося (в то время) к вступлению в ЕС

В поисках лучшего места

Мы с семьей открывали для себя Болгарию почти семь лет, успев за эти годы объехать все побережье. Началось наше знакомство с Балчика, где мы оказались в то время, когда в Москве было еще практически невозможно найти турфирму, предлагающую отдых в этом болгарском городке. Этот маленький и уютный курорт с роскошным ботаническим садом и миниатюрным дворцом румынской королевы Марии посещали преимущественно немцы. Это сейчас Балчик стал невероятно популярен, на его территории ведется активное строительство, а стоимость недвижимости начинается от €800 за кв. м. Однако мы не выбрали это место для покупки недвижимости прежде всего потому, что на узкой и абсолютно застроенной полоске набережной приобрести что­то было невозможно, а согласившись на покупку недвижимости не на первой линии, следовало смириться с утренними и вечерними променадами по крутым улицам города, к чему наша семья была явно не готова.

Дальнейшее изучение неизведанных мест привело нас в Каварну – небольшой городок северной части болгарского побережья, расположенный в 48 км к северу от Варны и в 12 км от Калиакры – самого живописного мыса на всем Болгарском побережье. Сейчас Каварна – развивающийся город, с гольф­парком и новыми объектами дорогой недвижимости, который риэлторы позиционируют как «место с самой высокой посещаемостью». Это лукавство. На самом деле численность жителей города резко повышается (в четыре раза) только в дни проведения ежегодного летнего рок­фестиваля, в котором за четыре года приняли участие такие рок­группы, как Uriah Heap, Black Sabbath, Deep Purple, Scorpions и др. Однако этот факт не являлся для нас хорошей рекомендацией. Достаточно было представить, во что превращался в дни слета любителей рока пляж Каварны, и без того уже в те времена (а было это три года назад) с трудом вмещавший всех желающих.

Следующими в списке кандидатов были Бяла, Обзор, Приморско, Равда, Синеморец, Ахтопол.

В результате тура по маленьким городам представление о желаемой недвижимости обрело ясное очертание. Мы пришли к выводу, что страсть к путешествиям не позволит нам проводить ежегодно в Болгарии больше недели. Следовательно, исключался вариант покупки коттеджа в «тихом селе» на первой линии, что значительно, примерно в полтора–два раза, позволяло уменьшить затраты. Вместе с тем, рассматривая будущую недвижимость как выгодное капиталовложение, мы и не думали отказываться от всех прочих – помимо «перволинейного» расположения – ее достоинств.

Изучив побережье и придя к выводу, что самые лучшие пляжи в Болгарии – большие, чистые, хорошо оборудованные – только на курортах, стали искать именно там. Поскольку северные здравницы мы сразу исключили, ассортимент заметно сузился. В итоге остался лишь Солнечный Берег, инфраструктура которого нам показалась наиболее привлекательной. Самые длинные на болгарском побережье песчаные пляжи, много банков, ресторанов, маленьких супермаркетов, а также, что немаловажно, круглосуточно доступна медицинская помощь. Совсем недалеко от Солнечного Берега, всего в пяти минутах езды на автомобиле, расположен маленький старинный город Несебр. Такое соседство показалось нам весьма интересным.

Следствие вели

Интересное предложение о продаже квартирыстудио мы обнаружили на выставке «ДОМЭКСПО» в Москве осенью 2006 г. Очень привлекательной показалась цена в €750 за кв. м. Радовало и многое другое. Маленький апарт­отель строился в самом центре курорта на территории охраняемого гостиничного комплекса, с четырьмя бассейнами, собственной парковкой, внутренним садом, рестораном, кафе. До моря по центральной аллее Солнечного Берега неспешным шагом можно добраться за десять минут, утверждали риэлторы, а до аквапарка – и того меньше, за пять. Кроме того, комплекс предлагал собственникам полный набор услуг: охрану, уборку всей территории, необходимый сервис, подключение Интернета и телевидения, за отдельную плату – уборку номера, стирку и глажку. К тому же квартиру нам предлагалось приобрести полностью меблированную: с двумя кроватями, столом и стульями, диваном, оборудованной плитой и холодильником кухонной зоной, светильниками, кондиционером, телевизором, стеклопакетом. Купил – въезжай и живи! Предложение было настолько заманчивым, что мы решили на него согласиться и забронировали студио, заплатив €1 тыс.

Любопытная подробность – выставка, о которой идет речь, проходила в октябре. В это время строительство было на нулевой стадии: куплена земля и утвержден проект апарт­отеля. Нам показали нотариальный акт на право строительства и дали твердое обещание, что въехать в новостройку можно будет в конце мая следующего года. Нас несколько удивило такое заверение, но менеджер агентства объяснила, что здания в Болгарии строятся очень быстро, мягкий климат позволяет работать зимой, и нет ничего странного в том, что наш 5этажный дом на 20 квартир будет готов под ключ за 9–10 месяцев. Та же менеджер описала схему оплаты. Первую ее часть – 30% от общей стоимости – нам следовало внести в декабре, еще 30% – в марте, и финальную, за вычетом залога, часть – в день оформления готовой недвижимости, то есть в конце мая следующего, 2007 г.

Получив расписку о внесении залога за пока еще несуществующую недвижимость и имея на руках ее красивое компьютерное изображение, мы отправились в Болгарию убедиться в том, что нас не обманывают. Действительно, место под застройку находилось внутри единого комплекса отелей, было обнесено забором и в октябре представляло собой ровный зеленый газон. По­другому и быть не могло, ведь строительство в курортных зонах в Болгарии с 15 мая по 15 октября запрещено.

Окончательно утвердиться в том, что выбранный нами вариант – лучший по соотношению «цена–качество», нас заставило посещение соседней деревушки под названием Равда, куда мы отправились посмотреть несколько других новостроек. Изумившись размаху строительства «в чистом поле» и убедившись, что пляжи Равды не приспособлены для отдыха такого количества людей, мы вернулись в Москву с твердым намерением подписать предварительный договор купли­продажи и внести первый платеж.

Трудности перевода

Болгарская сторона прислала предварительный договор на двух языках: русском и болгарском, но перевод был настолько «веселым», что нам потребовалась помощь третьей стороны. Найденный в Москве консультант, хорошо владеющий болгарским языком, помог с переводом всех документов. В предварительном договоре закреплялось намерение двух сторон в будущем заключить окончательный договор о купле­продаже недвижимости, а также оговаривались сроки, стоимость и другие условия, в том числе схема платежей.

Надо признать, что общение с застройщиком и менеджером агентства недвижимости с болгарской стороны было для нас конструктивным, необременительным и, несмотря на мелкие придирки, приятным. Почти еженедельно на сайте застройщика появлялись свежие фотографии строительства. Это успокаивало и вселяло уверенность, что работа ведется. Кроме того, у нас была возможность задавать вопросы, если на фотографиях что­либо представлялось нам странным. Болгарская сторона реагировала оперативно.

Порядковые и самый главный

Согласно правилам Болгарии, оплата второй части стоимости недвижимости всегда связана с получением так называемого 14го Акта, свидетельствующего о приеме конструкции, то есть завершении грубого строительства объекта. Присланный по почте акт фактически перевел наши отношения с застройщиком на следующий этап. Теперь мы могли (за дополнительную плату) вносить изменения в чистовую отделку. Например, поменять ламинат на плитку. Или выбрать один из двух предложенных – и тоже опубликованных на сайте застройщика – вариантов меблировки.

Время летело быстро. В конце мая стало понятно, что застройщик опаздывает всего на неделю! Были получены 15й и 16й акты. Первый из них выдается по завершении отделки, установки дверей, подключения водопровода, электричества и т. д. Второй, самый главный, дает разрешение на пользование жильем.

Люкс руками румынских гастарбайтеров

Недвижимость в Болгарии оформляется на иностранных граждан только по предъявлении загранпаспорта. Кроме него, необходимо оформить декларацию о семейном положении в болгарском посольстве в Москве. С этими документами нам предстояло отправиться в Болгарию для оформления у нотариуса акта о передаче собственности и получении права распоряжаться недвижимым имуществом. Дату встречи следовало забронировать заранее, и явиться в назначенный час с полностью подготовленными документами. Наш болгарский менеджер попросил неделю на улаживание всех формальностей. Примерно столько же ушло у нас и на получение визы и покупку билетов. Мы предположили, что четырех дней для оформления окажется волне достаточно (так оно и получилось). Дата вылета определялась таким образом, чтобы визит к юристу и нотариусу пришлись бы на предпоследний день путешествия. Еще день оставался на случай непредвиденных обстоятельств. А вот два первых дня планировалось посвятить внимательному изучению нашей квартиры.

Первое усвоенное нами правило собственника: не все то «луксозно», что так называется. Хотя болгары любят использовать это слово как показатель высокого качества своих апартаментов, на деле люксовыми оказываются только материалы отделки – итальянская плитка, добротная краска, дорогая штукатурка, деревянные шезлонги у бассейна. Качество всего остального, как правило, сделанного руками приглашенных румынских рабочих, необходимо проверять на практике. Целесообразно перед тем, как принять объект под ключ, пожить в помещении минимум три дня. За последние два года шестеро наших друзей стали обладателями разного рода «луксозной» недвижимости в Болгарии, и никому из них не удалось избежать участи бедолаг, исправляющих недоделки. Они меняли двери, чинили сантехнику, докрашивали стены, смывали остатки краски с окон. Готовые ко всему, добравшись до места, мы принялись искать недочеты.

Попутно предстояло решить, будем ли мы сдавать свои апартаменты в аренду с помощью застройщика или нет. 10% дохода, которые нам предложили, оказалось маловато, и мы отказались от этой затеи и не стали заключать дополнительный договор. Как, впрочем, отказались и от предложения застройщика за €200 дополнить дом необходимыми для жизни аксессуарами: постельным бельем, полотенцами, посудой, хозяйственными мелочами, одеялами и подушками. Все это мы привезли из Москвы. Не советуем повторять наших ошибок. Оплата избыточного веса багажа при перелете – неоправданная глупость, ведь все необходимое для создания комфорта и уюта в новой квартире есть в ассортименте магазинов Бургаса и Варны.

Решающий день

И вот настал самый главный день нашего пребывания в Болгарии, программа которого предполагала три важных визита. Первый – к застройщику. Убедившись в том, что все недоделки строительства устранены, мы внесли последнюю часть стоимости квартиры и, подписав договор на обслуживание комплекса, заплатили €200 за год.

Следующим в программе дня значился визит к юристу. К нему мы отправились в сопровождении нашего менеджера и представителя застройщика. У юриста следовало оплатить налоги, госпошлину и услуги адвоката, всего примерно €900. Налог на недвижимость в Болгарии для физических лиц невелик, он равен 0,15% от налоговой стоимости. Размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы в общей сложности укладываются в 3–4% от стоимости, указанной в контракте. В общую сумму также вошла оплата услуг юриста, который занимался нашей регистрацией в Булстате. Дело в том, что по Закону Республики Болгария о регистре Булстат, данные каждого физического лица, не обладающего ЕГН или ЛНЧ (личным номером иностранца) и владеющего недвижимым имуществом в стране, в течение семи дней после оформления сделки у нотариуса должны быть внесены в регистр Булстат. За дополнительную плату все хлопоты взял на себя юрист. (Забегая вперед скажу, что через неделю после оформления в Булстате, мне выдали идентификационную карту, дающую право на получение визы в Болгарском посольстве.)

Итак, после того как все необходимые выплаты были сделаны, а также после детальной проверки юристом всех документов, мы уже вместе с ним отправились к нотариусу, без которого оформление недвижимости в Болгарии просто невозможно.

Процедура оформления у нотариуса хорошо отлажена, можно сказать даже, поставлена на поток и чем­то напоминает акт регистрации брака, где вместо жениха и невесты – новый собственник и болгарское государство. Нотариусу была предоставлена выписка из регистра о «чистоте» объекта и государственная оценка его стоимости, выданная территориальной налоговой службой. Далее последовало итоговое подписание документа продавцом (застройщиком) и нами, покупателями, и нотариус заверил наши подписи. Все, нотариусу осталось представить нотариальный акт в районный суд, а судье – внести изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества и сделать отметку в самом нотариальном акте.

Эпилог

Можно смело сказать, что все наши волнения и страхи были напрасны. Болгарские специалисты действовали четко и профессионально. А теперь всякий раз, когда наши друзья или родители собираются поехать в Болгарию, мы пишем письмо менеджеру апарт­отеля с просьбой организовать встречу в аэропорту или арендовать машину, а также подготовить квартиру к приезду гостей. И точно знаем, что менеджер отеля, прекрасно владеющий русским языком, отнесется ко всем нашим просьбам доброжелательно и с пониманием.

Источник: Журнал об инвестициях в зарубежную недвижимость «Homes Collection»

http://www.bsn.ru/